(Berlin, 20.09.2011) Nach großen Anlaufschwierigkeiten seit der Verkündung der staatlichen Zertifizierung und Förderung der privaten Altersvorsorge mit der sog. „Riester Rente“, ist diese mittlerweile zum Verkaufsschlager mutiert. Das ist nicht ohne Grund so: Die zertifizierten Verträge garantieren nicht nur zu 100% die Verrentung der eingezahlten Beträge, sondern sind durch staatliche Zulagen, steuerliche Absetzbarkeit und – je nach Anlageart – unterschiedliche Renditechancen finanziell sehr attraktiv. Der Interessent sollte sich aber vor der Entscheidung für einen bestimmten Anbieter sorgfältig über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren, um so die bestmögliche individuelle Lösung zu finden.

Was kennzeichnet die Riester Rente?

Die Riester Rente ist eine Rentenversicherung, welche durch zertifizierte Anbieter in verschiedenen Varianten an rentenversicherungspflichtige Beschäftigte und Beamte oder auch Wehrdienstleistende angeboten wird. Grundsätzlich können auch Ehepartner unter bestimmten Voraussetzungen von den Förderungen und ggf. Sonderausgabenabzugsmöglichkeiten profitieren. Die Förderungen bei einer Riester Rente belaufen sich auf 154 Euro jährlich für den Sparer plus 185 Euro Zulage für jedes Kind (Voraussetzung: Es besteht Kindergeldanspruch), für Kinder mit Geburtsjahr 2008 oder später sogar 300 Euro. Bedingung ist eine gesamte Jahreseinzahlung (jedoch max. 2.100 Euro förderfähiger Betrag) von mindestens 4 % des Bruttoeinkommens des Vorjahres. Werden weniger Beträge eingezahlt, erfolgt nur eine anteilige Förderung. Für Arbeitslose oder Personen in Elternzeit u.a. gelten Sockelbeträge. Das angesparte Vermögen innerhalb des Riester Renten-Vertrages ist pfändungssicher und wird auch nicht auf evtl. Hartz IV-Bezüge angerechnet. Da die Riester Rente als Vorsorgeprodukt die Rentensituation verbessern soll, kann der Vertragsnehmer den angesparten Betrag nicht schadenfrei (d.h. nicht ohne Rückzahlung der Förderungen und ggf. genutzten Steuervorteile) vor dem Renteneintrittsalter bzw. der vertraglich vereinbarten Altersgrenze vereinnahmen. Grundsätzlich darf die Auszahlung frühestens mit Erreichen des 60. Lebensjahres erfolgen – und zwar als lebenslange Zusatzrentenleistung. Bei vielen Verträgen gibt es jedoch die Möglichkeit, sich bis zu 30 % des angesparten Vermögens als Einmalzahlung auszahlen zu lassen. Da eine Verfügung vor dem Rentenalter nicht möglich ist, gelten für alle Anbieter Beschränkungen hinsichtlich des maximalen Eintrittsalters. Bei Auszahlung müssen die Leistungen aus der Riester Rente versteuert werden.

Welche Varianten der Riester Rente gibt es?

