(Berlin, 18.08.2011) Für eine optimale passende Immobilienfinanzierung müssen neben der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation auch Stabilität und persönliche Verhältnisse berücksichtigt werden. So ist es z.B. ein großer Unterschied, ob eine selbstständige Einzelperson oder eine junge Familie mit sicherem Einkommen ein Finanzierungsprojekt starten möchte. Entscheidend sind die unterschiedlichen Voraussetzungen für eine Darlehenszusage und die damit zusammenhängenden Angebotskonditionen. Je höher das Risiko vom Kreditinstitut eingeschätzt wird, umso mehr Eigenkapital und Kapitalkosten werden erforderlich, um das Projekt zu realisieren. Durch die unterschiedlichen Gruppen von Darlehensnehmern kommt es hier zu prägnanten Unterschieden mit entscheidender Bedeutung für den Erfolg des Immobilienprojektes.

Beurteilung erfolgt durch das Kreditinstitut

Bei jeder Anfrage für eine Immobilienfinanzierung schätzt das Kreditinstitut Erfolgsaussichten bzw. Ausfallrisiko anhand vorgegebener Kriterien ein. Hierfür ist nicht nur das vorhandene Eigenkapital entscheidend, sondern auch die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers. Verfügt dieser beispielsweise als Beamter über ein sehr sicheres regelmäßiges Einkommen, trägt dies positiv zu einer Entscheidung bei. Hinzu kommt, dass Anfragen mit vermeintlich niedrigem Ausfallrisiko die besser konditionierten Angebote erhalten, da die Bank sehr am Abschluss interessiert sein wird. Doch was bedeuten diese Umstände für verschiedene Personengruppen?

Freiberufler und Selbständige

Antragsteller mit selbständigem Gewerbe und zum großen Teil auch Freiberufler (z.B. Anwälte, Ärzte, Fotografen, Künstler etc.) werden im Gegensatz zu „normalen“ Arbeitnehmern sehr viel differenzierter hinsichtlich des Ausfallrisikos beurteilt. Abhängig von der Beleihungshöhe sind vielfältige Voraussetzungen an die erfolgreiche Darlehensvergabe geknüpft: Wie lange besteht die Branchenzugehörigkeit und wie verlief die Umsatz- und Gewinnentwicklung bisher und wie sind die Zukunftsaussichten zu beurteilen? Kann das Einkommen nicht als weitgehend regelmäßig und möglichst sicher eingeschätzt werden, verlangt das Kreditinstitut sog. „Risikoaufschläge“. Die Bank bringt pauschale Abzüge – quasi als Sicherheitspuffer – für die durchschnittlich zu erwartenden Einkünfte in Anrechnung, um die Rückzahlungssicherheit zu erhöhen. Insbesondere diese Personengruppen sind daher gut beraten, sich mit der Anfrage an viele verschiedene Anbieter zu wenden, da die Konditionen sehr unterschiedlich sein können. Generell sollten Gruppen mit stark schwankenden Einkommen mehr Eigenkapital oder anderweitige Sicherheiten einbringen, um die Rückzahlungssicherheit zu erhöhen.

Singles und Familien mit abhängigen Beschäftigungsverhältnissen

Je nach Alter und Familienstand zählen Arbeitnehmer mit „abhängigen“ Beschäftigungsverhältnissen zum größten Feld der privaten Darlehensnehmer für Immobilienfinanzierungen. Die Bank prüft hier die individuellen Vermögens- und Einkommensverhältnisse hinsichtlich Rückzahlungsfähigkeit. Die Absicherung des Darlehens mittels Grundschuldeintragung ist in der Regel ausreichend, wenn regelmäßige Gehaltszahlungen nachgewiesen werden können. Diese Gruppe erlangt am einfachsten Zugang zu den beworbenen Konditionen für eine Immobilienfinanzierung. Unterschiede bestehen freilich im Familienstand und aufgrund des Alters – so ist bei Einbringung eines zusätzlichen Einkommens (z.B. des Ehepartners) oder bei älteren Darlehensnehmern (wo in der Regel mehr Eigenkapital vorhanden ist als bei jungen Interessenten) oft das günstigstmögliche Angebot der Bank greifbar. Werden hingegen Singles oder junge Paare mit minimalem oder ohne Eigenkapital betreut, sind im Angebot meist kleinere Aufschläge enthalten.

Rentner und Pensionäre

Die immer größer werdende Gruppe der Rentner und Pensionäre verfügt zwar über ein sehr sicheres und kontinuierliches Einkommen, hat aber aufgrund der verbliebenen Lebenserwartung oft Schwierigkeiten, noch eine passende Immobilienfinanzierung zu bekommen. Gerade kurze Laufzeiten führen meist zu enorm hohen Raten, die aus der Rente oder Pension nicht bestritten werden können. Hier hilft meist nur ein sehr hoher Eigenkapitalanteil oder die Hinterlegung weiterer Sicherheiten, ggf. auch in Form von Mitschuldnern, z.B. eines leiblichen Kindes.

Fazit

Die passende Immobilienfinanzierung muss auch nach den Gesichtspunkten der persönlichen Verhältnisse des Interessenten gesucht werden. Hier spielen nicht nur Vermögen und Einkommen eine Rolle, sondern auch sozialer Status und die Art der Erwerbstätigkeit. Die Kreditinstitute prüfen vor der Zusage sehr genau, in welcher Situation sich der Antragsteller befindet. Für jeden Faktor, der zur Risikoerhöhung eines Zahlungsausfalles führt, werden Aufschläge auf die Finanzierungskonditionen fällig. Daher sollte der Darlehensnehmer sich vor Abschluss grundlegend und am besten mit Hilfe eines professionellen Beraters (z.B. Finanzberater oder in einschlägigen Internetportalen) über seine Möglichkeiten informieren.

