Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung
» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

Mittels Forward-Darlehen können sich Anschlussfinanzierer vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft schützen. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben, der von der Länge der Vorlaufszeit (Forward-Periode) abhängt.

“Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner und zählt auf: “Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, das persönliche Sicherheitsbedürfnis und der finanzielle Spielraum.” Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Zinsen in der Zukunft, lohnt sich die Fixierung der heute gültigen Konditionen – besonders in Zeiten von Niedrigzinsphasen wie gegenwärtig. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung ist zudem das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward-Darlehen ausschalten.

Zu guter Letzt spielt auch der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers eine entscheidende Rolle: Verfügt der Darlehensnehmer über genügend finanziellen Puffer, wird ihn ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft zwar ärgern, aber nicht ruinieren. Anders ist dies bei Immobilienbesitzern, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Hier könnte ein unerwartet hoher Zinsanstieg die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Daher rät er jedem Immobilienbesitzer, dessen Baufinanzierung in den nächsten fünf Jahren zur Verlängerung ansteht, die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu prüfen und mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater zu besprechen.

Im Schnitt dauert es 25 bis 30 Jahre bis die eigenen vier Wände abbezahlt sind. Da viele Darlehensnehmer ihren Zinssatz standardmäßig auf 10 Jahre festschreiben, benötigen sie nach Ablauf dieses Zeitraumes noch eine Anschlussfinanzierung. “Das Ende der Sollzinsbindung abzuwarten, ohne rechtzeitig Angebote anderer Anbieter eingeholt zu haben, kann teuer werden”, warnt Haselsteiner und erklärt: “Der Ablauf eines Baukredits ist der ideale Zeitpunkt, um die Konditionen und Rahmenbedingungen für die fällige Anschlussfinanzierung neu zu verhandeln und an die veränderte Lebenssituation anzupassen, Zinsvorteile herauszuholen und so Tausende Euro zu sparen.”

Im Idealfall prüfen Darlehensnehmer sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung ihre bestehenden Vertragsbedingungen und holen aktuelle Vergleichsangebote ein. “Aber auch für Haus- und Wohnungsbesitzer, bei denen die Zinsfestschreibung ihres Immobiliendarlehens bereits Ende 2010 abläuft, muss es noch nicht zu spät sein, um die Anschlussfinanzierung noch dieses Jahr ohne Stress unter Dach und Fach zu bringen: Erfahrene Baufinanzierungsspezialisten nehmen Anschlussfinanzierern den intensiven Vergleich der Angebote ab und ersparen ihnen durch geschickte Anpassungen nicht nur viel Geld, sondern können auch die Rückzahlungsdauer des Kredits deutlich verkürzen”, weiß Haselsteiner.

Wer seine Anschlussfinanzierung noch vor der Weihnachtspause fixieren möchte, sollte sich nicht zu viel Zeit lassen: Erfahrungsgemäß dauert es einige Tage, bis der Darlehensnehmer die nötigen Unterlagen zusammenstellt und dem Baufinanzierungsexperten übergibt. Hat sich der Kunde für eine bestimmte Finanzierungslösung entschieden, benötigt die finanzierende Bank noch gut zwei Wochen zur Prüfung des Darlehensantrags.

Vergleich und Information sind Voraussetzung

Bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist bei einem bestehenden Immobilienkredit kann sich der Darlehensnehmer am Markt nach einem Forward-Darlehen umschauen. Denn ab diesem Zeitpunkt ist bereits die Festschreibung der aktuellen Zinsen für den Anschlussvertrag möglich. Dies lohnt sich natürlich besonders dann, wenn (wie aktuell) eine Niedrigzinsphase vorherrscht. Wer maximale Kostenreduzierung für sein Restdarlehen erreichen möchte, muss dabei einen Anschlussfinanzierung Vergleich aller Anbieter am Markt durchführen. Hierfür ist nicht nur eine Fülle von Informationen notwendig, sondern auch der Zugang zu den marktrelevanten Daten und Anbietern, welche ein für die individuelle Situation des Kreditnehmers bestmögliches Angebot erstellen können. Ein einzelner Kreditnehmer kann dies kaum leisten und ist daher gut beraten, entsprechende Makler einzuschalten.

