(Berlin, 19.04.2011) Nach Abschaffung der Eigenheimzulage können für Immobilienkäufe ab dem 1.1.2008 sog. „Wohn-Riester-Darlehen“ nach dem Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester-Förderung) beantragt werden. Diese Darlehen sind grundsätzlich vergleichbar mit den herkömmlichen Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung, jedoch werden bei der Riester-Variante die staatlichen Zulagen als zusätzliche Tilgungsleistung eingebracht. Dies hat den Vorteil, dass nicht wie z.B. bei einem Sparvertrag nach dem Prinzip der Riester-Förderung auf die Zuteilung gewartet werden muss – vielmehr profitiert der Zulagenberechtigte direkt durch geringere Ratenzahlungen für seine Baufinanzierung. Damit das Wohn-Riester-Darlehen wirklich optimal ausgenutzt wird, müssen vor dem Abschluss einige wichtige Punkte bedacht werden.

Wer ist zulagenberechtigt und wie kann das Wohn-Riester-Darlehen beantragt werden?

Die Zulagenberechtigung ergibt sich aus den Bestimmungen für den Anspruch auf Altersvorsorgezulage des Einkommenssteuergesetzes (§10a) und ist somit identisch mit den Anforderungen für die weitläufig bekanntere „Riester-Rente“. Hinzu kommen ggf. Zusatzansprüche für Kindererziehende mit Kindern bis zum Alter von 3 Jahren, für Pflegepersonen oder auch z.B. für Arbeitslose und Beamte. Nicht zulagenberechtigt sind Selbständige, Sozialhilfeempfänger oder nicht rentenversicherungspflichtige Studenten. Das Wohn-Riester-Darlehen wird über die nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifizierte Bank oder Sparkasse beantragt. Trotz dieser ziemlich fixen Bedingungen können über verschiedene andere Details des Darlehensvertrages durchaus mit den Kreditinstituten Verhandlungen geführt werden.

Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Obwohl gewisse Rahmendaten per Gesetz identisch sein müssen, unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute teils merklich. Der Kreditnehmer ist gut beraten, sich hier ausführlich am Markt zu informieren. Grundsätzlich besteht bei allen Verträgen zwecks optimaler Ausnutzung der staatlichen Zulagen ein Sondertilgungsrecht von bis zu 2.100 Euro p.a. Diese Vereinbarung kann jedoch – je nach persönlicher Vermögenssituation – auch höher angelegt werden. Für die vereinbarte Laufzeit muss eine Sollzinsfestschreibung erfolgen. Die Tilgungshöhe ist frei verhandelbar.

Für wen eignet sich ein Wohn-Riester-Darlehen?

Die Grundidee der Riester-Förderung ist die Altersvorsorge. So können z.B. junge Familien, die den Kauf eines Eigenheimes als Einbindung in eine private Altersvorsorge planen, in höchstem Maße von einem Wohn-Riester-Darlehen profitieren. Die Tilgungsleistungen werden durch die staatlichen Mittel niedrig gehalten und im Alter ist das schuldenfreie Wohneigentum Basis für den Erhalt des Lebensstandards. Die Finanzierung muss dabei so gestaltet sein, dass der Darlehensbetrag bis spätestens zum Ablauf des 68. Lebensjahres getilgt ist – daher eignen sich die Darlehen für „Späteinsteiger“ nur dann, wenn eine entsprechend hohe Tilgungsleistung aus Eigenmitteln erbracht werden kann.

Vor- und Nachteile des Wohn-Riester-Darlehens

Die Vorteile liegen wie bereits geschildert auf der Hand: Durch die staatliche Förderung kommt der Darlehensnehmer schon frühzeitig in den Genuss von niedrigeren Raten und wird somit schneller schuldenfrei. Dadurch ist es sogar möglich, dass ein Wohn-Riester-Darlehen trotz schlechteren Sollzinssatzes einem herkömmlichen Annuitätendarlehen überlegen ist. Durch die eindeutige Regelung zum Finanzierungsende muss mit zunehmendem Alter bei Abschluss mehr finanzielles Potential eingebracht werden, um die Tilgung rechtzeitig beenden zu können. Ein weiterer großer Nachteil ist die nachgelagerte Besteuerung: Die Vorteile aus den Förderungen werden im Alter steuerrelevant berücksichtigt.