Weitere Informationen

» Immobilienfinanzierung
» Immobilienfinanzierung für Freiberufler
» Immobilienfinanzierung für Gewerbetreibende bzw. Selbständige
» Immobilienfinanzierung für junge Familien
» Immobilienfinanzierung für Beamte
» Immobilienfinanzierung für unverheiratete Paare
» Immobilienfinanzierung für Rentner und Pensionäre

(Berlin, 02.08.2011) Für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es u.a. die Möglichkeit eines Bausparsofortdarlehens über eine Bausparkasse. Dieses oft auch als Vorausdarlehen bezeichnete Finanzierungsmodell kombiniert einen (noch nicht zuteilungsreifen oder neu abzuschließenden) Bausparvertrag mit einer Vorfinanzierung durch die Bausparkasse. Diese Darlehensform hat einige Vorteile, aber auch bedeutsame Nachteile gegenüber einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Der Abschluss einer solchen Sofortfinanzierung sollte daher sehr gut überlegt werden.

Die Funktionsweise eines Bausparsofortdarlehens

Das Bausparsofortdarlehen ist quasi die Umkehrung eines herkömmlichen Bausparvertrages. Die über lange Zeit anzusparende Bausparsumme (bis zur Zuteilungsreife) wird bereits zu Beginn durch den Darlehensgeber ausgezahlt, damit der Immobilienwunsch sofort realisiert werden kann. Die anfallenden Zinsen für diese Vorfinanzierung der Bausparkasse werden anschließend durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers erbracht – zusätzlich zum regelmäßigen Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Das Bausparsofortdarlehen ist ein tilgungsfreies Darlehen, d.h. die Tilgung erfolgt erst durch die Zuteilung des Bausparvertrages, vorher werden nur die Zinsen aus dem Darlehensvertrag bedient. Das Guthaben im Bausparvertrag wird dabei entsprechend den abgeschlossenen Konditionen verzinst, bis die Zuteilung und damit die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgen kann. Somit wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag getilgt und übrig bleibt danach die Abzahlung des in Anspruch genommenen Bauspardarlehens.

Die Vorteile eines Bausparsofortdarlehens

Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Immobilienprojekt kann sofort realisiert werden – ohne erst lange Ansparzeiten für entsprechendes Eigenkapital abzuwarten. Da keine Beleihung des Objektes erfolgt, ist der Darlehensnehmer freier in der Vereinbarung der Darlehenshöhe und kann direkt bei Auszahlung über 100% des Kapitals verfügen. Ferner ist eine relativ gute Planbarkeit gegeben, da eine Zinssicherheit für alle Bestandteile der Vereinbarung (Vorausdarlehen, Guthaben und Bauspardarlehen) besteht. Ggf. können auch Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen entsprechend in Anspruch genommen und in die Verträge eingerechnet werden.

Bedeutsame Nachteile

Den vorgenannten Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber, darunter insbesondere die erhöhte Zinsbelastung im Vergleich zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen und die festgeschriebene (meist recht niedrige) Guthabenverzinsung des Ansparteils, die den Zinsbelastungseffekt noch erhöht. Da das in Anspruch genommene Vorausdarlehen über einige Jahre hinweg in voller Höhe besteht (ohne jegliche Tilgung) laufen hier relativ hohe Zinsbelastungen auf. Die Effektivzinsen (und oft auch die Nebenkosten wie beispielsweise Abschlussprämien und Provisionen) sind dabei meist merklich höher als bei grundschuldbesicherten Annuitätendarlehen. Die Preistransparenz ist durch die vielen Komponenten eher gering, da viele komplexe Bestandteile kombiniert sind und für einen Vergleich zu anderen Anbietern viele verschiedene Modalitäten betrachtet werden müssen. Der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages ist zudem nicht exakt voraussagbar. Die Sollzinsen für ein Vorausdarlehen liegen in der Regel über denen für ein grundschuldbesichertes Annuitätendarlehen.

Fazit

Das Bausparsofortdarlehen eignet sich für eine sehr schnelle Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Durch das Vorausdarlehen durch die Bausparkasse verfügt der Darlehensnehmer sofort über die Darlehenssumme (ggf. abzüglich der Abschlussgebühren). Die Nachteile liegen hauptsächlich auf der Kostenseite: Da das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des kombinierten Bausparvertrages tilgungsfrei ist, fallen über einen langen Zeitraum relativ hohe Sollzinsen auf den gesamtem Darlehensbetrag an. Neben der ausführlichen Information über die genaue Funktionsweise sollten daher Konditionen verglichen und der Effektivzinssatz ermittelt werden. Die Alternative des Annuitätendarlehens nach einer Ansparzeit für das notwendige Eigenkapital ist meist die viel günstigere Alternative. Letztendlich muss der Interessent selbst entscheiden, ob diese Art der Finanzierung für ihn wirklich günstiger ist. Es ist jedoch zu empfehlen, sich vor einer endgültigen Entscheidung mittels eines Experten (z.B. einem Finanzberater oder im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen) ausführlich zu informieren.

Weitere Informationen

» Bausparsofortdarlehen – Vorfinanzierung durch die Bausparkasse
» Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

(München, 20. Juli 2011) Die alljährlich vom Wirtschaftsmagazin €uro vergebene Auszeichnung “Bester Baufinanzierer” geht auch 2011 – und damit zum sechsten Mal in Folge – an Interhyp. Die Tester des unabhängigen Instituts S.W.I. Finance haben 24 Anbieter von privaten Baufinanzierungen im Auftrag von €uro untersucht. Im Rahmen von Angebotsanfragen und Testberatungen wurden dafür neben Konditionen für Sofort- und Forward-Darlehen auch die Beratungs- und Servicequalität analysiert. Dabei erreichte Interhyp in allen Kategorien die Bestnote und setzte sich so erneut in der Gesamtwertung mit 83,1 Punkten klar als “Bester Baufinanzierer” durch.

