Immobilien eignen sich für die langfristige und sicherheitsorientierte Kapitalanlage

Grundsätzlich sind Immobilien nur geringen Wertschwankungen unterworfen, egal ob es an der Börse gerade bullish oder bearish zugeht: Die Immobilie ist ein substanzieller Wert, der auch in Zeiten wirtschaftlicher Probleme oder inflationärer Tendenzen seinen Stellenwert behaupten kann. So wird immer Wohnraum benötigt oder (im Falle gewerblicher Immobilien) immer ein Wirtschaftsraum z.B. für Einkaufszentren, Pflegeheime oder Bürogebäude. Zusätzlich winken steuerliche Begünstigungen: So sind hypothekenfinanzierte Immobilien durch Zinsen, Erhaltungskosten und Abschreibungen zunächst als steuermindernde Werbungskosten absetzbar. Werfen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dann nach vielen Jahren (im Idealfall zum Rentenbeginn) Gewinne ab, entsteht dadurch ein zusätzliches Einkommen im Alter. Somit entsteht schrittweise ein langfristiger Kapitalaufbau mit hohem Sicherheitsfaktor. Wichtig ist natürlich die Prüfung der begleitenden Umstände vor dem Investment. Hier sind z.B. Standort- und Ausstattungsfragen sowie Finanzierungsvergleiche von Bedeutung.

Verschiedene Möglichkeiten für den Erwerb von Immobilien

Wer in Immobilien anlegen möchte, hat generell unterschiedliche Möglichkeiten zur Auswahl. So kann beispielsweise privat ein Haus oder eine Eigentumswohnung erworben und dann vermietet werden. Dies hat den Vorteil, dass man im Falle eines Eigenbedarfs auch selbst einziehen kann. Es besteht aber auch die Möglichkeit der Beteiligung an einer Gesellschaft, die in gewerbliche Immobilien investiert und diese langfristig vermietet – Stichwort: Geschlossene Immobilienfonds. Hier erwirbt der Anleger einen gewissen Anteil an einem oder wenigen gewerblichen Immobilien und kann so an den Einnahmen partizipieren. Ob nun privat gekauft oder gewerblich beteiligt: Immobilien sind ideal für eine sicherheitsbetonte Anlage zum Beispiel für die Altersvorsorge oder als Anlagealternative zu anderen Kapitalanlagen des Investors (Risikominimierung). Für alle Kaufmöglichkeiten ist zu beachten, dass vorher die genaue Lage und Ausstattung des Objekts, evtl. bestehende Mietverträge oder anhängende Eigentums- oder Nutzungsrechte – also kurz Risiken und Chancen – zu prüfen und zu beurteilen sind. Sodann folgt die Auswahl der bestmöglichen Finanzierung (bei Immobilienfonds übernimmt dies das Management der Beteiligungsgesellschaft). Entspricht das Anlageobjekt der persönlichen Risikoneigung und sind die steuerlichen Aspekte geklärt, steht einem entsprechenden Engagement nichts mehr im Weg.

Risiken bei der Kapitalanlage in Immobilien

Wie bei jeder Kapitalanlage, so gibt es natürlich auch bei den Immobilienanlagen Risiken, vor denen der Anleger nicht die Augen verschließen sollte. Eines der größten Risiken ist der Mietausfall, der in ungünstigen Fällen zu langjährigen Rechtsstreitigkeiten führen kann oder zum Ausfall der zu zahlenden Kreditraten. Nicht zu vergessen ist auch die Möglichkeit eines Wertverfalls durch unvorhersehbare Entwicklungen, z.B. Änderungen der lokalen Infrastruktur, die den Standort in ein ungünstigeres Licht stellen. Auch sollte jedem Investor klar sein, dass eine einmal gekaufte Immobilie nicht ohne Weiteres schnell wieder zu Geld gemacht werden kann: Dies hat meist finanzielle Einbußen zur Folge. Trotz allem sind Immobilien grundsätzlich jedoch als Kapitalanlage sehr wettbewerbsfähig und können die langfristige Vermögensabsicherung stark unterstützen. Der Anleger selbst kann durch umfassende Information und hinreichende Analyse den Grundstein legen für eine möglichst „stressfreie“ Investition.

Weitere Informationen:

» Immobilie als Kapitalanlage
» Immobilienfinanzierung
» Gewerbliche Immobilienfinanzierung

Von Reihenhaus und energieeffizientem Wohnen träumen nur wenige

Für ein Leben im eigenen Reihenhaus (drei Prozent) oder im eigenen Energie­sparhaus (sieben Prozent) würden sich die deutschen Mieter am seltensten entscheiden, wenn sie frei wählen könnten. Dabei überrascht insbesondere im gefühlten Öko-Musterländle Deutschland, dass energieeffizientes Wohnen auch bei den jüngeren Befragten zwischen 18 und 29 Jahren nicht besonders hoch im Kurs liegt.

