Was kennzeichnet ein Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen ist prinzipiell mit dem Annuitätendarlehen vergleichbar, denn die Rückzahlung wird ebenso in Annuitäten, also in immer gleichhohen Raten, die sich jedoch aus unterschiedlich hohen Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen, vorgenommen. Der Unterschied liegt in der Berechnung der Tilgungsleistung: Beim Volltilgerdarlehen wird kein jährlicher Tilgungssatz, sondern ein Zeitraum (die Laufzeit) bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens vorgegeben. Hieraus errechnet sich dann die jeweilige Tilgungsleistung. Das bedeutet, dass eine kürzere Laufzeit auch eine vergleichsweise hohe Tilgungsbelastung mit sich bringt – dafür hat der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig zurückgeführt und muss sich nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern. In der Regel sind während der Laufzeit keine Sondertilgungen möglich. Für die Kalkulationssicherheit und die relativ zügige Rückführung des Darlehens „belohnt“ das Kreditinstitut den Kreditnehmer mit sehr günstigen Zinskonditionen, die über die gesamte Laufzeit fest vereinbart werden. So kann sich der Darlehensnehmer auch vor steigenden Zinsen schützen. Im Gegensatz zu anderen möglichen Darlehensformen der Immobilienfinanzierung (z.B. Annuitätendarlehen, Konstantdarlehen oder Bausparsofortdarlehen usw.) ist ein Volltilgerdarlehen durch eine deutlich geringere finanzielle Gesamtbelastung gekennzeichnet.

Aktuell bieten Volltilgerdarlehen ein sehr hohes Einsparpotenzial

Die hohe Tilgungsleistung bedingt spürbare Zinsrabatte – in Zeiten generell niedriger Zinsen wie aktuell sinkt die Zinsbelastung somit rapide. Früher galten Volltilgerdarlehen eher nur für Einkommensgruppen mit hohem Einkommen als empfehlenswert. Dies war bedingt durch die Zinskosten und eine hohe Tilgungsleistung, was insgesamt zu einer recht hohen monatlichen Rückzahlungsbelastung führte. Doch zum aktuellen Zeitpunkt sind die erzielbaren Zinskonditionen bei Volltilgerdarlehen so gering, dass die erhöhte Tilgungsleistung weniger ins Gewicht fällt – und das führt dazu, dass mittlerweile auch mittlere Einkommen vom Einsparpotenzial profitieren können. Durch die erhöhte Tilgungsleistung werden somit eine schnellere Schuldenfreiheit und eine geringere finanzielle Gesamtbelastung erzielt. Der Unterschied zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen kann da schnell zu einer Ersparnis von mehreren tausend Euro führen.

Worauf sollte geachtet werden?

Wer zu einem vorher genau festgelegten Termin in einer schuldenfreien Immobilie wohnen möchte und ein festes, regelmäßiges und ausreichendes Einkommen erzielt, ist mit einem Volltilgerdarlehen gut beraten. Dies kann auch für Anschlussfinanzierungen interessant sein. Wer hingegen auf die monatliche Gesamtbelastung achten muss und keinen finanziellen Rückhalt für unvorhergesehene Ausgaben hat, sollte eher über ein Annuitätendarlehen nachdenken, auch wenn die finanzielle Gesamtbelastung für Volltilgerdarlehen aktuell stark gesunken ist. Um Sicherheit bei der Entscheidungsfindung zu erlangen, sollte der Interessent sich unabhängig beraten lassen. Dies ist z.B. im Internet bei www.immokredit24.com kostenlos möglich.

Fazit

Das aktuelle Zinsumfeld befindet sich auf sehr niedrigem Niveau und lässt Volltilgerdarlehen auch für mittlere Einkommen sehr attraktiv erscheinen. Die exakte Planbarkeit, die Schuldenfreiheit nach relativ kurzer Laufzeit und die sehr geringen Zinskosten sind Vorteile, die nicht zu unterschätzen sind. Ein genaues Nachrechnen kann sich lohnen – wer allein nicht weiterkommt, kann sich effektiv z.B. im Internet bei www.immokredit24.com informieren und im Bedarfsfall auch beraten lassen. Die finanzielle Gesamtbelastung für eine Immobilienfinanzierung mittels Volltilgerdarlehen war selten so gering wie momentan.

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» Volltilgerdarlehen Beispielrechnung

1. Eigenkapital und Einkommensverhältnisse prüfen

Das passende Traumhaus ist gefunden? Prima. Doch jetzt muss sich der Interessent genau überlegen, ob er sich das auch leisten kann. Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent, abhängig vom regelmäßig zu erwartenden Einkommen und von der Darlehenssumme. Kostet das Haus (bzw. der Neubau) also beispielsweise 300.000 Euro, so sollten schon mindestens 60.000 Euro vorhanden sein. Je höher der Eigenkapitalanteil und je höher und sicherer das regelmäßige Einkommen (wie z.B. Gehalt), umso günstiger und risikoärmer wird die Finanzierung.

