(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

(München, 18. Februar 2010) Seit Mai 2009 sind die Leitzinsen auf Rekordtief – und das wird wahrscheinlich auch noch länger so bleiben. “Im Markt setzt sich immer stärker die Meinung durch, dass die europäische Notenbank im gesamten Jahr 2010 nur wenig Spielraum für eine Leitzinserhöhung haben wird”, fasst Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, die derzeitige Expertenmeinung zusammen. Bauherren und Immobilienkäufer, die diese Einschätzung teilen, können bei ihrer Finanzierung von der jetzigen Zinssituation direkt profitieren und zwar mittels so genannter Kombi-Darlehen. Interhyp erklärt, wie diese Darlehensform funktioniert, worin die Vorteile bestehen und welche neuen Produktvarianten es seit Kurzem gibt.

Beim Kombi-Darlehen vereinbart man für einen Teil der Kreditsumme ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Den anderen Teil finanziert man über ein an den EURIBOR gebundenes variables Darlehen, das alle drei Monate zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann.

“Durch die Kombination eines langfristigen Darlehens mit dem auf Basis der 3-Monats-Zinsen (EURIBOR) kalkulierten variablen Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein entsprechend günstiger Mischzins”, stellt Haselsteiner fest. Hintergrund dafür ist die direkte Bindung des EURIBOR an den Leitzins der Europäischen Zentralbank und der liegt momentan bei 1,0 Prozent. Während zum Beispiel die aktuellen Bestsätze für ein 15jähriges Annuitätendarlehen über 200.000 Euro bei 4,02 Prozent effektiv liegen, kostet ein entsprechendes Kombi-Darlehen gegenwärtig nur 3,11 Prozent effektiv.

“Drei große Vorteile gibt es beim Kombi-Darlehen: Erstens sichern sich Darlehensnehmer durch ihre variable Tranche derzeit echte Zinsvorteile. Zweitens bekommt man mit dem Kombi-Darlehen ein umfassendes kostenloses Sondertilgungsrecht. Und drittens bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehens in eine langfristige Zinsbindung entsprechende Sicherheit vor möglichen zukünftigen Anstiegen der Leitzinsen”, erläutert Haselsteiner.

Eine dem Kombi-Darlehen sehr ähnliche Kreditform ist das neue Kombi-Produkt namens “1 + 10″: Wer ein 10jähriges Baudarlehen abschließt, kann bis zu 30 Prozent der Kreditsumme über eine weitere Darlehenstranche mit einer einjährigen Zinsbindung abschließen. Auch hier erhält der Darlehensnehmer nicht nur einen sehr günstigen Mischzins, sondern die gebührenfreie zusätzliche Möglichkeit zur Sondertilgung zum Ende dieser kurzen Zinsbindung.