Fazit

Ein Wohn-Riester-Darlehen ist eine günstige Möglichkeit, Wohneigentum in die private Altersvorsorge einzubinden. Wichtig sind der Vergleich der angebotenen Konditionen sowie eine genaue Prüfung der Zulagen und der daraus resultierenden Vor- und Nachteile. Nicht für jeden und jede Lebenslage ist diese Art der Altersvorsorgeeinbindung geeignet. Alternativ sollte die Möglichkeit (je nach persönlicher Vermögenssituation) der Finanzierung per „normalem“ Annuitätendarlehen und ggf. zusätzlichem Abschluss einer „Riester-Rente“ exemplarisch geprüft werden.

Weitere Informationen

» Wohn-Riester-Darlehen – Baufinanzierung mit staatlicher Förderung
» Baufinanzierung – Baufinanzierungsvarianten im Überblick

(München, 7. April 2011) Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank (EZB) heute die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die EZB durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher rät Interhyp allen Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.

(Berlin, 07.04.2011) Der Traum von der eigenen Behausung ist so alt wie die Menschheit selbst. Die meisten Bauherren oder Immobilienerwerber sind dabei auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen, da das angesparte Eigenkapital für das Objekt der Wünsche oft nicht ausreicht. Typische Bindungszeiten für die dann fällig werdenden Zinsen liegen dabei zwischen 5 und 25 Jahren. Die vergleichbar günstigen Annuitätendarlehen sind wegen der langfristigen Zinsbindung und der grundpfandrechtlichen Absicherung des Kreditgebers gut planbar und stellen einen Grundpfeiler beim Erwerb oder bei der Herstellung des Objektes dar. Insbesondere in Niedrigzinsphasen können attraktive Konditionen für eine solche Immobilienfinanzierung mit den Kreditinstituten verhandelt werden.

Die derzeitige Zinssituation

Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsphase der jüngsten Vergangenheit hinter uns liegt und mit Blick nach vorn eher weiter steigende Zinsen zu erwarten sind. So zeigte sich bereits im 1. Quartal 2011 eine – gerade bei langfristigen Krediten – moderate Erhöhung der Zinssätze. So stiegen beispielsweise die Zinsen für ein Beispielmodell einer Immobilienfinanzierung mit einer Darlehenshöhe von ca. 200.000 Euro bei 1% Tilgung und 60% Beleihungswert im Schnitt um fast ein halbes Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2010. Die Zinsprognose deutet in der nächsten Zukunft auf weiterhin anziehende Zinssätze. Trotzdem sind die Zinsen für ein Darlehen dieser Art im Vergleich zu anderen Darlehensformen günstig. Jedoch sollten Bauherren oder Immobilienkäufer, die sich im Grundsatz bereits entschieden haben, nun möglichst rasch das benötigte Darlehen aufnehmen. Bessere Zeiten sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Für Unentschlossene: Lieber weiter Miete zahlen oder jetzt doch die eigene Immobilie finanzieren?

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie eine Entscheidung mit prägnanten Auswirkungen auf das eigene Leben. Prinzipiell sollten daher solche Entscheidungen nicht hektisch, sondern in Ruhe und gut durchdacht getroffen werden. Auch in Erwartung steigender Zinsen (und damit höherer finanzieller Belastungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung) macht es keinen Sinn, grundlegende Entscheidungskriterien außer Acht zu lassen – nur, damit man schnell noch günstigere Konditionen verhandeln kann. So ist z.B. von größter Bedeutung, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist und ob eine gesicherte Einkommenssituation herrscht. Entspricht das mögliche Objekt wirklich den eigenen Vorstellungen? Können durch Abwarten noch mehr eigene Mittel angespart und weitere mögliche Objekte verglichen werden? Sind momentane Mietbelastung und eine ggf. spätere Belastung aus der Finanzierung nebst laufenden Kosten vergleichbar? Diese Fragen muss jeder für sich beantworten und genau durchrechnen, ob sich der Schritt für ihn lohnt. Nicht vergessen werden darf dabei freilich, dass Aufwendungen für eine Miete prinzipiell „verloren“ sind. Aufwendungen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie hingegen dienen der inflationssicheren Altersvorsorge. Ist das Darlehen später einmal getilgt, kann im Alter sogar ohne Miet- oder Zinsbelastung gewohnt werden – es fallen nur noch die laufenden Kosten (z.B. Strom, Wasser etc.) an. Im Falle eines Falles dient das Immobilieneigentum natürlich auch der finanziellen Sicherheit. Dieser Wert ist weniger anfällig für Kapitalmarktschwankungen oder Zinskrisen.