2. Die genauen Kosten reell abschätzen

Zu beachten ist hierbei, dass bei einer Immobilie nicht „nur“ der Kauf- bzw. Herstellungspreis, sondern auch diverse Nebenkosten berücksichtigt werden müssen. Hierzu zählen u.a. Notar- und Grundbuchkosten, Vermessungskosten usw. – außerdem müssen natürlich Lebenshaltungskosten und ggf. weiter zu zahlende Mieten während der Bauphase berücksichtigt werden. Vergünstigend können sich ggf. Eigenleistungen auswirken.

3. Einen Berater hinzuziehen

Man kann nicht alles selber wissen: Je nach persönlicher Situation muss die passende Finanzierungsform für die Hausfinanzierung gefunden werden (siehe unten) und ferner sollte vor der Anfrage eine Bedarfs- und Anfrageoptimierung durchgeführt werden. Hierzu sollte am besten ein professioneller Berater mit dem entsprechenden Know-how und einer breiten Marktübersicht hinzugezogen werden – dazu sind auch passende Immobilienportale im Internet, wie z.B. Immokredit24.com, geeignet.

4. Passende Finanzierungsform wählen

Für das benötigte Fremdkapital stehen unterschiedliche Finanzierungsformen zur Verfügung. Die günstigste Variante sind meist Förderkredite. Daher sollte zuerst geprüft werden, ob die Voraussetzungen für Förderungen (z.B. durch die KfW-Bank) vorliegen. Hiermit kann dann ggf. schon ein Teil des benötigten Fremdkapitals abgedeckt werden. Anschließend muss die passende Finanzierungsform aus den Angeboten der Kreditinstitute ausgewählt werden. Die gängigsten Finanzierungsvarianten sind das Annuitätendarlehen (sehr gut planbar, da immer gleichbleibende Raten und fest vereinbarter Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit), das Volltilgerdarlehen (führt zu schnellerer Entschuldung durch höhere Tilgung, daher nur für einkommensstarke Darlehensnehmer geeignet), das variable Darlehen (mit regelmäßigen Anpassungen des Zinssatzes, aber deutlich gesteigerter Flexibilität), das CAP-Darlehen (als Abart des variablen Darlehens, jedoch mit Vereinbarung einer Zinshöchstgrenze) sowie das Bauspardarlehen.

5. Notwendige Flexibilisierungsoptionen klären

Damit später eine schnellere Entschuldung oder die Anpassung an sich verändernde Einkommensverhältnisse möglich ist, sollten möglichst viele Flexibilisierungsoptionen im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Hierzu zählen u.a. kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, eine kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes usw.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich durchführen

Ist die Anfrage unter Vorgabe der wichtigsten Eckdaten (Darlehenssumme, Tilgungssatz, Zinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten) erfolgt, erleichtert dies den folgenden Vergleich enorm. So können aus den Angeboten (es sollten möglichst viele Anbieter abgefragt werden) leichter die günstigsten Varianten für den individuellen Bedarf gefiltert werden.

7. Nachverhandeln!

Wurden die besten Angebote gefunden, sollte durchaus versucht werden, weitere Verbesserungen durch persönliche Nachverhandlung mit dem jeweiligen Kreditinstitut zu erreichen. Viele Kreditinstitute können durch eine solche Vorgehensweise zu weiteren kleinen Zugeständnissen bewegt werden, was letztlich für den Darlehensnehmer eine große finanzielle Erleichterung bedeuten kann.

8. Zwischenfinanzierungsbedarf klären

Bei üblichen Hausfinanzierungen für Neu- oder Anbauten werden die Darlehensbeträge meist gestaffelt nach Fertigstellung und entsprechendem Nachweis in Raten ausbezahlt. Doch in der Realität fallen oft schon vorher größere Summen an, die bezahlt werden müssen. Dies reicht von der Rechnung vom Vermessungsbüro bis zum Unternehmer für die anfänglichen Erdarbeiten. Es sollte also im Vorfeld bereits geklärt werden, wann was zu bezahlen ist. Bei reinen Hauskäufen wird dies in der Regel nicht notwendig sein.

9. Vor der Unterschrift alles in Ruhe durchlesen

Bevor ein – in der Regel langjährig verbindlicher – Finanzierungsvertrag unterschrieben wird, sollte der Darlehensnehmer sich in Ruhe alle Vereinbarungen (auch das „Kleingedruckte“) sorgfältig durchlesen. Ist etwas nicht verständlich oder benachteiligt es den Darlehensnehmer nach eigener Ansicht übermäßig, muss unbedingt Rücksprache mit dem Berater und der Bank gehalten werden.