Die Riester Rente darf nur von zertifizierten Anbietern (Vorsicht: Die Zertifizierung sagt nichts über Anlagequalität und Renditechancen aus) offeriert werden. Dies können Banken, Fondsgesellschaften oder auch Versicherungsunternehmen sein. Hierbei werden klassische Rentenversicherung, Bauspar- oder Banksparpläne sowie fondsgebundene Rentenversicherungen oder Fondssparpläne unterschieden. Ferner gibt es eine Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung mittels des sog. „Wohn-Riester“-Programms. Welche dieser Varianten jedoch bietet nun die besten Ertragsaussichten für den Sparer, damit eine möglichst hohe Rentenleistung hieraus generiert werden kann? Zunächst einmal gilt: Es müssen mindestens die gezahlten Beiträge plus die gewährten staatlichen Förderungen für die Rentenberechnung zur Verfügung stehen. Hinzu kommt die erzielte Rendite. Diese kann je nach Anlageform sehr stark variieren: So konzentrieren sich klassische Versicherungsprodukte auf Überschussbeteiligungen und Bank- oder Bausparpläne auf feste Zinserträge, die naturgemäß recht gering ausfallen. Oft kann hier nicht mal ein Ertrag oberhalb der Teuerungsrate generiert werden, was real zu einer Finanzkrafteinbuße führt. Gerade durch den sehr langfristigen Anlagehorizont bieten sich eher fonds- resp. aktienbasierte Anlagen an. Diese setzen sich in der Regel aus einem anleihebasierenden Garantieteil und einem freien Aktienfondsanteil zusammen, der durchaus Renditen in Höhe von 6, 7 oder mehr Prozent per anno generieren kann. Auch starke Finanzmarktschwankungen werden durch die lange Anlagedauer und die flexibel agierenden Fondsmanager im Laufe der Zeit kompensiert und führen zu einem merklich positiven Ertrag. Ist ein lange dauernder Abwärtstrend an den Börsen spürbar, wird der Fondsmanager zu defensiven Strategien wechseln und diese bei Erholung wieder verändern. Da zu den Riester Rente Produkten selbst ein ausreichender historischer Betrachtungszeitraum fehlt, müssen ähnliche Fondsprodukte betrachtet werden. Hier zeigt sich, dass mit Anlagen in Wertpapiere über Zeiträume von 20 oder 30 Jahren bisher ausnahmslos überdurchschnittliche Renditen erzielt werden konnten.

Fazit

Die absatzstarke Riester Rente ist ein privates Altersvorsorgeprodukt mit staatlicher Förderung und – je nach Anlageart – auch renditestarke Vermögensanlage. Damit im Rentenalter der Lebensstandard gehalten werden kann, ist ein solcher Vertrag jedem rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer dringend zu empfehlen. Um Rendite und Vorzüge maximal auszunutzen, sollte der Interessent sich eingehend über Voraussetzungen und Möglichkeiten informieren. Dies kann er kostenlos und unverbindlich z.B. bei Investmentfonds24.eu im Internet tun.

Weitere Informationen

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(Berlin, 18.08.2011) Für eine optimale passende Immobilienfinanzierung müssen neben der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation auch Stabilität und persönliche Verhältnisse berücksichtigt werden. So ist es z.B. ein großer Unterschied, ob eine selbstständige Einzelperson oder eine junge Familie mit sicherem Einkommen ein Finanzierungsprojekt starten möchte. Entscheidend sind die unterschiedlichen Voraussetzungen für eine Darlehenszusage und die damit zusammenhängenden Angebotskonditionen. Je höher das Risiko vom Kreditinstitut eingeschätzt wird, umso mehr Eigenkapital und Kapitalkosten werden erforderlich, um das Projekt zu realisieren. Durch die unterschiedlichen Gruppen von Darlehensnehmern kommt es hier zu prägnanten Unterschieden mit entscheidender Bedeutung für den Erfolg des Immobilienprojektes.

Beurteilung erfolgt durch das Kreditinstitut

Bei jeder Anfrage für eine Immobilienfinanzierung schätzt das Kreditinstitut Erfolgsaussichten bzw. Ausfallrisiko anhand vorgegebener Kriterien ein. Hierfür ist nicht nur das vorhandene Eigenkapital entscheidend, sondern auch die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers. Verfügt dieser beispielsweise als Beamter über ein sehr sicheres regelmäßiges Einkommen, trägt dies positiv zu einer Entscheidung bei. Hinzu kommt, dass Anfragen mit vermeintlich niedrigem Ausfallrisiko die besser konditionierten Angebote erhalten, da die Bank sehr am Abschluss interessiert sein wird. Doch was bedeuten diese Umstände für verschiedene Personengruppen?