Fazit

Immobilieneigentum dient der Altersvorsorge und ermöglicht das mietfreie Wohnen. Die in den meisten Fällen notwendige Finanzierung sollte gut geplant sein. Auch wenn – wie aktuell – die Zinsen für langfristige Darlehen wieder einen Aufwärtstrend zeigen, sollten solche „einschneidenden“ Entscheidungen nicht hektisch vollzogen werden. Alle wichtigen Entscheidungskriterien (wozu auch z.B. verfügbares Eigenkapital oder die Einkommenssituation etc. gehören) müssen wohldurchdacht werden. Steht die Entscheidung zu Gunsten eines bestimmten Objektes, sollte der Finanzierungsabschluss allerdings nicht zu lange hinausgezögert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienfinanzierung – Worauf muss geachtet werden?
» Immobilienfinanzierung Zinsen – günstige Zinsen sichern

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

(Berlin, 08.03.2011) Eine Umschuldung soll der Einsparung von Zinsen, der Schaffung von mehr finanziellem Freiraum und möglichst natürlich auch der Vereinfachung (Zusammenfassung verschiedener Kredite) dienen. Was bei Baufinanzierungen nach der Zinsbindungsphase bei den meisten Kreditnehmern zur Pflicht zählt (als sog. Anschlussfinanzierung), kann auch bei bestehenden Darlehen zur Kür gehören. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen (wie aktuell) kann sich eine Umschuldung rechnen. Das Problem bei den meisten Kreditnehmern ist jedoch nicht die bisherige Aufteilung der Kredite auf verschiedene Finanzierungsgeber, sondern die gesamte Schuldenhöhe.

Kreditkonditionen auf dem Markt vergleichen, um einen Überblick zu bekommen

Gerade derzeit herrscht noch immer ein vergleichsweise günstiges Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dieses Zinsniveau ist die Ausgangsbasis für die von den Finanzinstituten verlangten Darlehenszinsen. In naher Zukunft sind jedoch weitere Zinserhöhungen seitens der Zentralbanken zu erwarten, was sich dann direkt auf die Höhe der Kreditzinsen auswirken wird. Deshalb kann gerade jetzt ein Vergleich und ggf. eine Umschuldung von bestehenden Verbindlichkeiten lohnend sein. Je nachdem, wie lange die bestehenden Kredite oder Baufinanzierungen bereits bestehen, können die Zinsen im Vergleich zu heute deutlich höher liegen. Hat sich der Schuldner einen Marktüberblick verschafft, muss er sich jedoch peinlich genau über die Vertragsmodalitäten informieren. So manche Umschuldung resultierte hinterher in einer höheren Gesamtbelastung, obwohl augenscheinlich ein günstigerer Zinssatz für den Neuvertrag vereinbart wurde.