10. Während der Darlehenslaufzeit immer wieder ein Blick auf die Finanzmärkte werfen

Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel viele Jahre und ist für beide Seiten verbindlich. Doch nicht nur, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist näherkommt, sollte sich der Darlehensnehmer am Markt nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen. Manchmal können sich Umschuldungen oder rechtzeitig vereinbarte Weiterfinanzierungen (Stichwort: Forward-Darlehen) durchaus rentieren, sogar wenn das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es kann sich also lohnen, von Zeit zu Zeit einmal einen Blick auf die aktuellen Angebote anderer Anbieter zu werfen. Auch hierbei können Immobilienportale wie Immokredit24.com wertvolle Dienste leisten!

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» Hausfinanzierung im Detail
» Hausfinanzierung – Fragen und Antworten

Annuitätendarlehen bedeuten gute Planbarkeit durch homogene Ratenbelastungen

Da für die Finanzierung einer Immobilie in der Regel hohe Summen benötigt werden, ist die Erzielung von möglichst günstigen Konditionen sehr bedeutsam. Schon Unterschiede im Nachkommabereich z.B. bei den Zinsen können auf die Dauer der Laufzeit viele tausend Euro Mehrbelastung bedeuten. Zinsen und Tilgungsleistungen sollten zudem flexibel gestaltet werden können, um auf ggf. unvorhergesehene Ereignisse besser reagieren zu können. Bei einem Annuitätendarlehen steht der Zinssatz für die vereinbarte Zinsbindungsfrist (in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren) fest. Die monatliche Belastung (Ratenzahlung) setzt sich aus jeweils veränderlichen Zins- und Tilgungsleistungen zusammen (dies sind die sog. Annuitäten), um eine gleichbleibende monatliche Belastung zu erreichen. Somit wird über viele Jahre hinweg eine gute finanzielle Planbarkeit und damit Sicherheit ermöglicht. Zudem können kostenfreie Sondertilgungen und ggf. ein flexibel anpassbarer Tilgungssatz vereinbart werden. Mit diesen „Hilfsmitteln“ kann der Darlehensnehmer auf besondere Situationen reagieren, z.B. eine Sonderzahlung durch den Arbeitgeber, eine Erbschaft oder auch – im gegenteiligen Falle – eine negative Veränderung des Gesamteinkommens.

Beispiel für den Ablauf einer Finanzierung mittels Annuitätendarlehen

Ausgehend von einer Darlehenssumme von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,4% bei 15 Jahren Zinsbindungsfrist und einem anfänglichen Tilgungssatz von 3%, ergibt sich folgender unverbindlicher Zahlungsplan:
Monatliche Annuität: 800,- Euro.
Restschuld nach 15 Jahren (Ende der Zinsbindungsfrist): 62.106,- Euro.
Diese Berechnung berücksichtigt keine Nebenkosten und Sondertilgungen.

Welche Nebenkosten können auftreten?

Bei einem Immobilienprojekt kommt es zu einer Vielzahl von unterschiedlichen Nebenkosten. Um eine ganzheitliche und sichere finanzielle Planung zu erreichen, sollten diese – so weit wie möglich – entsprechend berücksichtigt werden. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Berater, Makler und Notare (Kosten für die Eintragung im Grundbuch etc.), Vermessungskosten sowie die steuerlichen Belastungen wie Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Daneben sind zu berücksichtigen: Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Müllgebühren usw., Versicherungen (teils notwendig da vom Darlehensgeber vorgeschrieben) und natürlich die Lebenshaltungskosten. Bei der Finanzierung selbst können beispielsweise Bereitstellungszinsen oder Begutachtungs- und Wertschätzungsgebühren auftreten. In vielen Fällen werden Zwischenfinanzierungen notwendig, da die Mittel aus dem Annuitätendarlehen immer erst nach bestimmten Fertigstellungsabschnitten / Bauphasen bereitgestellt werden. Die Zinsen und Gebühren hierfür können ebenfalls merklich zu Buche schlagen. Zur besseren Planung sollten deshalb Eigenkapitalhöhe und Finanzierungsschritte sehr genau hinterfragt werden.

Was folgt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist?