Freiberufler und Selbständige

Antragsteller mit selbständigem Gewerbe und zum großen Teil auch Freiberufler (z.B. Anwälte, Ärzte, Fotografen, Künstler etc.) werden im Gegensatz zu „normalen“ Arbeitnehmern sehr viel differenzierter hinsichtlich des Ausfallrisikos beurteilt. Abhängig von der Beleihungshöhe sind vielfältige Voraussetzungen an die erfolgreiche Darlehensvergabe geknüpft: Wie lange besteht die Branchenzugehörigkeit und wie verlief die Umsatz- und Gewinnentwicklung bisher und wie sind die Zukunftsaussichten zu beurteilen? Kann das Einkommen nicht als weitgehend regelmäßig und möglichst sicher eingeschätzt werden, verlangt das Kreditinstitut sog. „Risikoaufschläge“. Die Bank bringt pauschale Abzüge – quasi als Sicherheitspuffer – für die durchschnittlich zu erwartenden Einkünfte in Anrechnung, um die Rückzahlungssicherheit zu erhöhen. Insbesondere diese Personengruppen sind daher gut beraten, sich mit der Anfrage an viele verschiedene Anbieter zu wenden, da die Konditionen sehr unterschiedlich sein können. Generell sollten Gruppen mit stark schwankenden Einkommen mehr Eigenkapital oder anderweitige Sicherheiten einbringen, um die Rückzahlungssicherheit zu erhöhen.

Singles und Familien mit abhängigen Beschäftigungsverhältnissen

Je nach Alter und Familienstand zählen Arbeitnehmer mit „abhängigen“ Beschäftigungsverhältnissen zum größten Feld der privaten Darlehensnehmer für Immobilienfinanzierungen. Die Bank prüft hier die individuellen Vermögens- und Einkommensverhältnisse hinsichtlich Rückzahlungsfähigkeit. Die Absicherung des Darlehens mittels Grundschuldeintragung ist in der Regel ausreichend, wenn regelmäßige Gehaltszahlungen nachgewiesen werden können. Diese Gruppe erlangt am einfachsten Zugang zu den beworbenen Konditionen für eine Immobilienfinanzierung. Unterschiede bestehen freilich im Familienstand und aufgrund des Alters – so ist bei Einbringung eines zusätzlichen Einkommens (z.B. des Ehepartners) oder bei älteren Darlehensnehmern (wo in der Regel mehr Eigenkapital vorhanden ist als bei jungen Interessenten) oft das günstigstmögliche Angebot der Bank greifbar. Werden hingegen Singles oder junge Paare mit minimalem oder ohne Eigenkapital betreut, sind im Angebot meist kleinere Aufschläge enthalten.

Rentner und Pensionäre

Die immer größer werdende Gruppe der Rentner und Pensionäre verfügt zwar über ein sehr sicheres und kontinuierliches Einkommen, hat aber aufgrund der verbliebenen Lebenserwartung oft Schwierigkeiten, noch eine passende Immobilienfinanzierung zu bekommen. Gerade kurze Laufzeiten führen meist zu enorm hohen Raten, die aus der Rente oder Pension nicht bestritten werden können. Hier hilft meist nur ein sehr hoher Eigenkapitalanteil oder die Hinterlegung weiterer Sicherheiten, ggf. auch in Form von Mitschuldnern, z.B. eines leiblichen Kindes.

Fazit

Die passende Immobilienfinanzierung muss auch nach den Gesichtspunkten der persönlichen Verhältnisse des Interessenten gesucht werden. Hier spielen nicht nur Vermögen und Einkommen eine Rolle, sondern auch sozialer Status und die Art der Erwerbstätigkeit. Die Kreditinstitute prüfen vor der Zusage sehr genau, in welcher Situation sich der Antragsteller befindet. Für jeden Faktor, der zur Risikoerhöhung eines Zahlungsausfalles führt, werden Aufschläge auf die Finanzierungskonditionen fällig. Daher sollte der Darlehensnehmer sich vor Abschluss grundlegend und am besten mit Hilfe eines professionellen Beraters (z.B. Finanzberater oder in einschlägigen Internetportalen) über seine Möglichkeiten informieren.