Immobilienträume vs. finanzielle Realität der Deutschen

Fragt man die Deutschen danach, welchen Immobilientyp sie sich unter Berücksichtigung ihrer finanziellen Situation zukünftig tatsächlich am ehesten kaufen werden, hielt rund jeder Vierte (28 Prozent) eine Eigentumswohnung für am realistischsten. Weitere 20 Prozent glauben, dass sie am wahrschein­lichsten ein Einfamilienhaus finanzieren könnten. 13 Prozent gehen davon aus, dass ein Reihenhaus am besten zu ihrer Lebenssituation passen könnte. Nur drei Prozent halten die Villa für sich selbst für realistisch. Auch das Landhaus (neun Prozent) landet auf den hinteren Plätzen. “Bei einer so langfristigen finanziellen Entscheidung wie dem Eigenheimerwerb ist es richtig, nüchtern und realistisch zu rechnen – schließlich soll das Objekt meist über Jahrzehnte hinweg zur persönlichen Lebensplanung passen”, erklärt Haselsteiner und fügt hinzu: “Daher empfiehlt es sich bereits in der frühen Suchphase unverbindlich auf Finanzierungsspezialisten zu zugehen oder kostenlose Online-Rechner zu nutzen. Angesichts der derzeit historisch niedrigen Baugeldzinsen werden viele Mieter überrascht sein, welche Wohnträume sie sich auch bei vorsichtiger Kreditaufnahme leisten können.”

Um eine genauere Vorstellung zu bekommen, wie viel Immobilie man tatsächlich finanzieren kann, empfiehlt Haselsteiner interaktive Rechentools wie z.B. den Budget-Rechner zu nutzen.

*Quellen: Destatis und Informationsdienst „Soziale Indikatoren

Zwischen April und Juni 2010 testete S.W.I. Finance das Baufinanzierungsangebot von ausgewählten Groß- und Filialbanken, Versicherungen sowie spezialisierten Kreditvermittlern. Für das Gesamtergebnis wurden die Konditionen mit 65 Prozent und der Service mit 35 Prozent gewichtet.

“Die fünfmalige Auszeichnung in Folge als ‘Bester Baufinanzierer’ Deutschlands beweist die kontinuierliche Stärke unserer Dienstleistung: Unsere Kunden profitieren nicht nur von günstigen Konditionen, sondern auch von der unabhängigen und kompetenten Beratung durch unsere mehr als 250 Finanzierungsexperten”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Bei diesen Ausrichtungen ist das Anlagegut lediglich „Mittel zum Zweck“. Grundvoraussetzung für die Investition ist die Kenntnis über Anlagegut, Risikoeinflüsse und die steuerliche Behandlung. Der Anleger sollte durch Erwerb von detailliertem Wissen sehr genau einschätzen können, welches Risiko er mit seiner geplanten Anlage eingeht. Bei Immobilienfonds z.B. sollte man sich genau informieren, in welche Immobilie(n) investiert wird, wie die Chancen einer Vermietung/Auslastung sind und wie das Marktumfeld aussieht. Hilfreich können hier auch unabhängige Bewertungen von Ratingagenturen und Finanzanalysten sein. Als Neuling in diesem Themenbereich sollte man sich am besten mit Hilfe eines unabhängigen Finanzberaters informieren und mit diesem zusammen das Chance-/Risiko-Verhältnis anhand der individuellen Situation analysieren.

Ähnlich verhält es sich mit den alternativen Anlagegütern von geschlossenen Fonds. Schiffsfonds beispielsweise haben in den letzten Jahren eine bedeutende Wandlung durchgemacht. So wurden diese früher hauptsächlich aus steuerlichen Erwägungen (Tonnagesteuerzuweisung) in den Investitionsplan aufgenommen, doch seit der Reformierung der Rahmenbedingungen sind Schiffsfonds aktuell eher auf Renditeoptimierung ausgerichtet. Dabei ist es natürlich besonders wichtig, in welche Schiffe und Reedereien man sein Geld investiert – denn fehlt später der wirtschaftliche Erfolg, führt dies zu einem hohen Verlust.