In den meisten Fällen müssen die Darlehensnehmer nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung realisieren. Da nach dem Ende (siehe auch obiges Beispiel) der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, die oft nicht auf einen Schlag getilgt werden kann, wird die Bank ein Angebot zur Weiterführung unterbreiten. In eigenem Interesse sollte der Darlehensnehmer jedoch rechtzeitig vor dem Ende auch bei anderen Kreditinstituten nach entsprechenden Angeboten fragen und die Offerten vergleichen. „Rechtzeitig“ bedeutet konkret, dass bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung nach entsprechenden Angeboten gesucht werden kann. So können beispielsweise in Zeiten niedriger Zinsen mittels sog. Forward-Darlehen aktuelle niedrige Zinssätze bis zu 5 Jahre im Voraus fixiert werden. Doch auch für die Weiterführung mittels eines neuerlichen regulären Annuitätendarlehens können die Angebote von dritten Kreditinstituten viel günstiger sein als das der bisherigen Bank.

Fazit

Die Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist die noch immer am weitesten verbreitete Form der privaten Immobilienfinanzierung. Dies liegt begründet in der sicheren und relativ einfachen Planbarkeit der Belastungen. Achten sollte der Interessent auf Flexibilisierungsmöglichkeiten und die wirklich günstige Konditionierung des Vertrages. Auch die Einplanung der zu erwartenden Nebenkosten sollte so detailliert wie möglich erfolgen. Für viele Menschen ist es schwierig, sich mit den Termini und marktüblichen Angeboten vertraut zu machen, um so individuelle Optimierungen für die wirklich günstigste Finanzierung vorzunehmen. Empfehlenswert ist hier insbesondere eine unabhängige Finanzierungsberatung, z.B. im Internet bei Immokredit24.com.

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» Annuitätendarlehen – sicher und kalkulierbar finanzieren
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Die Funktionsweise eines Bausparsofortdarlehens

Das Bausparsofortdarlehen ist quasi die Umkehrung eines herkömmlichen Bausparvertrages. Die über lange Zeit anzusparende Bausparsumme (bis zur Zuteilungsreife) wird bereits zu Beginn durch den Darlehensgeber ausgezahlt, damit der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann. Die anfallenden Zinsen für diese Vorfinanzierung der Bausparkasse werden anschließend durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers erbracht – zusätzlich zum regelmäßigen Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Das Bausparsofortdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, d.h. die Tilgung erfolgt erst durch die Zuteilung des Bausparvertrages, vorher werden nur die Zinsen aus dem Darlehensvertrag bedient. Das Guthaben im Bausparvertrag wird dabei entsprechend den abgeschlossenen Konditionen verzinst, bis die Zuteilung und damit die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgen kann. Somit wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag getilgt und übrig bleibt danach die Abzahlung des in Anspruch genommenen Bauspardarlehens.

Die Vorteile eines Bausparsofortdarlehens

Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Immobilienprojekt kann sofort realisiert werden – ohne erst lange Ansparzeiten für entsprechendes Eigenkapital abzuwarten. Da keine Beleihung des Objektes erfolgt, ist der Darlehensnehmer freier in der Vereinbarung der Darlehenshöhe und kann direkt bei Auszahlung über 100% des Kapitals verfügen. Ferner ist eine relativ gute Planbarkeit gegeben, da eine Zinssicherheit für alle Bestandteile der Vereinbarung (Vorausdarlehen, Guthaben und Bauspardarlehen) besteht. Ggf. können auch Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen entsprechend in Anspruch genommen und in die Verträge eingerechnet werden.

Bedeutsame Nachteile

Den vorgenannten Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber, darunter insbesondere die erhöhte Zinsbelastung im Vergleich zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und die festgeschriebene (meist recht niedrige) Guthabenverzinsung des Ansparteils, die den Zinsbelastungseffekt noch erhöht. Da das in Anspruch genommene Vorausdarlehen über einige Jahre hinweg in voller Höhe besteht (ohne jegliche Tilgung) laufen hier relativ hohe Zinsbelastungen auf. Die Effektivzinsen (und oft auch die Nebenkosten wie beispielsweise Abschlussprämien und Provisionen) sind dabei meist merklich höher als bei grundschuldbesicherten Annuitätendarlehen. Die Preistransparenz ist durch die vielen Komponenten eher gering, da viele komplexe Bestandteile kombiniert sind und für einen Vergleich zu anderen Anbietern viele verschiedene Modalitäten betrachtet werden müssen. Der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages ist zudem nicht exakt voraussagbar. Die Sollzinsen für ein Vorausdarlehen liegen in der Regel über denen für ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen.