Eine Umschuldung kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen

Viele Finanzinstitute bieten eine scheinbar einfache Lösung für eine Umschuldung an. Sehr gängig ist z.B. der Abschluss eines Neuvertrages mit einer längeren Laufzeit, um alte Kredite abzulösen. Die regelmäßige (z.B. monatliche) Rate für den Kreditnehmer wird zwar niedriger, jedoch ist hier meist nur die Bank im Vorteil, da der Neuvertrag auf eine höhere Gesamtsumme als die alten zusammen hinausläuft. Die Schuldenhöhe nimmt somit noch zu. Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren etc. anfallen. Nicht alle Altverträge können so einfach abgelöst oder überführt werden, weshalb das genaue Studium und/oder die Beratung bei der Bank bzw. einem Fachmann notwendig ist. Tipp: Bei einer Beratung in der Bank muss der Berater lt. Gesetz klar und deutlich auf die möglichen Nachteile hinweisen, da die Bank sonst schadensersatzpflichtig wird.

Lohnen kann sich hingegen die Umschuldung, wenn nach Berücksichtigung aller neu entstehenden Kosten die Zinsbelastung insgesamt und ggf. zusätzlich monatlich deutlich niedriger ausfällt. Bei der Wahl einer Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung sollte man rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsphase nach einer Prolongationsmöglichkeit suchen. In der Regel sind hier 2 bis 3 Monate zu empfehlen, damit auch ausreichend Zeit für einen ausgiebigen Vergleich bleibt. In bestimmten Fällen kann hier sogar ein sog. Forward-Darlehen lohnend sein, bei dem das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus „gesichert“ werden kann. Auch Ratenkredite können – je nach Konditionen – ggf. zusammengefasst und insgesamt günstiger getilgt werden.

Fazit

Eine Umschuldung von bestehenden Krediten oder Baudarlehen ist bei Weitem nicht so einfach wie gern von verschiedenen Kreditinstituten dargestellt. Nach einem Marktüberblick müssen verschiedene Varianten geprüft und die möglichen Kosten resp. Zusatzbelastungen erfasst werden. Nur durch genaueste Information und Prüfung können sich finanzielle und administrative Vorteile ergeben. Empfehlenswert für die weitere Information sind neben dem Internet auch die Finanzierungsberater von Banken und Sparkassen.

Weitere Informationen

» Umschuldung – Hypothekenfinanzierungen umschulden
» Umschuldung Vergleich – Baufinanzierung Konditionen vergleichen

(München, 3. März 2011) Die Konditionen für Baugeld sind in den vergangenen sechs Monaten kontinuierlich teurer geworden, sowohl im Bereich der kurzen als auch langfristigen Sollzinsbindungen betrugen die Anstiege über 1,2 Prozentpunkte. “Der Zinstrend zeigt weiter nach oben. Doch trotz der Anstiege befinden sich die Konditionen für Forward-Darlehen auf Niedrigniveau, d.h. Immobilienbesitzer mit laufender Finanzierung können noch immer langfristige Zinssicherheit zum kleinen Preis fixieren”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.  Für wen Forward-Darlehen sinnvoll sind, hat Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Mittels Forward-Darlehen können sich Anschlussfinanzierer vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft schützen. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben, der von der Länge der Vorlaufszeit (Forward-Periode) abhängt.

“Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner und zählt auf: “Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, das persönliche Sicherheitsbedürfnis und der finanzielle Spielraum.” Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Zinsen in der Zukunft, lohnt sich die Fixierung der heute gültigen Konditionen – besonders in Zeiten von Niedrigzinsphasen wie gegenwärtig. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung ist zudem das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward-Darlehen ausschalten.

Zu guter Letzt spielt auch der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers eine entscheidende Rolle: Verfügt der Darlehensnehmer über genügend finanziellen Puffer, wird ihn ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft zwar ärgern, aber nicht ruinieren. Anders ist dies bei Immobilienbesitzern, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Hier könnte ein unerwartet hoher Zinsanstieg die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Daher rät er jedem Immobilienbesitzer, dessen Baufinanzierung in den nächsten fünf Jahren zur Verlängerung ansteht, die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu prüfen und mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater zu besprechen.

