(München, 25. März 2010) Ob Kleiderschrank ausräumen, Fenster putzen oder Gefriertruhe abtauen – das Winterende ist für viele Immobilienbesitzer ein guter Anlass, um Haus und Garten auf Vordermann zu bringen. “Die positive Frühjahrsenergie sollten Haus- und Wohnungsbesitzer auch nutzen, um einen prüfenden Blick auf die bestehende Baufinanzierung zu werfen“, meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Mit einem kurzen Check der Finanzierungsbedingungen können Eigenheimbesitzer ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig und gezielt angehen – und so viel Geld sparen.” Die wichtigsten drei Finanzcheck-Fragen für Immobilienbesitzer haben die Interhyp-Experten zusammengestellt.

1. Wann endet die Zinsbindung meines Darlehens?

“Selbst wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst Mitte 2011 endet, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihren Kredit zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in 15 Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind”, weiß Haselsteiner. Von dem günstigen Zinsniveau profitieren aber auch Kreditnehmer, deren Zinsbindung erst im April 2016 ausläuft. Gegen Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann der jetzige Zinssatz über ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus festgeschrieben werden. Mit Bestsätzen von 4,00 Prozent für 15jährige Baudarlehen und 4,19 Prozent effektiv für 20jährige Immobilienkredite sind besonders langfristige Baugeldzinsen so günstig wie selten zuvor. “Hausbesitzer sollten sich jetzt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau sichern, um absolute Kalkulationssicherheit zu erlangen”, empfiehlt Haselsteiner.

2. Wie hoch ist meine Tilgungsrate?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung aufgenommen hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Haselsteiner. Grund: Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil monatlich an. So hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent nach zehn Jahren automatisch auf rund 2,06 Prozent erhöht. Interhyp rät im derzeitigen Zinstief die Höhe der bisherigen Monatsrate auf jeden Fall beizubehalten. “So wird die Zinsersparnis direkt in eine erhöhte Tilgung – und damit schnellere Schuldenfreiheit – investiert”, so Haselsteiner.

3. Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Gerade wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 87.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,06 Prozent, wird das Darlehen noch 28 Jahre und 5 Monate laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 150 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits 11 Jahre früher, also in 17 Jahren und 7 Monaten, schuldenfrei sein.

Eine Vollfinanzierung im Bereich der Baufinanzierung bedeutet, dass die finanzierende Bank einen Baukredit in Höhe des Kaufpreises bzw. der Baukosten ausreicht. Manche sprechen auch von der so genannten 100% -Finanzierung. Finanzierungen über 100% hinaus sind aber auch denkbar. Dabei werden zusätzlich zu dem Kaufpreis auch die Nebenkosten in Form der Maklergebühren, Notar-und Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer finanziert. Eine Vollfinanzierung wäre noch vor einigen Jahren gar nicht möglich gewesen. Die meisten deutschen Banken haben eine gewisse Eigenkapitalquote bei den Baufinanzierungen verlangt. Dies hat vor allem das Risiko der Banken deutlich begrenzt. Doch mit dem zunehmenden Konkurrenzdruck auf dem Markt für Baufinanzierungen, sind immer Banken auch für diese Finanzierungsform offen.
Das Risiko der Banken bei einer Vollfinanzierung ist zwar höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, aber immer noch geringer als die Anlage in bestimmte Wertpapiere oder die Finanzierung von gewerblichen Projekten. Da eine Vollfinanzierung hauptsächlich an Privatkunden vergeben wird, die einwandfreie Einkommensverhältnisse vorweisen können, ist das Risiko der Banken begrenzt.
Aus diesem Grund ist auch bei der Konditionsgestaltung für Vollfinanzierungen durchaus Luft für Verhandlungen vorhanden. Gerade Kunden mit sehr guter Bonität können sich quasi die Bank aussuchen, die die Vollfinanzierung übernimmt. Diesen Zustand sollten sich die Kunden zu Nutze machen und entsprechend selbstbewusst auftreten. Ein Trumpf bei den Konditionsverhandlungen wäre neben der guten Bonität auch die hohe Tilgung, die bei einer Vollfinanzierung sinnvollerweise vereinbart wird. Diese beträgt meistens ca. 3,00%. Falls die Einkommensverhältnisse es zulassen, und ein höherer Tilgungsanteil vereinbart werden kann (beispielsweise 5,00%), so reduziert sich die Kreditlaufzeit erheblich. Dies bedeutet eine schnellere Rückführung und damit ein geringeres Risiko für die Bank, was eben bei Konditionsverhandlungen als Argument erfolgreich eingesetzt werden kann.