“Endlich” wird der eine oder andere Immobilieninteressent denken, wenn er das für ihn passende Kaufobjekt gefunden hat. In der Regel liegen dann nämlich etliche Besichtigungen, viele Überlegungen und lange Gespräche hinter ihm. “Je nachdem, wie konkret die Immobilienvorstellungen sind, die Lage begehrt oder wie elastisch der finanzielle Spielraum des Käufers ist, dauert die Findungsphase des richtigen Objekts oftmals einige Monate”, weiß Haselsteiner und fügt hinzu: “Ist das Traumobjekt aber gefunden, muss es mit der Finanzierung dann fast immer sehr schnell gehen. Hektik und eine vorschnelle Entscheidung für das erstbeste Angebot können hier aber sehr teuer werden: Denn passt die Finanzierung nicht hundertprozentig, kommt der Immobilienkauf womöglich gar nicht zustande oder kostet mehr als nötig.”

Haselsteiner’s Tipp lautet daher: “Bereits in der Planungs- bzw. Suchphase sollten Interessenten einen Finanzierungsspezialisten hinzuziehen, um sich einen realistischen Überblick über ihre Möglichkeiten zu verschaffen. Hat der Berater schon im Vorfeld alle persönliche Eckdaten zu Einkommen, Eigenkapitaleinsatz und Rückzahlungswünschen vorliegen, kann er bei Findung des Traumobjekts zeitnah ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot unterbreiten – und damit vielleicht kostbare Zeit aufholen, um den Immobilienkauf perfekt zu machen.”

Große Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung

Die Errichtung oder Sanierung von privat genutzten Immobilien (meist für Wohnzwecke) ist klar abzugrenzen von später zum Betriebsvermögen gehörenden gewerblichen Vorhaben. Ebenso unterschiedlich sind die Wege zur Erlangung eines Finanzierungsdarlehens. Private Finanzierungen werden in der Hauptsache von Einzelpersonen bzw. Lebensgemeinschaften beantragt. Anhand wichtiger Eckdaten werden Angebote eingeholt und unter Berücksichtigung der persönlichen Situation und den Vorlieben des Kreditnehmers verglichen. Gewerbliche Finanzierungen werden meist durch Firmen oder Beteiligungsgesellschaften beantragt und dienen entweder wohnwirtschaftlichen Zwecken (z.B. Wohnblocks) oder der gewerblichen Nutzung (Bürogebäude, Einkaufsmarkt, Arztpraxis usw.). Die Systematik in der Bearbeitung ist weitaus komplexer: So wird anhand eines zu erstellenden Risikoprofils das Geschäftsvorhaben von jedem Anbieter separat beurteilt und dementsprechend variantenreich sind die resultierenden Konditionen. Der Erfüllungsaufwand für die deutlich enger gefassten Voraussetzungen ist sehr viel höher. Auch die öffentliche Hand spielt eine große Rolle: So können Fördermittel bei gewerblichen Vorhaben im Vergleich zu privaten Anträgen anhand anderer (zusätzlich) erlaubter Gesichtspunkte bewilligt werden. Ggf. kann sogar ein Teilbetrag öffentlich finanziert werden.

Die grundsätzlichen Erfolgsaussichten für private und gewerbliche Finanzierungsanfragen

Durch die verschiedenen Beurteilungskriterien sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Bewilligung sehr unterschiedlich. Der private Antragsteller sollte auf seine Eigenkapital- bzw. Einkommenssituation achten und mit einem Finanzberater genau durchgehen, welches Finanzierungsmodell für seine persönliche Lebenssituation am besten geeignet ist. Schon vor Beantragung kann der Berater mit hoher Sicherheit erkennen, ob der Antrag eine gute Chance auf Bewilligung hat oder nicht. Anders bei der gewerblichen Finanzierung: Durch die unterschiedliche, manchmal auch subjektive Beurteilung der Darlehensgeber zum Risikoprofil der Investition können durchaus unerwartete Resultate folgen, z.B. eine Ablehnung oder eine Bewilligung mit deutlich abgeänderten Konditionen. Trotzdem (und gerade deshalb) ist die eingehende Beratung mit einem Finanzfachmann vor dem Prozess der Beantragung unabdinglich. So können viele Risikofaktoren von vornherein einkalkuliert bzw. minimiert werden.

Vorgehensweise für die Darlehensbeantragung

Da viele Aspekte beachtet werden müssen (bei gewerblicher Immobilienfinanzierung in noch vielfältigerer Weise als bei der privaten Variante) sollten sich der oder die Darlehensnehmer vorab sehr gut informieren und am Markt umschauen. Der Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsberater – z.B. mittels eines Besuches des Fachportals Immokredit24.com – ist Grundvoraussetzung, da kaum jemand allein alle Aspekte überschauen kann. Sodann folgt die eigene Bewertung und Analyse, die zu den Merkmalen der benötigten Eckdaten (wie z.B. Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz, Beanspruchung von Fördermitteln oder Sondertilgungsvereinbarungen) führt. Aufgrund der gleichlautenden Antragsdaten können dann unterschiedliche Angebote verglichen und der oder die für die individuelle Verwirklichung beste(n) Partner selektiert werden.