(Berlin, 01.03.2011) Noch bis vor wenigen Jahren war eine Immobilien- bzw. Baufinanzierung für Ältere jenseits der 50 so gut wie undenkbar. Die Kreditinstitute fürchteten um Ihre langfristigen Tilgungs- und Zinsleistungen und verlangten entweder immense Sicherheitsleistungen oder einen sehr großen Eigenkapitalanteil. Doch nicht nur aufgrund der demographischen Entwicklung ist die Marktlage inzwischen eine andere: Ältere Mitmenschen verfügen in der Regel über mehr Eigenkapital und haben einen gesicherten Lebensstatus. Kann die regelmäßige Zins- und Tilgungsleistung auch im Rentenalter nach aktuellen Berechnungen erbracht werden, ist dies sogar sicherer für die Kreditinstitute als einen jüngeren Kreditnehmer mit wenig Berufserfahrung zu binden.

Warum immer mehr ältere Menschen zur eigenen Immobilie finden und welche Möglichkeiten zur Finanzierung sich für diese anbieten

Die Gründe für die Neuanschaffung können sehr unterschiedlich sein. Aufgrund beruflicher Gegebenheiten kann oft erst eine endgültige Sesshaftigkeit im fortgeschrittenen Alter erfolgen, dementsprechend später finden Suche und Immobilienbeschaffung statt. Möglich ist auch die Notwendigkeit einer barrierefreien Wohnumgebung und die daraus resultierende Neuanschaffung bzw. Neu- oder Umbau. Doch auch wenn die Finanzierung allein aufgrund eines höheren Alters heutzutage kein größeres Problem mehr ist, steigen die Auflagen der Banken je älter der Kreditnehmer ist. Beispiele hierfür sind geringere Beleihungsgrenzen, Mindesttilgungsraten oder eine Untergrenze für die Eigenkapitaleinbringung. Grundsätzlich sollte für den Kreditnehmer über 50 eine möglichst rasche Tilgung (nach Möglichkeit bis spätestens zum Rentenbeginn) im Vordergrund stehen. Es gibt viele Möglichkeiten der flexiblen Ausgestaltung von Immobilienfinanzierungen, um dieses Ziel zu erreichen. Welche davon die am besten geeignetste ist, hängt von der individuellen Situation ab und sollte daher mit einem Finanzierungsberater besprochen werden. Unabdinglich sind der Erwerb von Basiswissen und der Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten. Dies kann der Interessent im Internet bei entsprechenden Portalen (z.B. Immokredit24.com) tun. Hier können auch die Möglichkeiten zum Erhalt von Fördermitteln (z.B. für die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum) geprüft werden. Wichtig auch: Soll die Finanzierung noch über den Eintritt des Rentenalters hinaus laufen (wegen der niedrigeren Ratenhöhe) sollte sehr genau eine Ermittlung der zu erwartenden Rentenhöhe erfolgen. Können die Raten später nicht vom Einkommen erbracht werden, droht mitten in der Finanzierung sonst ein böses Erwachen. Generell ist es empfehlenswert, eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu besitzen: Je weniger Fremdkapital benötigt wird, umso leichter lässt sich die Finanzierung flexibilisieren und tilgen.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Baufinanzierung ab 50 (die sog. Finanzierung 50plus)?

Die Vorteile sind eng verknüpft mit den Gründen für den „späten“ Immobilienerwerb: Aufgrund der gefestigten Lebenssituation ist die Entscheidung meist nicht nur lang gereift und daher gut überlegt, sondern auch oft endgültig. Es drohen weniger Risiken als bei jungen Menschen in Bezug auf eine so starke berufliche oder existenzielle Veränderung, dass sich diese Entscheidung im Nachhinein als falsch herauskristallisiert. Nachteilig hingegen können sich die von den Kreditinstituten verlangten Auflagen auswirken. Je älter der Kreditnehmer, umso ungünstiger wird die Finanzierung. Die Finanzierung wird jedoch günstiger je mehr Eigenkapital dem Antragsteller zur Verfügung steht.