Weitere Informationen

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» Immobilienfinanzierung für Freiberufler
» Immobilienfinanzierung für Gewerbetreibende bzw. Selbständige
» Immobilienfinanzierung für junge Familien
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» Immobilienfinanzierung für unverheiratete Paare
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Berlin/München, 01.06.2010. Landluft statt Großstadtlärm: Die Mehrheit der Kaufinteressenten (65 Prozent) sucht ihr Eigenheim aktuell gezielt in grüneren und ruhigeren Lagen. Besonders begehrt sind dabei die so genannten Speckgürtel deutscher Großstädte. Nur rund jeden dritten Immobilienkäufer (36 Prozent) zieht es direkt in die Stadt. Zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Umfrage “Immobilienbarometer” von Interhyp und ImmobilienScout24. Dabei wurden im Mai über 3.600 Interessenten von Kaufimmobilien in Deutschland nach ihren Lagewünschen befragt.

Eigenheimerwerbern ist es dabei besonders wichtig, dass in der direkten Umgebung der Immobilie Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent) und eine Anbindung an öffentliche Verkehrmittel (55 Prozent) vorliegen. Auch die Nähe zu Natur (43 Prozent) oder Parkanlagen (28 Prozent) sind für die Befragten von Bedeutung.

Nur etwa jeder Zehnte hingegen wünscht sich ein umfassendes kulturelles oder gastronomisches Angebot wie Theater, Oper oder Restaurants und Bars in der Nähe. Das sehen die Käufer, die älter als 60 Jahre sind, ein wenig anders: 22 Prozent der Älteren wollen kulturelle Möglichkeiten in der direkten Umgebung. Jüngere (30- bis 40-jährige) Immobilienkäufer hingegen legen Wert auf eine besonders kinderfreundliche Nachbarschaft (38 Prozent), gute Schulen (35 Prozent) sowie umfangreiche Kinderbetreuungsangebote (33 Prozent).

Die fünf wichtigsten Lagekriterien einer Kaufimmobilie im Überblick:

1. Gute Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent)

2. Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (55 Prozent)

3. Naturnähe (43 Prozent)

4. Ärztliche Versorgung (39 Prozent)

5. Nähe zum Arbeitsplatz (37 Prozent)

“Der Stadtrand ist für viele Eigenheimerwerber hochinteressant: Neben oft noch attraktiven Immobilienpreisen finden sie hier eine ideale Kombination aus grüner Umgebung und Nähe zu urbanem Leben”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Öffentlicher Nahverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Arbeitsplatznähe sind wichtige Faktoren, um die langfristige Wertstabilität einer Immobilie sicherzustellen.”

(München, 15. April 2010) Mit 3,51 Prozent effektiv befinden sich die 10-Jahres-Konditionen für Baugeld auf einem Tiefstand. Das ist nicht nur für Bauherren und Immobilienkäufer attraktiv, die selbst einziehen wollen, sondern auch für Kapitalanleger. “Die Kombination von historisch tiefen Zinsen für lange Laufzeiten und vielerorts noch attraktiven Immobilienpreisen stellt eine extrem gute Möglichkeit dar, um über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Damit die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie günstig gelingt, haben die Experten der Interhyp fünf wichtige Grundregeln zusammengestellt.

Tipp1: Vorsicht bei Komplettpaketen

Wenn Immobilie, Finanzierung, zusätzliches Tilgungsprodukt und Versicherungen in einem Paket angeboten werden, sollten Immobilienkäufer besonders aufpassen. Gerade Kombinationen sind häufig undurchsichtig, schlecht kalkulierbar und meist wesentlich teurer als Einzelbausteine. “Auch bei Finanzierungsmodellen mit Tilgungsaussetzung, z.B. mit paralleler Besparung von Lebensversicherungen oder Fondssparplänen, sollten Kapitalanleger sehr vorsichtig sein”, meint Haselsteiner und gibt zu bedenken: “Schließlich geht der Darlehensnehmer damit ein großes Risiko ein: Erzielt das Tilgungssurrogat bis zum Ende der Laufzeit nicht die versprochene Rendite, kann er das Darlehen nicht komplett abbezahlen.”

Tipp2: Nicht wegen Steuervorteilen kaufen

“Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden”, so Haselsteiner und fügt an: “Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.”