Weitere Informationen:

» Immobilienfinanzierung
» Gewerbliche Immobilienfinanzierung
» Immobilie als Kapitalanlage

“10 Jahre nach Gründung hat sich Interhyp mit weitem Abstand als Marktführer im Segment der Baufinanzierungsvermittler etabliert. Gleichzeitig hat unser Geschäftsmodell unverändert großes Potenzial für weiteres Wachstum. Um diese Chancen langfristig heben zu können, haben wir in enger Abstimmung mit dem Großaktionär ING DIRECT frühzeitig die Weichenstellungen für die nächste Wachstumsphase definiert. Dabei war es uns wichtig, ein Team zu etablieren, das die Erfolgsfaktoren wie auch die besondere Unternehmenskultur kennt und Interhyp entsprechend weiter entwickeln kann. Mit Michiel Goris als künftigem Vorstandsvorsitzendem und seinem Vorstandsteam aus Jörg Utecht, Mirjam Mohr und Benjamin Papo übernimmt eine bereits bestens eingespielte Mannschaft die operative Führung zu einem Zeitpunkt, da wir gestärkt aus der Finanzkrise hervor gehen”, sagen Robert Haselsteiner und Marcus Wolsdorf, Gründer und Co-CEOs der Interhyp AG, und ergänzen: “Bewusst haben wir diesen Prozess frühzeitig begonnen und so eine funktionierende Struktur etabliert, die bestmögliche Kontinuität sicher stellt.”

Michiel Goris, designierter Vorstandsvorsitzender, kommentiert: “Ich freue mich sehr, die Führung eines so erfolgreichen Finanzdienstleistungsunternehmens übernehmen zu dürfen. Für unsere kundenorientierte Dienstleistung gibt es exzellente Wachstumschancen, die wir in den nächsten Jahren realisieren wollen. Mit unserem Geschäftsmodell, der konsequenten Multikanalausrichtung und einem Team hoch motivierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben wir dafür auch die besten Voraussetzungen. Gleichzeitig bin ich dankbar, dass die beiden Gründer dem Unternehmen als Aufsichtsräte erhalten bleiben und wir so auch künftig aktiv auf ihre Expertise und Erfahrung zugreifen können.”

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Dementsprechend eindeutig sind die Erwartungen an die zu erwerbende Immobilie: Zwei Drittel aller Käufer würden von einem Kauf Abstand nehmen, wenn die Nachbarschaft nicht stimmt. Rund die Hälfte sagt bei einem fehlenden Garten nein zum Objekt. Weiterhin problematisch sind ein innen liegendes Bad ohne Fenster (42 Prozent) sowie niedrige Decken (39 Prozent).

So nicht! Die wichtigsten Ausscheidungskriterien einer Kaufimmobilie:

1. Problematische Nachbarschaft (64 Prozent)

2. Kein Garten (49 Prozent)

3. Innen liegendes Bad ohne Fenster (42 Prozent)

4. Niedrige Decken (39 Prozent)

5. Kein PKW-Stellplatz (39 Prozent)

Frauen wollen Balkon, Männer PKW-Stellplatz

Auffällig dabei: Weibliche Immobilienkäufer haben mitunter deutlich andere Präferenzen als ihre männlichen Pendants. Während Frauen auf einen Balkon bestehen (36 Prozent Frauen vs. 25 Prozent Männer), achten Männer vermehrt auf einen Stellplatz für den geliebten PKW (42 Prozent Männer vs. 32 Prozent Frauen).

“Der Kauf einer Immobilie ist oft eine Entscheidung für das ganze Leben. Die Menschen haben deshalb sehr klare Vorstellungen, wie sie in Zukunft leben möchten. Da gehören Emotionen einfach dazu”, kommentiert Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, fügt hinzu: “Die Befragung zeigt wieder einmal wie wichtig die Lage einer Immobilie ist. Wenn die Nachbarschaft nicht passt, kommt für die Mehrheit ein Kauf nicht in Frage.”