Zwischen April und Juni testete das Analysehaus S.W.I. Finance das Baufinanzierungsangebot von ausgewählten Groß- und Filialbanken, Versicherungen sowie spezialisierten Kreditvermittlern. Geprüft wurden unter anderem die Höhe der Effektivzinsen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen sowie der Telefonservice, die E-Mail-Reaktionsgeschwindigkeit, das Internet-Angebot, die Verständlichkeit der Angebote sowie die Beratungsqualität vor Ort. Für das Gesamtergebnis wurden die Konditionen von Sofort- und Forward-Darlehen mit je 32,5 Prozent und der Service mit 35 Prozent gewichtet.

“Dass wir zum sechsten Mal in Folge als ‘Bester Baufinanzierer‘ Deutschlands ausgezeichnet werden, belegt die beständig hohe Qualität und Stärke unserer Dienstleistung: Interhyp-Kunden profitieren nicht nur von günstigen Konditionen, sondern auch von der anbieterunabhängigen und kompetenten Beratung durch unsere mehr als 300 Finanzierungsexperten in mehr als 25 Standorten”, so Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, zum wiederholten Erfolg.

(Berlin, 19.07.2011) Bis zum Erhalt einer Darlehensleistung aus einer Immobilienfinanzierung entsteht oft eine Liquiditätslücke beim Darlehensnehmer. Diese kann durch notwendige Vorleistungen verursacht werden, die bezahlt werden müssen, obwohl der Darlehensgeber erst nach Fertigstellung bestimmter Abschnitte Kapitalleistungen erbringt (Stichwort: Fertigstellungsnachweis). Ein anderes Szenario für die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung könnte ein Gelegenheitskauf sein, für den schnell Eigenkapital benötigt wird, was jedoch in der geforderten Zeit nicht liquidiert werden kann. Eine solche Zwischenfinanzierung kann durch einen herkömmlichen Ratenkredit, einen Bausparvertrag (bzw. dessen Beleihung) oder auch ein Policendarlehen realisiert werden. Was davon für die eigene Situation am besten geeignet ist, hängt von einigen wichtigen Faktoren ab, die im individuellen Umfeld des Darlehensnehmers liegen.

Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

Besteht eine Lebens- oder Rentenversicherung, kann diese bestehende Substanz als Grundlage für ein Policendarlehen dienen. Voraussetzung ist, dass bereits ein gewisser Rückkaufswert besteht (mind. 5.000 € bei kapitalbildenden bzw. 8.000 € bei fondsgebundenen Versicherungen). Die Vorteile eines solchen Darlehens sind die in der Regel zügige und unkomplizierte Bearbeitung (es sind keine weiteren Sicherheiten und keine Bonitätsprüfung notwendig – daher erfolgt die Auszahlung meist binnen 2 Wochen) und die günstigen Konditionen. Der Versicherungsschutz bleibt trotzdem bestehen. Die Rückzahlung erfolgt flexibel je nach Verfügbarkeit der liquiden Mittel – damit kann die finanzielle Belastung dieses Darlehen bereits im Vorfeld genauestens einkalkuliert werden. Nicht beliehen werden können allerdings Versicherungspolicen mit mehreren Zessionaren und Direktversicherungen lt. Betriebsrentengesetz.

Andere Formen der Zwischenfinanzierung

Natürlich können (z.B. wenn keine entsprechend beleihbaren Policen vorhanden sind) auch andere Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung dienen. Hier können die Varianten eines Vorausdarlehens oder die Beleihung eines Bausparvertrages ebenfalls recht günstige Alternativen sein. Hier muss die jeweilige Bausparkasse zu entsprechenden Angeboten kontaktiert werden. Bei einem Vorausdarlehen wird die Immobilie samt eines neu abzuschließenden Bausparvertrages vorab finanziert, wobei dieser neu abzuschließende Bausparvertrag die Tilgung sicherstellt. Für derlei Angebote der Bausparkassen sollten unbedingt verschiedene Angebote miteinander verglichen werden, da die Konditionen teilweise sehr stark unterschiedlich sein können. Eine weitere Alternative kann auch der „herkömmliche“ Ratenkredit sein. Hier sollte darauf geachtet werden, dass ebenfalls verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter verglichen werden. Ggf. kann auch ein klassischer Zwischenfinanzierungskredit mit Auszahlungsabtretung und Grundpfandsicherung eine günstige Alternative darstellen. Allerdings ist diese Variante etwas umständlicher, da viele bürokratische Schritte erfüllt werden müssen, wodurch die Konditionen aber in der Regel etwas günstiger werden, da das Kreditinstitut eine größere Sicherheit erhält.

Fazit

Welche Art der Zwischenfinanzierung am besten geeignet ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. So z.B. davon, welche Darlehenshöhe benötigt wird, wie schnell die Mittel benötigt werden und ob ggf. entsprechend beleihbare Substanzen (z.B. eine Versicherungspolice für das Policendarlehen oder ein bestehender Bausparvertrag für die Verhandlung mit der Bausparkasse) vorhanden sind. Wichtig ist, sich bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienerwerbs ein möglichst genaues Bild darüber zu verschaffen, wann welche Mittel benötigt werden und wann Darlehensmittel zur Verfügung stehen. Dies verhindert die Gefahr eines „Liquiditätslochs“ und gibt dem Darlehensnehmer etwas Zeit, sich über verschiedene Angebote hinreichend zu informieren und entsprechende Vergleiche durchzuführen. Das vorhandene Eigenkapital spielt hier ebenfalls eine große Rolle: Zwischenfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Hauptfinanzierung, daher empfiehlt es sich, das freie Eigenkapital als „Zwischenfinanzierung“ zu nutzen, um der im Verhältnis großen Belastung der Fremdkapital-Zwischenfinanzierung zu entgehen.