(München, 9. März 2010) Wie die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von Interhyp und ImmoScout24 ergab, gehören für 40 Prozent der deutschen Immobilieninteressenten die sehr niedrigen Baugeldzinsen zu den Top-3-Motiven für den Eigenheimerwerb. “So erfreulich die Niedrigzinsen auch sind: Bauherren und Immobilienkäufer sollten im Zinstief unbedingt auf eine erhöhte Tilgung achten – sonst kann sich die Entschuldung um Jahrzehnte hinauszögern“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG.

Generell gilt bei klassischen Annuitätendarlehen die Regel: Je günstiger die Zinsen, desto länger die Gesamtlaufzeit. Darlehensnehmer benötigen in einem Zinsumfeld von 6 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Hintergrund der erhöhten Laufzeit ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

“In einem Zinsumfeld wie dem derzeitigen, das 10jährige Darlehen zu 3,7 Prozent möglich macht, sollte die Tilgung mindestens 2 Prozent betragen, um in einem überschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein”, rät Haselsteiner und fügt hinzu: “Allein seit Mitte 2009 sind die Bestkonditionen für 10-Jahres-Darlehen um 70 Basispunkte nach unten gegangen. Dieser Zinsvorteil sollte unbedingt in die höhere Tilgung – und damit schnelleren Schuldenabbau – gesteckt werden.” Haselsteiner rechnet vor: Bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit einprozentiger Tilgung betrug die monatliche Kreditrate im Sommer vergangenen Jahres 438 Euro und die gesamte Darlehenslaufzeit 39 Jahre. Durch den Zinsrückgang kann ein Immobilienkäufer heute bei gleicher Monatsrate eine Tilgung von 1,7 Prozent vereinbaren und so mehr als sieben Jahre früher komplett entschuldet sein.

Immer mehr Bundesbürger setzen auf Immobilien als Altersvorsorge bzw. als inflationssichere und solide Kapitalanlage. Dabei stehen zunehmend auch Auslandsimmobilien im Fokus der Verbraucher. Aufgrund eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs im vorigen Jahr können Riester-Sparer nun mit dem Wohn-Riester Programm auch Auslandsimmobilien finanzieren.

Wohn-Riester gilt auch für Auslandsimmobilien innerhalb der EU

Bis vor kurzer Zeit galt das Wohn-Riester Programm lediglich für selbstgenutzte Immobilien innerhalb Deutschlands. Nun hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass die Förderung landesbegrenzter Immobilien gegen das geltende EU-Recht verstößt. Deshalb wurde nun in Folge des Urteils ein neues Gesetz konzipiert, sodass die Riester-Förderung auch für Immobilien im europäischen Raum in Anspruch genommen werden kann. Die neuen Regelungen gelten bereits für Immobilien in EU-Ländern, sowie in Norwegen, Liechtenstein und Island. Die Förderung kann allerdings nur dann beantragt werden, wenn der Lebensmittelpunkt bzw. der Hauptwohnsitz sich im entsprechenden Land befindet. Ferienhäuser, die lediglich als Urlaubsdomizil gelten, sind mit Riester nicht kompatibel.

Finanzierung gründlich und frühzeitig planen

Doch auch abgesehen von der Riester-Förderung sollte das facettenreiche Thema Auslandsimmobilie sorgfältig und umfassend betrachtet werden. Neben der Auswahl des passenden Objekts sollte vor allem die Finanzierung der Auslandsimmobilie mit Bedacht ausgesucht werden. Generell ist es empfehlenswert, die Finanzierung der Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank abzuwickeln. Dann fallen Sprachbarrieren weg, die möglicherweise zu späteren bösen Überraschungen führen können. Darüber hinaus kann eine Finanzierung vor Ort möglicherweise auch nicht bedachte Schwierigkeiten oder deutliche Verteuerungen nach sich ziehen. Die meisten Banken, die hierzulande eine Auslandsimmobilie finanzieren, verlangen häufig einen hohen Einsatz von Eigenkapital bzw. hohe Sicherheitsleistungen. Da nicht jeder Käufer so einfach einen Kredit für einen Auslandsfinanzierung erhält, sollte die Finanzierungsanfrage auf alle Fälle vor dem Kauf sichergestellt werden.