Fazit

Das Bausparsofortdarlehen eignet sich für eine sehr schnelle Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Durch das Vorausdarlehen durch die Bausparkasse verfügt der Darlehensnehmer sofort über die Darlehenssumme (ggf. abzüglich der Abschlussgebühren). Die Nachteile liegen hauptsächlich auf der Kostenseite: Da das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des kombinierten Bausparvertrages tilgungsfrei ist, fallen über einen langen Zeitraum relativ hohe Sollzinsen auf den gesamtem Darlehensbetrag an. Neben der ausführlichen Information über die genaue Funktionsweise sollten daher Konditionen verglichen und der Effektivzinssatz ermittelt werden. Die Alternative des Annuitätendarlehens nach einer Ansparzeit für das notwendige Eigenkapital ist meist die viel günstigere Alternative. Letztendlich muss der Interessent selbst entscheiden, ob diese Art der Finanzierung für ihn wirklich günstiger ist. Es ist jedoch zu empfehlen, sich vor einer endgültigen Entscheidung mittels eines Experten (z.B. einem Finanzberater oder im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen) ausführlich zu informieren.

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» Bausparsofortdarlehen – Vorfinanzierung durch die Bausparkasse
» Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Besteht eine Lebens- oder Rentenversicherung, kann diese bestehende Substanz als Grundlage für ein Policendarlehen dienen. Voraussetzung ist, dass bereits ein gewisser Rückkaufswert besteht (mind. 5.000 € bei kapitalbildenden bzw. 8.000 € bei fondsgebundenen Versicherungen). Die Vorteile eines solchen Darlehens sind die in der Regel zügige und unkomplizierte Bearbeitung (es sind keine weiteren Sicherheiten und keine Bonitätsprüfung notwendig – daher erfolgt die Auszahlung meist binnen 2 Wochen) und die günstigen Konditionen. Der Versicherungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Die Rückzahlung erfolgt flexibel je nach Verfügbarkeit der liquiden Mittel – damit kann die finanzielle Belastung dieses Darlehen bereits im Vorfeld genauestens einkalkuliert werden. Nicht beliehen werden können allerdings Versicherungspolicen mit mehreren Zessionaren und Direktversicherungen lt. Betriebsrentengesetz.

Andere Formen der Zwischenfinanzierung

Natürlich können (z.B. wenn keine entsprechend beleihbaren Policen vorhanden sind) auch andere Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung dienen. Hier können die Varianten eines Vorausdarlehens oder die Beleihung eines Bausparvertrages ebenfalls recht günstige Alternativen sein. Hier muss die jeweilige Bausparkasse zu entsprechenden Angeboten kontaktiert werden. Bei einem Vorausdarlehen wird die Immobilie samt eines neu abzuschließenden Bausparvertrages vorab finanziert, wobei dieser neu abzuschließende Bausparvertrag die Tilgung sicherstellt. Für derlei Angebote der Bausparkassen sollten unbedingt verschiedene Angebote miteinander verglichen werden, da die Konditionen teilweise sehr stark unterschiedlich sein können. Eine weitere Alternative kann auch der „herkömmliche“ Ratenkredit sein. Hier sollte darauf geachtet werden, dass ebenfalls verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden. Ggf. kann auch ein klassischer Zwischenfinanzierungskredit mit Auszahlungsabtretung und Grundpfandsicherung eine günstige Alternative darstellen. Allerdings ist diese Variante etwas umständlicher, da viele bürokratische Schritte erfüllt werden müssen, wodurch die Konditionen aber in der Regel etwas günstiger werden, da das Kreditinstitut eine größere Sicherheit erhält.

Fazit

Welche Art der Zwischenfinanzierung am besten geeignet ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. So z.B. davon, welche Darlehenshöhe benötigt wird, wie schnell die Mittel benötigt werden und ob ggf. entsprechend beleihbare Substanzen (z.B. eine Versicherungspolice für das Policendarlehen oder ein bestehender Bausparvertrag für die Verhandlung mit der Bausparkasse) vorhanden sind. Wichtig ist, sich bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienerwerbs ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, wann welche Mittel benötigt werden und wann Darlehensmittel zur Verfügung stehen. Dies verhindert die Gefahr eines „Liquiditätslochs“ und gibt dem Darlehensnehmer etwas Zeit, sich über verschiedene Angebote hinreichend zu informieren und entsprechende Vergleiche durchzuführen. Das vorhandene Eigenkapital spielt hier ebenfalls eine große Rolle: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Hauptfinanzierung, daher empfiehlt es sich, das freie Eigenkapital als „Zwischenfinanzierung“ zu nutzen, um der im Verhältnis großen Belastung der Fremdkapital-Zwischenfinanzierung zu entgehen.