Fazit

Die Finanzierung ab 50 stellt besondere Anforderungen an die Ausgestaltung der Darlehenskonditionen. Die Entscheidung in dieser Lebenssituation sollte gut überlegt werden und auf die individuelle Situation abgestimmt sein. Das Ziel sollte eine möglichst rasche Tilgung sein. Unbedingt in Anspruch nehmen sollte der Interessent die Hilfe eines unabhängigen Beraters sowie alle verfügbaren Informationsquellen, um nötiges Grundwissen über die Finanzierungsmöglichkeiten zu erlangen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ab 50 plus – Die Immobilienfinanzierung für Leute ab 50
» Ratgeber Baufinanzierung – Tipps und Tricks zur Baufinanzierung

(Berlin, 17.02.2011) Die mit Abstand bekannteste Form der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch das Angebot der Finanzierungspartner umfasst viele weitere Finanzierungsvarianten, die je nach persönlicher Situation oder den aktuellen Marktgegebenheiten eventuell die bessere Alternative darstellen. Ein solches Beispiel ist das sog. Konstant-Darlehen. Diese Finanzierungsform entstand aus der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Ziel ist die höchstmögliche Zinssicherheit. Die Finanzierungspartner (die Bausparkassen) lassen sich dies aber auch durch Aufschläge auf den aktuellen Marktzins bezahlen, weshalb immer gut verglichen werden sollte.

Wie funktioniert ein Konstant-Darlehen?

Bei einem Konstant-Darlehen bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Darlehenstilgung immer konstant. Die Laufzeit kann dabei bis zu 30 Jahre betragen, eine Beleihung ist sogar bis zu einem Auslaufwert von über 110% möglich. Das alles liest sich zunächst gut und stellt natürlich für den Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit dar. Grundsätzlich kann dabei beim Abschluss eines Konstant-Darlehens zwischen zwei Varianten gewählt werden. Bei beiden Varianten müssen faktisch zwei Verträge abgeschlossen werden, nämlich ein Bausparvertrag und ein Darlehensvertrag. Bei der Variante 1 nun wird ein Teil der Darlehensauszahlung als Sofortansparung auf den Bausparvertrag transferiert. Im Weiteren wird die monatliche Rate zu einem kleinen Teil als Bausparregelleistung und zum größeren Teil als Zinsleistung für das Darlehen aufgeteilt. Die Zuteilung des Bausparvertrages dient dann als Tilgungsleistung für das Darlehen und löst dieses somit ab. Bei der Variante 2 werden die beiden Verträge mit der identischen Summe für das Darlehen sowie die Bausparsumme abgeschlossen. Die monatlichen Raten dienen dann zu einem hohen Anteil der Ansparung auf den Bausparvertrag und zu einem kleineren Teil der Zinsbefriedigung für das Darlehen. Da der Bausparvertrag so relativ zügig zur Zuteilung gelangt, wird dieser Betrag inklusive Verzinsung dann als Tilgungsleistung herangezogen. Fortan wird dann die monatliche Rate zur weiteren Tilgung und Zinsleistung genutzt.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Konstant-Darlehen?

Wie schon weiter oben beschrieben, sind die Planungssicherheit wie auch die Möglichkeit einer ausgedehnten Beleihungsgrenze sowie eine mögliche hohe Laufzeit prägnante Vorteile für den Darlehensnehmer. Weitere Vorteile können z.B. staatliche Förderungen für den Bausparvertrag (z.B. Wohnungsbauprämie, VL) oder auch die Möglichkeit einer anfänglichen bereitstellungsfreien Zeit (bis zu 6 Monate) sein. Nicht immer jedoch lohnt sich dies, denn der Aufpreis (verglichen mit dem Marktzinssatz für „normale“ Annuitätendarlehen) ist in vielen Fällen recht hoch. Hinzu kommt, dass eine frühes „Aussteigen“ so gut wie nicht möglich ist. Bei Annuitätendarlehen können (bei entsprechender Vereinbarung) z.B. Sondertilgungen zu einem früheren Finanzierungsende beitragen. Zusätzliche Kosten können auch in Form der Abschlussgebühren für den Bausparvertrag entstehen. Jeder Interessent ist also zunächst einmal gut beraten, vielfältige Vergleiche anzustellen und sich darüber klar zu werden, ob ihm die Sicherheit und die Ausgestaltungsmöglichkeiten seines Vertrages den verlangten Aufpreis wert sind. Gut geeignet für solcherlei Vergleiche (und auch für den späteren Abschluss) sind spezialisierte Internetportale (z.B. Immokredit24.com) oder entsprechende Finanzierungsberater. Zu berücksichtigen sind in jedem Falle auch die aktuellen Marktbedingungen. In Niedrigzinsphasen (wie aktuell noch vorherrschend) können durch die Finanzierungsvariante mit einem Konstant-Darlehen so beispielsweise relativ niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden.