Weitere Informationen

» Zwischenfinanzierung – Liquiditätslücke bei der Immobilienfinanzierung schließen
» Policendarlehen – Zwischenfinanzierung mittels Policendarlehen

(München, 29. Juni 2011) Das Bruttoinlandsprodukt hat im Mai wieder das Niveau von vor der Lehman-Brothers-Pleite erreicht. Der private Konsum steigt und die boomende Konjunktur sowie die zunehmende Beschäftigung lassen die Regierung über Steuersenkungen nachdenken. Daneben sind die Immobilienpreise vielerorts noch immer relativ attraktiv und die Baugeldkonditionen bewegen sich auf Niedrigniveau – während Erspartes nur minimal verzinst wird. Beim Blick auf die Rahmenbedingungen stehen alle Zeichen auf Immobilienkauf. Dennoch hadern viele Mieter mit dem Schritt in die eigenen vier Wände. Interhyp beleuchtet typische Sorgen beim Immobilienkauf und zeigt Lösungen auf.

“Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten, reicht mein Budget?“

Um diese Frage seriös zu beantworten, ist ein ehrlicher Kassensturz unerlässlich. Der sollte in aller Ruhe und vor allem vor der Objektsuche durchgeführt werden, um ein realistisches Budget zu ermitteln. Nur wenn nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände dauerhaft Freude. Für eine schnelle Kalkulation beim Anzeigen-Stöbern auch hilft folgende Faustformel: Rund 40% vom Netto-Haushaltseinkommen sind als monatliche Darlehensrate gut tragbar. Genauer geht es mit kostenlosen Programmen, wie z.B. dem Haushaltsrechner unter www.interhyp.de/rechner.

“Ohne viel Eigenkapital geht ein Immobilienkauf doch gar nicht”

Bei der Frage nach dem Eigenkapital-Einsatz gibt es zwar keinen generellen Königsweg, aber wenn zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sind, ist der Traum vom Eigenheim durchaus realisierbar und rechnet sich beim jetzigen Niedrigzinsniveau besonders: “Gerade für junge Noch-Mieter, die über ein solides Einkommen verfügen, kann die Finanzierung der Immobilie sinnvoller sein, als jahrelang mühsam anzusparen und eine attraktive Chance für die eigene Immobilie zu verpassen”, erklärt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

“Wenn die Zinsen steigen, kann ich mir die Rate nicht mehr leisten“

Während sich früher das Baufinanzierungsangebot auf eine Laufzeitauswahl von fünf oder zehn Jahren beschränkte, kann man heute seinen Zinssatz bis zu 30 Jahre lang fixieren. Damit ist die monatliche Belastung über Jahrzehnte hinweg komplett kalkulierbar und das Problem von eventuell deutlich höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung reduziert sich bzw. fällt weg.

“Die Immobilie macht mich finanziell unflexibel”

Auch wenn bei der Finanzierung einer Immobilie die Zinsen auf zehn Jahre oder länger festgeschrieben sind, gilt diese Starrheit nicht (mehr) für die Rückzahlungsmöglichkeiten des Darlehens. Neben kostenlosen Sondertilgungsoptionen kann man heutzutage einen mehrmaligen Tilgungswechsel während der Darlehenslaufzeit vereinbaren. Damit hat der Kreditnehmer z.B. in Zeiten höherer Einkünfte die Freiheit, die Tilgungsrate aufzustocken und später wieder herabzusetzen – ganz so, wie es sein Geldbeutel erlaubt.

“Die Nachfrage nach guten Immobilien ist so groß, dass ich im entscheidenden Moment eh nicht zum Zuge komme”

Im derzeitigen Angebotsmarkt zählen zwar oftmals Schnelligkeit und Entschlossenheit, aber egal ob Kauf oder Bau – die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie sollte immer wohlüberlegt sein. Man kann jedoch einen deutlichen Zeitvorsprung erlangen, wenn man schon im Vorfeld mit einem Experten abklärt, wie hoch das Budget heute und in Zukunft ist, wie viel Eigenheim man sich damit leisten kann und ob individuelle Ausstattungen wie z.B. Sondertilgungsoptionen wichtig sind. “Wer bereits ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, tut sich nicht nur leichter bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern erhält auch eher den Zuschlag beim Kauf”, weiß Papo.

“Wer weiß, ob meine Immobilie wertstabil bleibt?“

Eine Garantie auf absolute Wertstabilität gibt es natürlich nicht, aber durch eine gründliche Abwägung im Vorfeld kann man schon vielen Stolperfallen aus dem Weg gehen. Das wichtigste Kriterium bei der Immobilienauswahl ist und bleibt: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Doch auch eine gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung sind für langfristige Wertstabilität wesentlich. Um festzustellen, ob sich das Objekt in einem technisch einwandfreien Zustand befindet, sollte ein unabhängiger Bewertungsexperte zu Rate gezogen werden. Da mit zunehmendem Alter einer Immobilie auch deren Instandhaltungskosten steigen, empfiehlt es sich von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Hier gilt die Faustregel: zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche.

“Der Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung für das ganze Leben – klar, dass sich im Vorfeld eine Menge Fragen und Unsicherheiten ergeben. Bei der Finanzierung sind jedoch oft viele Befürchtungen unbegründet oder lösbar – hier lohnt sich das Gespräch mit einem unabhängigen Experten”, empfiehlt Papo.

(Berlin, 20.06.2011) Wer bei der Finanzierung seines Eigenheimes nicht auf die Nase fallen möchte, sollte vorab genau kalkulieren, wie teuer die Anschaffung inklusive der Nebenkosten sein darf. Wie hoch darf der Kaufpreis sein, damit die Finanzierung aus den vorhandenen Einnahmen (zuzüglich Eigenkapital) bestritten werden kann? Die Ermittlung dieser Größe ist nicht so einfach zu realisieren. Es müssen viele Umstände berücksichtigt werden, ohne dabei übertrieben negativ oder positiv zu kalkulieren. Am besten geht dies durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben – so lässt sich die monatlich zur Verfügung stehende Liquidität für die Tilgungs- und Zinsleistungen errechnen.