Tipp3: Lage, Lage, Lage

Der zentrale Dreh- und Angelpunkt bei der Immobilienauswahl ist und bleibt die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung gewährleisten langfristige Wertstabilität. Wer bei der Auswahl immer noch unsicher ist, kann letzte Zweifel durch eine einfache Frage beseitigen: Würde man selbst gerne in dieser Immobilie wohnen?

Tipp4: Günstiges Zinsniveau richtig nutzen

Auch private Vermieter in spe müssen die Finanzierung über einen Zeitraum von Jahrzehnten planen und absichern. Haselsteiner empfiehlt daher: “Kapitalanleger sollten zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Zinsbindungen festschreiben, um so hohe Kalkulationssicherheit zu erhalten. Auch Kapitalanleger sollten das jetzige Zinstief nutzen, um mehr Geld in die Tilgung zu investieren und so schneller schuldenfrei zu werden.”

Tipp5: Ausgiebig vergleichen

Zu guter Letzt: Für die optimale Finanzierung sollten Immobilienkäufer unbedingt mehrere Angebote vergleichen. “Nur durch eine unabhängige Beratung und freie Produktauswahl können sich Kapitalanleger die beste Finanzierung für ihre Immobilie sichern und so auch ihre Rendite erhöhen”, meint Haselsteiner.

Hohe Rendite und frühere Schuldenfreiheit durch außerplanmäßige Tilgungen erzielen
Bei Sondertilgung gilt: “Je früher, desto besser”

München (08.12.2009) – Gut zwei Drittel aller Kreditnehmer haben bei ihrer Baufinanzierung zusätzlich zu ihrer monatlichen Darlehenstilgung auch die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart. In der Regel bedeutet dies, dass 5 bis 10 Prozent der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme im Jahr außerplanmäßig getilgt werden können. “Jeder Kreditnehmer sollte prüfen, ob er seine Sondertilgungsmöglichkeiten wahrnehmen kann. Denn eine Extrazahlung verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens und stellt derzeit obendrein eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes dar”, so Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Mittlerweile sind Baufinanzierungen mit einer Option zur jährlichen Sondertilgung zum Standard geworden. Die meisten Banken geben das Recht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 Prozent der Darlehenshöhe sogar kostenlos dazu. Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro zum Beispiel bedeutet dies, dass jedes Jahr bis zu 10.000 Euro zusätzlich zur Monatsrate zurückgezahlt werden können. Sondertilgungsoptionen sind generell nicht kumulierbar. Wurde dieses Recht also ein Jahr lang nicht ausgeübt, kann es nicht im Folgejahr nachgeholt werden.

Obwohl nur eine schriftliche Vorankündigung mit entsprechender Frist bei der Bank genügt, werden Sondertilgungsmöglichkeiten aber tatsächlich selten genutzt. Eine Angewohnheit, die Sparern besonders in Zeiten niedriger Guthabenverzinsungen teuer zu stehen kommt: Schließlich erhält man derzeit im Schnitt auf ein Tagesgeldkonto gerade einmal 1,3 Prozent pro Jahr, bestehende Baufinanzierungen dagegen kosten meist 5 Prozent und mehr.

Außerdem übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – auch wenn sie nur ein einziges Mal ausgeübt wurde. “Wer zum Beispiel bei einem 200.000 Euro-Kredit, der zu 5 Prozent aufgenommen wurde, zur Hälfte der Laufzeit 10.000 Euro zurückzahlt, verringert seine Restschuld durch den Zinseszinseffekt um 12.833 Euro und verkürzt insbesondere die Gesamtlaufzeit des Darlehens um über 3,5 Jahre”, rechnet Zinsexperte Haselsteiner vor.

Auch den Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung kann man optimieren. “Den Termin der Sondertilgungszahlung sollte man gemäß dem Motto ‘je früher, desto besser’ wählen. Denn durch die Extrazahlung wird die Kreditschuld sofort verkleinert und damit steigt auch der Tilgungsanteil der monatlichen Darlehensrate”, erklärt Haselsteiner und empfiehlt: “Wer zum Beispiel zum Jahresende Weihnachtsgeld bekommt, sollte am besten gleich nach den Feiertagen seinen Sondertilgungswunsch schriftlich bei der Bank ankündigen.”

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