Fazit

Konstant-Darlehen können – je nach persönlicher Situation und Marktlage – eine interessante und lohnende Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen sein. Je klarer die Finanzierungsvorstellung und das Wissen über die alternativen Konditionen für die Realisation des Vorhabens sind, umso besser kann der Darlehensnehmer die Vor- und Nachteile einschätzen. Daher sollte ein Vertragsabschluss immer erst nach ausführlicher und breiter Informationseinholung erwogen werden.

Weitere Informationen

» Konstant-Darlehen – Baufinanzierung mit Kalkulationssicherheit
» Konstant-Darlehen – Vorteile und Nachteile

(München, 10. Februar 2011) Gut zwei Drittel aller Darlehensnehmer haben bei ihrer Baufinanzierung neben der monatlichen Kredittilgung zusätzlich auch noch die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart. Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, wird die Option zur außerplanmäßigen Tilgung tatsächlich selten ausgeschöpft. “Wer jetzt über größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsmöglichkeiten wahrnehmen kann”, rät Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, und fügt hinzu: “Denn eine Extrazahlung verkürzt nicht nur die Gesamtlaufzeit des Darlehens – sie stellt im momentanen Zinsumfeld auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes dar.”

Die Nicht-Ausübung der Sondertilgungsoption kommt Sparern in Zeiten niedriger Guthabenverzinsungen teuer zu stehen: Denn während man derzeit im Schnitt auf ein Tagesgeldkonto bestenfalls 2 Prozent Zinsen pro Jahr erhält, kosten bestehende Baufinanzierungen meist 5 Prozent und mehr.

Neben dieser großen Zinsdifferenz übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – selbst wenn sie nur ein einziges Mal genutzt wird. “Wer zum Beispiel bei einem 200.000 Euro-Kredit, der zu 5 Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig zurückzahlt, verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich um 2.800 Euro und verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre”, rechnet Zinsexperte Haselsteiner vor.

Auch der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung spielt eine wesentliche Rolle. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil der monatlichen Rate und beschleunigt zusätzlich die Schuldenfreiheit. Haselsteiner empfiehlt Darlehensnehmern daher den Termin der Sondertilgungszahlung gemäß dem Motto ‘je früher, desto besser’ zu wählen. Erfolgt bei einem 200.000 Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei.

(Berlin, 04.02.2011) Die gewerbliche Immobilienfinanzierung basiert auf einer Vielzahl von Variationsmöglichkeiten. Ob als Kapitalanlage oder nutzbares Betriebsvermögen – aller Erwerb von gewerblichen Immobilien hat immer auch das Ziel, zum Gewinn beizutragen oder selbst Gewinn abzuwerfen. Dabei ist oft von entscheidender Bedeutung, wie und mit welchem Partner das Objekt finanziert wird: Die falsche Finanzierung kann fatale Folgen für den Bauherr oder den Investor haben – sogar bis zur Insolvenz.

Grundsätzliche Unterteilung von gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Die durch das Objekt und dessen Erwerbszweck beeinflusste Risikostruktur bedingt die Finanzierungsform und auch den Kreditgeber. Nicht für alle Nutzungsarten und Objekte stehen alle Kreditgeber und Finanzierungsvarianten zur Verfügung. Zunächst einmal muss nach dem Zweck des Objekterwerbs differenziert werden: Soll die Immobilie gewerblich genutzt werden (z.B. als Bürogebäude oder als Einkaufscenter) oder dient die Immobilie eher Wohnzwecken (z.B. bei Kapitalanlagen durch eine Wohnungsbaugesellschaft)? Natürlich gibt es auch Mischformen, die dann ganz besonderer Betrachtung hinsichtlich der Gewichtung und der damit verbundenen Finanzierung bedürfen. Welche Nutzungsart auch immer: Der Investor möchte natürlich langfristig einen finanziellen Vorteil aus dem Erwerb oder dem Neubau ziehen.