Die Ausgabenseite

Zu den Ausgaben zählen zunächst einmal alle regelmäßig anfallenden Kosten für den Lebensunterhalt. Dies können z.B. sein: Kleidung, Lebensmittel, Wohnnebenkosten (beispielsweise Strom, Gas, Wasser, Steuern, Versicherungen etc.), Telefonkosten, PKW-Kosten usw. Daneben sollte auch eine angemessene Pauschale für einmalige bzw. unkalkulierbare Ausgaben angesetzt werden: Hierunter können z.B. Ausgaben für Urlaube oder mögliche Schäden fallen. Weiterhin müssen natürlich alle weiteren (bestehenden) Verpflichtungen berücksichtigt werden, wie z.B. Raten für bestehende Kredite, Zahlungen für laufende Verträge (Mieten oder Leasingverträge) etc. Wichtig bei der Berechnung ist, dass nicht zu geringe Ausgaben angesetzt werden – also lieber etwas großzügig aufrunden!

Die Berechnung der Einnahmen

Für die angemessene Berechnung der Einnahmen ist es entscheidend, nur wirklich „sichere“ Einnahmen in Anrechnung zu bringen. Hierzu zählen das Gehalt (NICHT aber „unsichere“ Einmalzahlungen wie z.B. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld!), Einnahmen aus selbstständiger Arbeit, Kindergeld, Unterhaltsleistungen (wenn diese wirklich regelmäßig eingehen) oder auch Mieteinnahmen und Renten. Die Einnahmenseite sollte also nicht „schön gerechnet“ werden, sondern eher bodenständig und davon ausgehend, dass auch einmal vorübergehende Ausfälle von z.B. Sonderzahlungen auftreten können. Zeigt sich später in der Realität, dass doch mehr Einnahmen als gedacht zur Verfügung stehen, ist es kein Problem diese z.B. als Sondertilgungen oder als zusätzliche Eigenkapitalsicherheit in die Baufinanzierung einzubringen.

Die Gegenüberstellung und der maximale Anschaffungspreis

Anhand der Gegenüberstellung ergibt sich ein Saldo, der – sofern er einen Einnahmenüberschuss aufweist – für die Aufbringung der Kreditrate verwendet werden kann. Anhand dieser Kreditrate kann dann mit folgender Formel der Finanzierungsaufwand errechnet werden: Einnahmenüberschuss aus der Gegenüberstellung x 12 (Monate) x 100 / 7. Bei einem Überschuss von z.B. 700 Euro im Monat ergäbe sich so ein möglicher Finanzierungsaufwand von ca. 120.000 Euro. Hinzu muss natürlich noch das vorhandene Eigenkapital addiert werden. Angenommen, es existieren 50.000 Euro Eigenkapital, ergibt sich so ein maximaler Anschaffungspreis von 170.000 Euro für das Objekt. Zu diesem Anschaffungspreis zählen alle notwendigen Kosten, bei einem Neubau z.B. auch die Grundstücks- und Erschließungskosten. Hieran kann man bereits erkennen, dass ein hoher Anschaffungspreis beachtliche monatlich verfügbare Mittel verlangt. Umso wichtiger ist es daher, die Berechnung gewissenhaft und realistisch durchzuführen.

Fazit

Welches Objekt sich der Interessent letztendlich finanziell leisten kann, ergibt sich aus der individuellen Einnahmen- und Ausgabensituation (siehe auch www.immokredit24.com). Hier sollte mit realistischen Zahlen agiert werden – ja, am Ehesten sollte der Interessent noch etwas negativer rechnen. Nur so kann eine relativ sichere Aussage hinsichtlich der finanziellen Machbarkeit getroffen werden. Wer diese Basisinformationen nicht kennt oder falsch anwendet, steht mitunter später vor dem finanziellen Ruin, weil die Darlehensraten nicht mehr geleistet werden können. Nicht bedachte Nebenkosten oder langfristig gebundenes Eigenkapital sind ebenfalls Faktoren, die zur Fehleinschätzung eines Finanzierungsvolumens führen können.

Weitere Informationen

» Hausfinanzierung – Wie viel darf mein Haus kosten?
» Baufinanzierungsrechner – Berechnung der Hausfinanzierung

(Berlin, 07.06.2011) Egal ob Ratenkredit für eine größere Anschaffung (z.B. PKW oder Wohnungseinrichtung), Modernisierungskredit oder Immobiliendarlehen für die Realisierung von Wohneigentum: Wer einen Kredit benötigt, hat die Qual der Wahl! Eine enorm große Zahl von Anbietern mit ebenso vielen Kreditvarianten konkurrieren um die Gunst der Kunden. Dabei ist es gar nicht so leicht, den besten und günstigsten Kredit auf Anhieb zu finden. Vor der Anfrage sollten individuelle Situation (Vermögen und Einkommenssituation) und der genaue Bedarf zielgerichtet ermittelt werden. Nur so kann das richtige Finanzierungskonzept gefunden und dann als Angebot von den renommierten Kreditinstituten angefordert werden. Effektive Hilfe findet der Interessent z.B. im Internet bei unabhängigen Finanzmaklern. Diese optimieren den Kreditwunsch vor der Beantragung (um eine höhere Wahrscheinlichkeit für die Zusage zu erreichen) und filtern das günstigste Angebot am Markt heraus.