Weitere Informationen

» Zwischenfinanzierung – Liquiditätslücke bei der Immobilienfinanzierung schließen
» Policendarlehen – Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Die Ausgabenseite

Zu den Ausgaben zählen zunächst einmal alle regelmäßig anfallenden Kosten für den Lebensunterhalt. Dies können z.B. sein: Kleidung, Lebensmittel, Wohnnebenkosten (beispielsweise Strom, Gas, Wasser, Steuern, Versicherungen etc.), Telefonkosten, PKW-Kosten usw. Daneben sollte auch eine angemessene Pauschale für einmalige bzw. unkalkulierbare Ausgaben angesetzt werden: Hierunter können z.B. Ausgaben für Urlaube oder mögliche Schäden fallen. Weiterhin müssen natürlich alle weiteren (bestehenden) Verpflichtungen berücksichtigt werden, wie z.B. Raten für bestehende Kredite, Zahlungen für laufende Verträge (Mieten oder Leasingverträge) etc. Wichtig bei der Berechnung ist, dass nicht zu geringe Ausgaben angesetzt werden – also lieber etwas großzügig aufrunden!

Die Berechnung der Einnahmen

Für die angemessene Berechnung der Einnahmen ist es entscheidend, nur wirklich „sichere“ Einnahmen in Anrechnung zu bringen. Hierzu zählen das Gehalt (NICHT aber „unsichere“ Einmalzahlungen wie z.B. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld!), Einnahmen aus selbstständiger Arbeit, Kindergeld, Unterhaltsleistungen (wenn diese wirklich regelmäßig eingehen) oder auch Mieteinnahmen und Renten. Die Einnahmenseite sollte also nicht „schön gerechnet“ werden, sondern eher bodenständig und davon ausgehend, dass auch einmal vorübergehende Ausfälle von z.B. Sonderzahlungen auftreten können. Zeigt sich später in der Realität, dass doch mehr Einnahmen als gedacht zur Verfügung stehen, ist es kein Problem diese z.B. als Sondertilgungen oder als zusätzliche Eigenkapitalsicherheit in die Baufinanzierung einzubringen.

Die Gegenüberstellung und der maximale Anschaffungspreis

Anhand der Gegenüberstellung ergibt sich ein Saldo, der – sofern er einen Einnahmenüberschuss aufweist – für die Aufbringung der Kreditrate verwendet werden kann. Anhand dieser Kreditrate kann dann mit folgender Formel der Finanzierungsaufwand errechnet werden: Einnahmenüberschuss aus der Gegenüberstellung x 12 (Monate) x 100 / 7. Bei einem Überschuss von z.B. 700 Euro im Monat ergäbe sich so ein möglicher Finanzierungsaufwand von ca. 120.000 Euro. Hinzu muss natürlich noch das vorhandene Eigenkapital addiert werden. Angenommen, es existieren 50.000 Euro Eigenkapital, ergibt sich so ein maximaler Anschaffungspreis von 170.000 Euro für das Objekt. Zu diesem Anschaffungspreis zählen alle notwendigen Kosten, bei einem Neubau z.B. auch die Grundstücks- und Erschließungskosten. Hieran kann man bereits erkennen, dass ein hoher Anschaffungspreis beachtliche monatlich verfügbare Mittel verlangt. Umso wichtiger ist es daher, die Berechnung gewissenhaft und realistisch durchzuführen.

Fazit

Welches Objekt sich der Interessent letztendlich finanziell leisten kann, ergibt sich aus der individuellen Einnahmen- und Ausgabensituation (siehe auch www.immokredit24.com). Hier sollte mit realistischen Zahlen agiert werden – ja, am Ehesten sollte der Interessent noch etwas negativer rechnen. Nur so kann eine relativ sichere Aussage hinsichtlich der finanziellen Machbarkeit getroffen werden. Wer diese Basisinformationen nicht kennt oder falsch anwendet, steht mitunter später vor dem finanziellen Ruin, weil die Darlehensraten nicht mehr geleistet werden können. Nicht bedachte Nebenkosten oder langfristig gebundenes Eigenkapital sind ebenfalls Faktoren, die zur Fehleinschätzung eines Finanzierungsvolumens führen können.

Weitere Informationen

» Hausfinanzierung – Wie viel darf mein Haus kosten?
» Baufinanzierungsrechner – Berechnung der Hausfinanzierung

Wer ist zulagenberechtigt und wie kann das Wohn-Riester-Darlehen beantragt werden?

Die Zulagenberechtigung ergibt sich aus den Bestimmungen für den Anspruch auf Altersvorsorgezulage des Einkommenssteuergesetzes (§10a) und ist somit identisch mit den Anforderungen für die weitläufig bekanntere „Riester-Rente“. Hinzu kommen ggf. Zusatzansprüche für Kindererziehende mit Kindern bis zum Alter von 3 Jahren, für Pflegepersonen oder auch z.B. für Arbeitslose und Beamte. Nicht zulagenberechtigt sind Selbständige, Sozialhilfeempfänger oder nicht rentenversicherungspflichtige Studenten. Das Wohn-Riester-Darlehen wird über die nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifizierte Bank oder Sparkasse beantragt. Trotz dieser ziemlich fixen Bedingungen können über verschiedene andere Details des Darlehensvertrages durchaus mit den Kreditinstituten Verhandlungen geführt werden.

Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Obwohl gewisse Rahmendaten per Gesetz identisch sein müssen, unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute teils merklich. Der Kreditnehmer ist gut beraten, sich hier ausführlich am Markt zu informieren. Grundsätzlich besteht bei allen Verträgen zwecks optimaler Ausnutzung der staatlichen Zulagen ein Sondertilgungsrecht von bis zu 2.100 Euro p.a. Diese Vereinbarung kann jedoch – je nach persönlicher Vermögenssituation – auch höher angelegt werden. Für die vereinbarte Laufzeit muss eine Sollzinsfestschreibung erfolgen. Die Tilgungshöhe ist frei verhandelbar.

Für wen eignet sich ein Wohn-Riester-Darlehen?

Die Grundidee der Riester-Förderung ist die Altersvorsorge. So können z.B. junge Familien, die den Kauf eines Eigenheimes als Einbindung in eine private Altersvorsorge planen, in höchstem Maße von einem Wohn-Riester-Darlehen profitieren. Die Tilgungsleistungen werden durch die staatlichen Mittel niedrig gehalten und im Alter ist das schuldenfreie Wohneigentum Basis für den Erhalt des Lebensstandards. Die Finanzierung muss dabei so gestaltet sein, dass der Darlehensbetrag bis spätestens zum Ablauf des 68. Lebensjahres getilgt ist – daher eignen sich die Darlehen für „Späteinsteiger“ nur dann, wenn eine entsprechend hohe Tilgungsleistung aus Eigenmitteln erbracht werden kann.

Vor- und Nachteile des Wohn-Riester-Darlehens

Die Vorteile liegen wie bereits geschildert auf der Hand: Durch die staatliche Förderung kommt der Darlehensnehmer schon frühzeitig in den Genuss von niedrigeren Raten und wird somit schneller schuldenfrei. Dadurch ist es sogar möglich, dass ein Wohn-Riester-Darlehen trotz schlechteren Sollzinssatzes einem herkömmlichen Annuitätendarlehen überlegen ist. Durch die eindeutige Regelung zum Finanzierungsende muss mit zunehmendem Alter bei Abschluss mehr finanzielles Potential eingebracht werden, um die Tilgung rechtzeitig beenden zu können. Ein weiterer großer Nachteil ist die nachgelagerte Besteuerung: Die Vorteile aus den Förderungen werden im Alter steuerrelevant berücksichtigt.

Fazit

Ein Wohn-Riester-Darlehen ist eine günstige Möglichkeit, Wohneigentum in die private Altersvorsorge einzubinden. Wichtig sind der Vergleich der angebotenen Konditionen sowie eine genaue Prüfung der Zulagen und der daraus resultierenden Vor- und Nachteile. Nicht für jeden und jede Lebenslage ist diese Art der Altersvorsorgeeinbindung geeignet. Alternativ sollte die Möglichkeit (je nach persönlicher Vermögenssituation) der Finanzierung per „normalem“ Annuitätendarlehen und ggf. zusätzlichem Abschluss einer „Riester-Rente“ exemplarisch geprüft werden.

Weitere Informationen

» Wohn-Riester-Darlehen – Baufinanzierung mit staatlicher Förderung
» Baufinanzierung – Baufinanzierungsvarianten im Überblick

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

Warum immer mehr ältere Menschen zur eigenen Immobilie finden und welche Möglichkeiten zur Finanzierung sich für diese anbieten

