Vollfinanzierung / Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der Begriff Vollfinanzierung wird häufig in Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung verwendet. Bei einer Vollfinanzierung können nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die anfallenden Nebenkosten fremdfinanziert werden. Zu dem Nebenkosten zählen in diesem Fall die Maklercourtage, Notar –und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Die Vollfinanzierung hat sowohl Vor- als auch Nachteile.

Zuerst werden nachfolgend die Nachteile einer Vollfinanzierung erläutert: Da bei einer Vollfinanzierung die Nominalhöhe eines Kredites sehr hoch ist, sind die sich daraus ergebenden Zinsen auch sehr hoch. Neben den Zinsen muss man natürlich auch die laufende Tilgung eines Kredites bezahlen. Das sind die beiden Komponenten, aus denen sich die Annuität bzw. die zu zahlende Kreditrate zusammensetzt.

Bei einer Vollfinanzierung ist daher die monatliche Belastung und vor allem der zu zahlende Zinsanteil deutlich höher, als bei den Finanzierungen, bei denen auch Eigenkapital eingesetzt wurde. Die Rückzahlung dauert dadurch einige Jahre länger. Falls der Immobilienpreis während der langen Kreditlaufzeit fallen sollte, besteht das Risiko, dass der Wert der Immobilie stärker abnimmt als die Höhe der entsprechenden Verbindlichkeiten. In diesem Fall wäre man bei einem Verkauf der Immobilie mit Restschulden belastet, die noch zurückzuführen wären. Eine Vollfinanzierung kommt daher bei einer eigengenutzten Immobilie vor allem für diejenigen in Frage, die über ein relativ hohes Einkommen verfügen.

Eine Vollfinanzierung einer Immobilie kann unter Umständen dann sinnvoll sein, wenn man mit starker Zunahme der Inflation rechnet und auf Geldentwertung setzt. Der Nominalbetrag der Schulden bleibt gleich und bei zunehmender Inflation sind diejenigen, die noch Schulden haben, oft die Gewinner. Wenn dabei noch der Immobilienwert steigt hat man doppelt gewonnen.

Eine Vollfinanzierung kann aber auch bei fremdgenutzten vermieteten Objekten aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein. Nach der aktuellen Steuerrechtssprechung können die Finanzierungskosten einer vermieteten Immobilie in Form von Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Wer also Steuern sparen möchte, ist eventuell an einer höheren Steuerbelastung und damit an der Vollfinanzierung interessiert.

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