Jede Art von Kreditwunsch wird unterstützend begleitet

Neben einem entsprechend großen Marktüberblick sind Wissen und viel Erfahrung notwendig, wenn der optimale Kredit zu möglichst günstigen Konditionen gefunden werden soll. Individuell angepasst sowie angebotsoptimiert wird der Antragsteller bis zum Abschluss unterstützt – und dies kostenlos! Der unabhängige Finanzmakler bezieht dabei alle wichtigen Kreditinstitute in die Anfrage mit ein. Nach Eingang der Angebote erfolgt dann das unverbindliche Kreditangebot. Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass – egal ob Ratenkredit für die Erfüllung eines bestimmten Wunsches oder Hypothekendarlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie – auf jeden Fall eine kompetente Beratung und Beurteilung der Kreditchancen erfolgt und anschließend passende und günstige Angebote präsentiert werden können. Dem Interessenten steht es dabei frei, dieses Angebot „auf eigene Faust“ mit selbst eingeholten Angeboten zu vergleichen. Meist wird er jedoch feststellen, dass die Angebote des Kreditvermittlers passender bzw. günstiger sind.

Wieso sind vom Finanzmakler optimierte Anfragen von Vorteil?

Ein unabhängiger Finanzmakler kennt bereits alle Kriterien, die zur Erlangung der besten Konditionen bzw. zu einem überhaupt positiven Kreditentscheid seitens der Kreditinstitute führen. Er kann daher schon im Vorfeld der Anfrage den gewünschten Kredit bzw. dessen individuelle Ausgestaltung optimal anpassen. Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen gibt es dabei beispielsweise recht umfangreiche Kriterien:

- Können ggf. Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden?
- Ist es anhand der individuellen Einkommenssituation des Interessenten sinnvoll, erweiterte Sondertilgungsmodalitäten in den Vertrag zu integrieren?
- Wie flexibel sollten Tilgungssatz und Zinsbindung gestaltet werden?

Der Finanzmakler prüft und analysiert die individuelle Situation und kann so eine bereits optimierte Anfrage an die verschiedenen Anbieter senden. Ggf. können sogar Kreditvarianten, wie z.B. ein Forward-Darlehen (ein Darlehen, bei dem die günstigen Zinsen für die Zukunft gesichert werden) sinnvoll sein. Das Resultat ist ein maßgeschneidertes Konzept für die gewünschte Finanzierung zu günstigen Konditionen. Dieses Know-how kommt natürlich auch dem Kreditinteressenten für einen „ganz normalen“ Ratenkredit zu Gute.

Fazit

Egal ob Ratenkredit oder Immobilienfinanzierung: Ein Kredit-Vergleich bei einem unabhängigen Finanzmakler hat gegenüber der reinen „Eigeninitiative“ viele Vorteile: Das breite Basis Know-how sowie die exzellente Marktübersicht ermöglichen die Erstellung eines individuellen Finanzierungskonzeptes zu den günstigsten aktuell am Markt herrschenden Konditionen. Diese Dienstleistung ist zudem für den Antragsteller kostenlos. Ein einzelner Kreditinteressent hat in der Regel nicht die Möglichkeiten, sich vorab einen so umfassenden und spezialisierten Markt- und Informationsüberblick zu verschaffen. Einfacher kann man Geld nicht sparen!

Weitere Informationen

» Kreditvergleich – Eigeninitiative oder Finanzmakler
» Kreditrechner – Ratenkredit mit dem günstigsten Zinssatz ermitteln

(Berlin, 23.05.2011) Zur Realisation eines geplanten Umbaus bzw. einer Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme einer Wohnimmobilie wird meist ein entsprechender Kredit benötigt. Dieser Kredit unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einer Immobilienfinanzierung. Es handelt sich von der Grundbeschaffenheit her mehr um einen zweckgebundenen Ratenkredit, der unter bestimmten Voraussetzungen und Konditionen von vielen Banken offeriert wird. Bereits ab ca. 1.500 Euro können solche Darlehen in Anspruch genommen werden. Übliche Höchstgrenzen liegen bei 40.000 oder 50.000 Euro. Welche Kriterien besonders beachtenswert sind und welche Voraussetzungen für einen sinnvollen Vergleich vorliegen müssen, sollte dabei vor Anfragestellung vom Interessenten in Erfahrung gebracht werden.

Wie ist der Ablauf zur Erlangung eines Modernisierungskredits?

Die Anfrage erfolgt am besten über entsprechende Finanzierungsvermittler resp. unabhängige Immobilienportale im Internet oder über einen unabhängigen Fachberater, damit ein individuell angepasster, markgerechter und umfassender Vergleich möglich ist. Je nach persönlichen Verhältnissen sollten im Voraus die Belastungsgrößen für die monatliche Ratenzahlung etc. fixiert werden. Genaue Kenntnis über die benötigte Darlehenssumme und ggf. die Einbeziehung von Fördermöglichkeiten sollte vor einer Anfrage erlangt werden, was fachlich versierte Vermittler mit der Hilfe des Interessenten entsprechend ermitteln können. Eine Darlehensvergabe erfolgt im Gegensatz zu einer Immobilienfinanzierung ohne einen Grundbucheintrag als Sicherheitsleistung. Damit ist die Realisierung eines Modernisierungskredits viel unbürokratischer, ohne größere Nebenkosten und generell einfacher zu handeln als die Immobilienfinanzierung. Eine ggf. existierende Hypothekenbelastung der Immobilie ist bei der Voraussetzungsprüfung kein Problem. Nach positivem Entscheid steht das gesamte Darlehen in der Regel binnen weniger Tage zur Verfügung.

Wie sind die üblichen Konditionen?