Unterschiede und Marktentwicklung

Üblicherweise werden Forward-Darlehen mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat der Vorausfixierung angeboten. Doch können Unterschiede nicht nur von Seiten der Kreditinstitute, sondern auch von der Entwicklung der Markterwartung und der individuellen Vertragsgestaltung abhängen. Wegen der moderaten Darlehenssumme und Laufzeit kann dies mitunter drastisch zu Buche schlagen. So gibt es aktuell beispielsweise Angebote, die für eine Vorlaufzeit bis zu 60 Monaten gar keine Aufschläge für die Fixierung auf den Marktzins verlangen. Der Grund liegt in der derzeitigen inversen Zinsstruktur: So kann eine neue Immobilienfinanzierung aktuell langfristig günstiger finanziert werden als mit einer kurzfristigen Bindung. Der bisher übliche „Sicherheits-Aufschlag“ für die langfristige Finanzierung entfällt. Dieses bilden die Angebotskonditionen für Forward-Darlehen entsprechend ab. Insgesamt geht die Rechnung für eine so frühzeitige Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer nur auf, wenn die Zinsen tatsächlich steigen. Verharren oder fallen sie gar, kann dies im ungünstigsten Falle sogar zu merklichen finanziellen Nachteilen führen. Mit einer Umschreibung auf den Anschlussfinanzierer fallen nicht nur z.B. Gebühren für die Grundschuldumschreibung an, sondern es besteht auch die Verpflichtung des Kreditnehmers, den zukünftigen Kredit in Anspruch zu nehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Forward-Vertrag zwar gekündigt werden, jedoch wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wünscht der Kunde ein kurzfristig kündbares Forward-Darlehen ist der Zinsaufschlag höher, es sinkt aber auch das Risiko für den Darlehensnehmer. Es gilt, die persönliche Situation zu analysieren und die Angebote der Kreditinstitute mit den eigenen Einschätzungen abzugleichen.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung in Zinsniedrigphasen frühzeitig zu initiieren, ist – je nach Einschätzung der Marktentwicklung – sinnvoll. Da niemand mit Sicherheit sagen kann, wie sich die Zinsen zukünftig entwickeln werden, sollten nach der individuellen Analyse entsprechende Angebote eingeholt und verglichen werden. Wer die Anschlussfinanzierung nicht zum Glücksspiel machen möchte, kann sich so eingehend über die zukünftig zu leistenden Raten und Gesamtkosten informieren und entscheiden, ob das Angebot für ihn sinnvoll und tragfähig ist. Helfen kann hier der Fachmann: Renommierte Makler finden Bauherren und Immobilienkäufer auf Immokredit24.com – dem Portal für Baufinanzierung und Kredite. Diese können nicht nur die Angebotsvergleiche anschaulich darstellen, sondern auch gleich eine Empfehlung anhand der persönlichen Situation abgeben.

Weitere Informationen:
» Anschlussfinanzierung – umfangreicher Ratgeber und Anschlussfinanzierung Vergleich
» Forward-Darlehen – Baufinanzierung Konditionen sichern

1. Wann endet die Zinsbindung meines Darlehens?

“Selbst wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst Mitte 2011 endet, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihren Kredit zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in 15 Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind”, weiß Haselsteiner. Von dem günstigen Zinsniveau profitieren aber auch Kreditnehmer, deren Zinsbindung erst im April 2016 ausläuft. Gegen Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann der jetzige Zinssatz über ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus festgeschrieben werden. Mit Bestsätzen von 4,00 Prozent für 15jährige Baudarlehen und 4,19 Prozent effektiv für 20jährige Immobilienkredite sind besonders langfristige Baugeldzinsen so günstig wie selten zuvor. “Hausbesitzer sollten sich jetzt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau sichern, um absolute Kalkulationssicherheit zu erlangen”, empfiehlt Haselsteiner.

2. Wie hoch ist meine Tilgungsrate?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung aufgenommen hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Haselsteiner. Grund: Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil monatlich an. So hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent nach zehn Jahren automatisch auf rund 2,06 Prozent erhöht. Interhyp rät im derzeitigen Zinstief die Höhe der bisherigen Monatsrate auf jeden Fall beizubehalten. “So wird die Zinsersparnis direkt in eine erhöhte Tilgung – und damit schnellere Schuldenfreiheit – investiert”, so Haselsteiner.

3. Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Gerade wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 87.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,06 Prozent, wird das Darlehen noch 28 Jahre und 5 Monate laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 150 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits 11 Jahre früher, also in 17 Jahren und 7 Monaten, schuldenfrei sein.