Sprachschwierigkeiten?

Sollte die Finanzierung der Auslandsimmobilie doch bei einer Bank vor Ort im betreffenden Land abgeschlossen werden, so sollte unbedingt ein unabhängiger Dolmetscher mit ins Boot geholt werden, der die Verhandlungsgespräche führt und übersetzt. Ein Kreditvertrag sollte – ebenso wie der Kaufvertrag der Immobilie – stets in zweisprachiger Ausführung verlangt werden.

Auf Kleinigkeiten kommt es oftmals an

Es lohnt sich nicht, am falschen Ende zu sparen. Gerade bei Auslandsimmobilien kommt es auf kleine Details an, die schlussendlich über den Erfolg oder Misserfolg der Kapitalanlage entscheiden. Möglicherweise wird dazu auch die Heranziehung eines Spezialisten erforderlich, wie etwa eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberaters. Sie können hinsichtlich der Kaufentscheidung die endgültige Sicherheit vermitteln.

Weitere Informationen zur Finanzierung von Auslandsimmobilien:

» Auslandsfinanzierung
» Auslandsimmobilien finanzieren – Anbieter und Länder
» Wohn-Riester

Berlin/München, 01.03.2010. Knapp neun von zehn deutschen Immobilienkäufern suchen aktuell eine Immobilie zur Eigennutzung. Überraschend dabei: Jeder sechste Käufer interessiert sich überhaupt nicht für den Wert seiner Immobilie in der Zukunft. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im Februar über 2.600 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland befragt.

Die Mehrheit der deutschen Immobilienkäufer glaubt jedoch an moderate Wertzuwächse. Über 46 Prozent rechnen mit einer Wertentwicklung, welche die Inflation ausgleicht. Rund sechs Prozent erwarten sogar eine hohe Steigerung des Werts. Knapp 13 Prozent sind hingegen pessimistisch. Sie befürchten einen Wertverlust ihres Objekts.

Deutlich positiver werden die Renditechancen allerdings von denjenigen bewertet, die einen Immobilienerwerb als Kapitalanlage anstreben: Über acht Prozent rechnen mit einem hohen Wertzuwachs und über 65 Prozent vertrauen auf den Inflationsschutz einer Immobilie. Nur vier Prozent der Kapitalanleger interessieren sich überhaupt nicht für die Wertentwicklung ihrer Immobilie.

Hauptgrund für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ist die Altersvorsorge. Dies wird sowohl von den Eigennutzern (49 Prozent) als auch den Kapitalanlegern (51 Prozent) ähnlich bewertet. Auch das derzeitige Zinsniveau wird von Kapitalanlegern (50 Prozent) und Eigennutzern (37 Prozent) häufig als Grund für den Immobilienerwerb genannt. Doch es gibt auch Unterschiede: Während Eigennutzer oft Mietzahlungen vermeiden wollen (47 Prozent), geben Kapitalanleger häufig an, dass sie in Immobilien investieren, weil diese sich als krisensicher erwiesen haben (41 Prozent).

Die Top-5-Gründe der Deutschen für den Immobilienkauf im Überblick:

1. Altersvorsorge (49 Prozent)

2. Mietzahlungen vermeiden (42 Prozent)

3. Günstiges Zinsniveau (39 Prozent)

4. Unabhängigkeit vom Vermieter (28 Prozent)

5. Immobilien sind krisensicher (22 Prozent)

“Seit Mitte 2009 sind die Baugeldkonditionen auf langjährige Tiefstände von unter vier Prozent gesunken – dieses günstige Zinsumfeld bringt viele Deutsche dazu sich jetzt intensiv mit dem Thema Immobilienkauf zu beschäftigen”, kommentiert Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, ergänzt: “Der hiesige Immobilienmarkt hat sich in der Krise als äußerst robust erweisen. Dies hat das Vertrauen in die Immobilie vieler Anleger nachhaltig gestärkt.”