Der Kredit wird üblicherweise zu Festkonditionen, d.h. zu einem jeweils über die gesamte Laufzeit festgelegten Zins und Ratenbetrag (zusammengesetzt aus Zins und Tilgungsanteil) vergeben. Dabei variieren die möglichen Laufzeiten meist zwischen 1 Jahr und 7 Jahren. Die Zinshöhe orientiert sich mehr an vergleichbaren Ratenkrediten als an einem Immobilienkredit, da hier unterschiedliche Sicherheiten maßgeblich sind. Bei einigen Kreditinstituten ist durch die Festlegung des Verwendungszwecks die Erzielung von günstigeren Konditionen als bei einem verwendungsfreien Ratenkredit möglich – es muss genau geprüft werden, welche Möglichkeiten jeweils bestehen! Wohneigentum wird durch die Zweckverwendung der gewährten Mittel nämlich substanziell erhalten oder gar im Wert erhöht, dies findet durchaus Berücksichtigung bei der Konditionierung der Kreditverträge. Oft gibt es auch die Möglichkeit, die erste Ratenzahlung nicht im Folgemonat der Kreditauszahlung, sondern z.B. erst nach 3 Monaten zu leisten. Ebenso sollten Sondertilgungen auf den gewährten Kredit kostenfrei möglich sein. Sollen Leistungen z.B. für Energiesparmaßnahmen mit dem Kredit bezahlt werden, ist unter Umständen gar die Inanspruchnahme von Fördermitteln möglich. Dies kann in Form von Tilgungszuschüssen oder auch einem generell verbilligten Kredit erfolgen. So bietet die KfW-Bankengruppe beispielsweise staatlich bezuschusste Modernisierungskredite für die Gebäudesanierung (CO2) oder die Wohnraummodernisierung im Sinne der Energieeinsparung an. Da die Voraussetzungen und Konditionen hierfür stetigen Änderungen unterworfen sind, sollte auch dies mit dem gewählten Berater eingehen erörtert werden.

Fazit

Der Modernisierungskredit ist die richtige Form der Finanzierung wenn Wohneigentum umgebaut, saniert oder modernisiert werden soll. Im Gegensatz zum Immobilienkredit wird hier jedoch auf die Grundschuldeintragung als Sicherheit verzichtet, was zu geringeren Nebenkosten aber auch zu geringfügig höheren Kreditzinsen führt. Wichtig ist die rechtzeitige (vor Kreditbeantragung!) Information über Möglichkeiten der Ausgestaltung unter Berücksichtigung möglicher Förderungen. Der Modernisierungskredit sollte am besten mittels eines fachkundigen und unabhängigen Vermittlers beantragt werden.

Weitere Informationen

» Modernisierungskredit – bis 50.000 EURO zu festen Konditionen und ohne Grundbucheintrag
» Modernisierungsdarlehen – Kredit oder Hypothek?

(Berlin, 12.05.2011) Die Verwirklichung des eigenen Immobilientraums erfordert bei den meisten Bauherren eine adäquate Baufinanzierung. Doch die Unterschiede bei den diversen Angeboten liegen nicht nur bei den Sollzinsen. Vielmehr geht es um die optimal zugeschnittene Baufinanzierung unter Einbeziehung relevanter Eckdaten, die ebenso wichtig sind wie der Zinssatz. Letztendlich nutzt ein günstiger Zinssatz bei einem sonst unflexiblen Finanzierungsvertrag wenig, wenn sich persönliche Verhältnisse ändern.

Wie kann ein sinnvoller Vergleich angestellt werden?

Um das individuell optimale Baufinanzierungsangebot zu finden, sollte sich der angehende Bauherr zunächst Gedanken um die genaue Ausgestaltung seiner Finanzierung machen. Von entscheidender Bedeutung ist dabei die persönliche Vermögens- und Einkommenssituation. Werden z.B. größere Kapitalzuflüsse erwartet (z.B. Lebensversicherungen, Sonderzahlungen etc.)? Ist die derzeitige Einkommenssituation für die nächsten Jahre gleichbleibend einzuschätzen? Existieren Kapitalrücklagen für mögliche außergewöhnliche Belastungen während der Tilgungsphase? Wer nicht genau weiß, welche Belastungen er in Zukunft tragen kann, hat unter Umständen keinen Spielraum mehr wenn einmal ein unerwarteter Kapitalbedarf auftritt. Um Baufinanzierungsangebote sinnvoll vergleichen zu können, sollten die Anfragen bei den unterschiedlichen Anbietern mit gleichlautenden Eckdaten gestellt werden. Insbesondere sollten bei der Anfrage klar definiert werden:
- Darlehenshöhe
- Zinsbindungsfrist
- Tilgungssatz
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Weitere Flexibilisierungswünsche (z.B. Anpassung der Tilgungsrate etc.)
Angebote, die auf identischen Daten fußen können nun verglichen und ggf. nachoptimiert werden. Natürlich muss auch geprüft werden, ob Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Warum ist der individuelle Zuschnitt so wichtig?

Einige der Ausgestaltungsmöglichkeiten (insbesondere Vereinbarungen zu flexiblen Anpassungen von Sondertilgungen und Tilgungssätzen) verteuern die Baufinanzierung etwas – das Kreditinstitut erhebt oft einen Zinsaufschlag dafür. Doch trotzdem kann sich dies rechnen: Ändert sich z.B. die Einkommenssituation durch Jobverlust oder Berufswechsel und die monatliche Belastung kann nicht angepasst werden, kann dies im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führen. Doch auch der positive Fall, z.B. unerwartete Kapitalzuflüsse und mögliche kostenfreie Sondertilgungen können zur früheren Schuldenfreiheit führen, die sonst nicht oder nur mit zusätzlichen Kosten möglich gewesen wäre. Manche Flexibilisierungsmöglichkeiten bieten die Kreditinstitute nach entsprechender Verhandlung sogar „kostenlos“ (also ohne Zinsaufschlag) an. Wird die geplante Baufinanzierung nicht individualisiert, kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben.