Je individueller die benötigte Finanzierung, umso besser die Chance auf gute Gewinne

Egal, ob es sich um ein reines Kapitalinvestment mit Renditeerwartung (z.B. durch Mieteinnahmen) oder eine wirtschaftliche Nutzungsoptimierung (z.B. ein neues Bürogebäude) handelt: Wichtig ist, dass die Finanzierung möglichst ideal zu den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem finanziellen Spielraum des Kreditnehmers passt. Hier ist – wie bei privaten Immobilienfinanzierungen auch – immer ein möglichst hoher Anteil Eigenkapital von Vorteil. Dieses kann direkt mit eingebracht werden oder dient der Liquiditätserhaltung bei der folgenden Erfüllung des Tilgungsplanes. Die Immobilie als Kapitalanlage ist berechtigterweise noch immer ein Renner unter den Anlagemöglichkeiten. Doch wie bei jeder anderen Form der Geldanlage auch, ergeben sich Risiken, die es abzuwägen gilt. Ganz ähnlich verhält sich dies bei einem rein gewerblich geplanten Verwendungszweck für die Immobilie, wobei die Risiken zwischen den einzelnen Arten natürlich etwas unterschiedlich gelagert sind.

Wer finanziert was?

Die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung gilt durch die meist breite Streuung auf viele Mieter als relativ sichere Kapitalanlage, die zudem weitgehend inflationsunabhängig ist. Diese wird in der Regel von Wohnungsbaugenossenschaften oder vergleichbaren Einrichtungen über Kreditinstitute, Hypobanken oder auch Versicherungsgesellschaften finanziert. Gewerblich genutzte Immobilien dagegen werden meist durch Spezialanbieter finanziert, dies können beispielsweise extra gegründete Kapitalanlagegesellschaften sein oder auch Immobilienfonds, Leasinggesellschaften oder spezialisierte Banken. Natürlich gibt es auch den Firmeninhaber, der z.B. ein neues Lagerhaus für sein Ladengeschäft finanzieren möchte, doch ist diese Finanzierung volumenmäßig im Verhältnis zu der Finanzierung als Direktinvestment eher gering. Für jede Finanzierungsart einer gewerblich nutzbaren Immobilie empfiehlt sich immer die Aneignung von erweitertem Know-how im Zusammenspiel mit einem vertrauenswürdigen Finanzierungspartner. Die Bewertungskriterien, mögliche Projektbeurteilungen und die optimale Einbindung der individuellen Situation unterliegen einem äußerst komplexen Verfahren, welches ohne das entsprechende Vorwissen nicht realisiert werden kann. Nicht unerwähnt sollen hier die Immobilienfinanzierungen für öffentliche Projekte (z.B. Schulen, Schwimmbäder usw.) bleiben, die noch einmal anderen Kriterien unterliegen und meist durch die öffentliche Hand oder auch mittels privaten Geldgebern (sog. Public Private Partnerships) finanziert werden.

Fazit

Für die renditestarke und weitgehend inflationssichere Kapitalanlage oder zur Erweiterung des wirtschaftlichen Spielraumes eines Unternehmens müssen oft gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Anspruch genommen werden. Dabei sind nicht nur die Konditionen des Darlehensgebers zu beurteilen, sondern auch das wirtschaftliche Umfeld und die individuelle Situation des Objektes und seines Erwerbers. Die notwendige Portion Basiswissen kann man sich bei entsprechenden Immobilienportalen (wie z.B. Immokredit24.com) im Internet aneignen und mit dem professionellen Finanzierungspartner Schritt für Schritt sinnvoll realisieren.

Weitere Informationen

» Gewerbliche Immobilienfinanzierung
» Gewerbliche Immobilienfinanzierung – Fragen & Antworten