Weitere Informationen:
» Interhyp Baufinanzierung
» Immobilien – Immobilie als Kapitalanlage

Wer sich jetzt entscheidet, eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen, sollte sich allerdings beeilen, um auf Nummer sicher zu gehen. Denn die EZB und andere Zentralbanken rund um den Globus dürften schon bald dazu übergehen, die Zinsen wieder moderat anzuheben, wenn sich die Wirtschaft zunehmend erholen sollte. Steigende Hypothekenzinsen wären so folglich wahrscheinlich. Allerdings gilt dieses Szenario noch als umstritten. Einige Ökonomen prognostizieren nämlich eine andere Entwicklung. Sie gehen davon aus, dass die Weltwirtschaft eine längerfristige Rezession mit Deflationstendenzen durchleben könnte. In diesem Falle würden die Zentralbanken sich mit Zinserhöhungen sicherlich zurückhalten und möglicherweise sogar eine Nullzinspolitik anstreben. In der Folge könnten sich Hypothekenfinanzierung nochmals deutlich verbilligen.

Aber selbst wenn man unterstellt, dass die Zinsen für Hypotheken tatsächlich noch fallen könnten, sollte man das aktuelle Zinsniveau im Kontext mit der Vergangenheit betrachtet. Faktisch war eine Baufinanzierung noch nie so billig wie heute. Wer heute finanzieren will, kann problemlos 5 oder mehr Prozentpunkte gegenüber einer Finanzierung von vor 15 Jahren einsparen. Wer auch in Zukunft von den Niedrigzinsen profitieren will, zur Zeit aber noch keine Finanzierung benötigt, kann sich die niedrigen Hypothekenzinsen beispielsweise durch einen sogenannten Forwardkredit sichern. Dabei wird die Finanzierungssumme erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt bereitgestellt, wobei die Zinsen schon jetzt festgeschrieben werden. Vor allem dann, wenn man steigende Zinsen erwartet und in einigen Jahren bauen oder kaufen will, lohnt es sich oft, eine solche Finanzierung abzuschließen.

Besonders günstige Konditionen können sich Bauherren und Immobilienkäufer erhoffen, die über einen soliden Eigenkapitalstock verfügen. Wer beispielsweise bereit und in der Lage ist, mindestens 20 oder 30 Prozent Eigenkapital einzubringen, bekommt die Bau- oder Immobilienfinanzierung meist schon zum Eingangszinssatz. Auch Bauherren, die nur eine sehr kurze Zinsbindung vereinbaren, profitieren von niedrigeren Zinsen. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren sind bei einigen Anbietern sogar schon Finanzierungen ab 2,XX Prozent möglich! Allerdings sollte man bei derartigen Finanzierungen auch die Risiken einkalkulieren, die eine eventuelle Ablösung am Ende der Zinsbindung mit sich bringt.

Starke Plattform, starke Angebote

Der Besuch auf immokredit24.com hilft die Welt der Kreditfinanzierung besser zu verstehen und günstige Finanzierungen und Kredite ausfindig zu machen. Ein Muss für Jeden, der sich mit den Themen Finanzierung und Online-Kredite auseinandersetzt und sich eingehend informieren möchte.

Weitere Informationen:

» Immobilienfinanzierung
» Finanzierung von Auslandsimmobilien, Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien u.a.

Eigenheimerwerbern ist es dabei besonders wichtig, dass in der direkten Umgebung der Immobilie Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent) und eine Anbindung an öffentliche Verkehrmittel (55 Prozent) vorliegen. Auch die Nähe zu Natur (43 Prozent) oder Parkanlagen (28 Prozent) sind für die Befragten von Bedeutung.

Nur etwa jeder Zehnte hingegen wünscht sich ein umfassendes kulturelles oder gastronomisches Angebot wie Theater, Oper oder Restaurants und Bars in der Nähe. Das sehen die Käufer, die älter als 60 Jahre sind, ein wenig anders: 22 Prozent der Älteren wollen kulturelle Möglichkeiten in der direkten Umgebung. Jüngere (30- bis 40-jährige) Immobilienkäufer hingegen legen Wert auf eine besonders kinderfreundliche Nachbarschaft (38 Prozent), gute Schulen (35 Prozent) sowie umfangreiche Kinderbetreuungsangebote (33 Prozent).

Die fünf wichtigsten Lagekriterien einer Kaufimmobilie im Überblick:

1. Gute Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent)

2. Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (55 Prozent)

3. Naturnähe (43 Prozent)

4. Ärztliche Versorgung (39 Prozent)

5. Nähe zum Arbeitsplatz (37 Prozent)

“Der Stadtrand ist für viele Eigenheimerwerber hochinteressant: Neben oft noch attraktiven Immobilienpreisen finden sie hier eine ideale Kombination aus grüner Umgebung und Nähe zu urbanem Leben”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Öffentlicher Nahverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Arbeitsplatznähe sind wichtige Faktoren, um die langfristige Wertstabilität einer Immobilie sicherzustellen.”