Baufinanzierung – Vergleich beim unabhängigen Baufinanzierer

Wichtig für die erfolgreiche Suche nach der passenden und günstigen Baufinanzierung ist das Wissen um die notwendigen Merkmale für die individuelle Anpassung. Außerdem sollten ein Marktüberblick sowie ein breites Basis-Know-how bestehen, damit alle Möglichkeiten ausgereizt werden können. Nicht jeder nun ist ein Fachmann auf diesem Gebiet. Gut beraten ist deshalb der unerfahrene Interessent, sich einen unabhängigen Profi zu suchen, der ihn von Anfang bis Ende unterstützt. Entsprechende Immobilienportale (z.B. Immokredit24.com) bieten ihre Hilfe für den Darlehensnehmer kostenlos und effizient über Internet an. Hier kann der angehende Bauherr in aller Ruhe recherchieren. Er erhält Tipps und Basisinformationen, kann sich unabhängig zur Finanzierung unter Berücksichtigung seiner individuellen Situation beraten lassen und nach einem begleiteten Antrags- und Vergleichshandling die optimale Baufinanzierung abschließen. In den meisten Fällen können die Profis schon vor Antragstellung wichtige Punkte optimieren und die Erfolgsaussichten beurteilen. Dies spart nicht nur Zeit – es spart insbesondere Geld, was bei einer nicht optimierten Vorgehensweise leicht verloren geht.

Fazit

Ein Bauvorhaben soll eigene Immobilienvorstellungen möglichst günstig realisieren und so ein Standbein für die Altersvorsorge bilden. Doch beim Vergleich der Angebote für die Baufinanzierung sollte nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden. Entscheidend ist die individuelle Anpassbarkeit der relevanten Eckdaten auf die persönliche Situation. Ein sinnvoller Vergleich ist nur unter Zugrundelegung der entsprechend notwendigen Eckdaten möglich. Dabei ist es grundsätzlich empfehlenswert, sich für die optimale Vertragsgestaltung unabhängige Beratung einzuholen.

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(Berlin, 28.04.2011) Die Zinskurve für Baufinanzierungen zeigt wieder eindeutig nach oben: Seit der letzten Leitzinserhöhung ist zu erwarten, dass die Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite langsam aber sicher vorbei sind. Bereits Anfang 2011 stiegen die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen wieder an. Bedingt durch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sind weitere Leitzinserhöhungen und damit weiter steigende Zinsen für Baufinanzierungen zu erwarten. Wer also den Erwerb bzw. den Bau einer Immobilie plant, sollte nicht zu lange zögern und sich möglichst bald das – historisch betrachtet – noch immer recht niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Initialdarlehen oder Anschlussfinanzierungen werden sich in der nächsten Zukunft nicht mehr finden.

Zinsniveau und Entwicklung

Ein Zinsniveau wie derzeit bzw. in der jüngsten Vergangenheit wird in absehbarer Zukunft nicht wiederkehren. Darin sind sich die meisten Experten einig. Unklar ist, wie stark und wann genau die Zinsen steigen werden. Die Zinssätze für Baufinanzierungen orientieren sich an den Leitzinssätzen für die Refinanzierung der Kreditinstitute bei den Noten- und Zentralbanken. Durch Änderung der Leitzinsen haben die Zentralbanken Einfluss auf wirtschaftliche Faktoren, wie z.B. Inflation und Wirtschaftswachstum. Die Leitzinsen verharrten in jüngster Vergangenheit Zeit auf historischen Tiefstständen, doch nun ziehen die Zentralbanken die „Zügel wieder straffer“. Die erste Leitzinserhöhung im europäischen Wirtschaftsraum seit fast 2 Jahren fand Anfang April statt. Viele Experten gehen davon aus, dass bald eine weitere folgen wird. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen hierfür sind nach Ansicht von Finanzexperten durchaus gegeben. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steht aber fest, dass das aktuell noch immer niedrige Zinsniveau – gerade nach der kürzlich erfolgten Leitzinsanhebung – recht bald der Vergangenheit angehören wird.

Langfristige Finanzierungsverträge und Anschlussfinanzierungen jetzt abschließen

Was bedeutet die jüngste Zinsentwicklung für Bauherren und Immobilienerwerber? Da Zinssenkungen nicht zu erwarten sind und historisch global betrachtet noch immer ein sehr günstiges Zinsniveau vorherrscht, sollte mit der Initiierung einer entsprechenden Finanzierung nicht zu lange gewartet werden. Wer jetzt eine Immobilienfinanzierung resp. eine Anschlussfinanzierung abschließt, kommt noch in den Genuss günstiger Konditionen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. So können die Herstellung oder der Erwerb von Immobilieneigentum auf günstigem Niveau zur Sicherung der Altersvorsorge und zum Eigennutz realisiert oder günstige Konditionen für die Weiterführung einer bestehenden Immobilienfinanzierung genutzt werden. Bei Anschlussfinanzierungen gilt: Läuft die Zinsbindung bei bestehenden Darlehen in naher Zukunft aus, können bis zu 60 Monate im Voraus bereits Verträge für die Weiterführung der Finanzierung (z.B. sog. Forward-Darlehen) geschlossen werden. Da künftig höhere Zinsen zu erwarten sind, kann so bei rechtzeitigem Abschluss eine Menge Geld gespart werden, selbst wenn für eine lange Vorlaufzeit geringe Zinsaufschläge gezahlt werden müssen (Achtung: Unbedingt einen Vergleich der angebotenen Konditionen durchführen!). Je nach eigenem Vermögensstand und absehbarer Einkommensentwicklung sollte also der Schwerpunkt auf einen möglichst frühzeitigen Vertragsabschluss gelegt werden.

Fazit

Die jüngste Leitzinserhöhung läutet das Ende einer langen Ära niedriger Zinsen ein. Damit werden auch Bau- und Anschlussfinanzierungen in Zukunft wieder teurer. Wer den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie plant, sollte sich damit nun sputen – so kann eine Gesamtverteuerung der Finanzierung durch unnötiges Warten vermieden werden. Grundsätzlich sollte eine solche Anschaffung bzw. ein Neuabschluss natürlich gründlich überlegt sein – stimmen jedoch die Eckdaten wie Objektwunsch, Eigenkapital und Einkommensstruktur, sollte nicht auf bessere Zeiten gewartet werden. Durch die relativ hohen Summen und Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen haben selbst (auf den ersten Blick) kleine Zinserhöhungen hohe Mehrkosten zur Folge.

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