Die Gründe für die Neuanschaffung können sehr unterschiedlich sein. Aufgrund beruflicher Gegebenheiten kann oft erst eine endgültige Sesshaftigkeit im fortgeschrittenen Alter erfolgen, dementsprechend später finden Suche und Immobilienbeschaffung statt. Möglich ist auch die Notwendigkeit einer barrierefreien Wohnumgebung und die daraus resultierende Neuanschaffung bzw. Neu- oder Umbau. Doch auch wenn die Finanzierung allein aufgrund eines höheren Alters heutzutage kein größeres Problem mehr ist, steigen die Auflagen der Banken je älter der Kreditnehmer ist. Beispiele hierfür sind geringere Beleihungsgrenzen, Mindesttilgungsraten oder eine Untergrenze für die Eigenkapitaleinbringung. Grundsätzlich sollte für den Kreditnehmer über 50 eine möglichst rasche Tilgung (nach Möglichkeit bis spätestens zum Rentenbeginn) im Vordergrund stehen. Es gibt viele Möglichkeiten der flexiblen Ausgestaltung von Immobilienfinanzierungen, um dieses Ziel zu erreichen. Welche davon die am besten geeignetste ist, hängt von der individuellen Situation ab und sollte daher mit einem Finanzierungsberater besprochen werden. Unabdinglich sind der Erwerb von Basiswissen und der Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten. Dies kann der Interessent im Internet bei entsprechenden Portalen (z.B. Immokredit24.com) tun. Hier können auch die Möglichkeiten zum Erhalt von Fördermitteln (z.B. für die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum) geprüft werden. Wichtig auch: Soll die Finanzierung noch über den Eintritt des Rentenalters hinaus laufen (wegen der niedrigeren Ratenhöhe) sollte sehr genau eine Ermittlung der zu erwartenden Rentenhöhe erfolgen. Können die Raten später nicht vom Einkommen erbracht werden, droht mitten in der Finanzierung sonst ein böses Erwachen. Generell ist es empfehlenswert, eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu besitzen: Je weniger Fremdkapital benötigt wird, umso leichter lässt sich die Finanzierung flexibilisieren und tilgen.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Baufinanzierung ab 50 (die sog. Finanzierung 50plus)?

Die Vorteile sind eng verknüpft mit den Gründen für den „späten“ Immobilienerwerb: Aufgrund der gefestigten Lebenssituation ist die Entscheidung meist nicht nur lang gereift und daher gut überlegt, sondern auch oft endgültig. Es drohen weniger Risiken als bei jungen Menschen in Bezug auf eine so starke berufliche oder existenzielle Veränderung, dass sich diese Entscheidung im Nachhinein als falsch herauskristallisiert. Nachteilig hingegen können sich die von den Kreditinstituten verlangten Auflagen auswirken. Je älter der Kreditnehmer, umso ungünstiger wird die Finanzierung. Die Finanzierung wird jedoch günstiger je mehr Eigenkapital dem Antragsteller zur Verfügung steht.

Fazit

Die Finanzierung ab 50 stellt besondere Anforderungen an die Ausgestaltung der Darlehenskonditionen. Die Entscheidung in dieser Lebenssituation sollte gut überlegt werden und auf die individuelle Situation abgestimmt sein. Das Ziel sollte eine möglichst rasche Tilgung sein. Unbedingt in Anspruch nehmen sollte der Interessent die Hilfe eines unabhängigen Beraters sowie alle verfügbaren Informationsquellen, um nötiges Grundwissen über die Finanzierungsmöglichkeiten zu erlangen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ab 50 plus – Die Immobilienfinanzierung für Leute ab 50
» Ratgeber Baufinanzierung – Tipps und Tricks zur Baufinanzierung

2010 konnten sich Bauherren und Immobilienkäufer freuen, denn nie war es in Deutschland günstiger ein Eigenheim zu finanzieren. Wenig verwunderlich also, dass viele Mieter diese Zinssituation nutzten, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen: 6,9 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen konnte Interhyp in 2010 vermitteln, das ist eine Steigerung von 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch seit dem absoluten Tiefpunkt im September sind die Baugeldzinsen kontinuierlich nach oben gegangen und tendieren inzwischen rund ein Prozent höher. “Doch selbst wenn sich Baugeldzinsen nicht mehr auf historischen Tiefständen befinden, ist Trauern über verpasste Chancen die falsche Einstellung”, erklärt Haselsteiner, denn: “Die konjunkturellen und strukturellen Rahmenbedingungen sind äußerst attraktiv und stellen in Kombination mit der heutigen Produktvielfalt und Flexibilität eine ideale Ausgangssituation dar, um mittels Immobilienkauf einen soliden Grundstein für die private Altersvorsorge zu legen.”

Allerdings sollte laut Interhyp-Vorstand Haselsteiner mit der Immobiliensuche und Planung nicht zu lange gewartet werden, denn Sachwerte sind stark gefragt. “Mehr Beschäftigung, mehr Konsum und höhere Einkommenserwartungen haben die Aktivitäten am Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Folge sind steigende Nachfrage bei Bestandsobjekten bei immer noch geringer Neubauaktivität. In einzelnen Städten sind die Preise in 2010 bereits deutlich gestiegen und auch die Mieten haben angezogen. Diese Abkehr von der schwachen Entwicklung der vergangenen zehn Jahre sollte Immobilieninteressenten aufrütteln” meint Haselsteiner und ist überzeugt: “Mittelfristig wird das geringe Neubauangebot, der starke Bedarf an Wohnraum und die erhöhten Mieten in einer Reihe von Ballungsgebieten zu kräftigen Preissteigerungen führen.” Er rät, zu handeln und bei der Finanzierung möglichst lange Zinsfestschreibungen und eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren.