(München, 25. März 2010) Ob Kleiderschrank ausräumen, Fenster putzen oder Gefriertruhe abtauen – das Winterende ist für viele Immobilienbesitzer ein guter Anlass, um Haus und Garten auf Vordermann zu bringen. “Die positive Frühjahrsenergie sollten Haus- und Wohnungsbesitzer auch nutzen, um einen prüfenden Blick auf die bestehende Baufinanzierung zu werfen“, meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Mit einem kurzen Check der Finanzierungsbedingungen können Eigenheimbesitzer ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig und gezielt angehen – und so viel Geld sparen.” Die wichtigsten drei Finanzcheck-Fragen für Immobilienbesitzer haben die Interhyp-Experten zusammengestellt.

1. Wann endet die Zinsbindung meines Darlehens?

“Selbst wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst Mitte 2011 endet, haben Eigenheimbesitzer gute Chancen, ihren Kredit zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in 15 Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind”, weiß Haselsteiner. Von dem günstigen Zinsniveau profitieren aber auch Kreditnehmer, deren Zinsbindung erst im April 2016 ausläuft. Gegen Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann der jetzige Zinssatz über ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus festgeschrieben werden. Mit Bestsätzen von 4,00 Prozent für 15jährige Baudarlehen und 4,19 Prozent effektiv für 20jährige Immobilienkredite sind besonders langfristige Baugeldzinsen so günstig wie selten zuvor. “Hausbesitzer sollten sich jetzt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau sichern, um absolute Kalkulationssicherheit zu erlangen”, empfiehlt Haselsteiner.

2. Wie hoch ist meine Tilgungsrate?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung aufgenommen hat, sollte bei der Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Haselsteiner. Grund: Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil monatlich an. So hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent nach zehn Jahren automatisch auf rund 2,06 Prozent erhöht. Interhyp rät im derzeitigen Zinstief die Höhe der bisherigen Monatsrate auf jeden Fall beizubehalten. “So wird die Zinsersparnis direkt in eine erhöhte Tilgung – und damit schnellere Schuldenfreiheit – investiert”, so Haselsteiner.

3. Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Gerade wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 87.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,06 Prozent, wird das Darlehen noch 28 Jahre und 5 Monate laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 150 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits 11 Jahre früher, also in 17 Jahren und 7 Monaten, schuldenfrei sein.

Eine erfolgreiche Baufinanzierung Anschlussfinanzierung ist mindestens genauso wichtig wie die Erstfinanzierung. Mit Ablauf der Zinsbindung wird im Regelfall eine neue Festzinsschreibung vereinbart, wobei die Höhe des Zinssatzes auch bei einer Anschlussfinanzierung Verhandlungssache ist.
Die meisten Zinsbindungen in Deutschland werden für einen Zeitraum von 10 Jahren vereinbart. In den Niedrigzinsphasen sind sogar fünfzehnjährige Zinsfestschreibungen vorgekommen. Nichtsdestotrotz liegt in den meisten Fällen die Dauer der Zinsbindung deutlich unter der gesamten Kreditlaufzeit. Mit Ablauf der ersten Zinsbindung bleibt somit noch eine erhebliche Restschuld offen.

Die darlehensführende Bank wird im Regelfall daran interessiert sein das Kreditverhältnis fortzusetzen. Vor allem dann, wenn bisher keine Leistungsstörungen vorgekommen sind und der Kreditnehmer eine solide Bonität vorweisen kann. Denn dies bedeutet einen sicheren Ertrag für die Bank ohne großen Aufwand. Bei einer bestehenden Baufinanzierung muss eine Bank beim reibungslosen Ablauf kaum Zeit in die weitere Bearbeitung investieren. Die Bank wird vor Ablauf der Zinsbindung dem Kunden ein neues Angebot für die Baufinanzierung Anschlussfinanzierung unterbreiten. Ein Kreditnehmer sollte dieses jedoch nicht ungeprüft annehmen. Mit Ablauf der Zinsbindung besteht die Möglichkeit das Darlehen zu kündigen und damit über eine andere Bank ablösen zu lassen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn eine andere Bank für die nun offene Anschlussfinanzierung einen besseren Zinssatz anbietet als die bisherige Bank.

Der Wechsel lohnt sich dann, wenn der Zinsunterschied in Bezug auf die verbleibende Kreditsumme eine bedeutende Zinsersparnis ausmacht. Ein Zinsunterschied von 1,00% bedeutet beispielsweise eine Zinsersparnis von 1.000 Euro p.a. bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro. Bei einer Zinsersparnis von unter 150 Euro p.a. lohnt sich der Wechsel kaum. Daher sollten die angebotenen Konditionen für eine Baufinanzierung Anschlussfinanzierung unbedingt verglichen werden.

(München, 15. Dezember 2009) Traditionell laufen zum Jahresende die Zinsbindung von Tausenden von Baufinanzierungen ab. Doch auch dieses Jahr werden Immobilienbesitzer in Deutschland rund drei Milliarden Euro verschenkt haben, da sie ungeprüft und ohne Einholen von Vergleichsangeboten ihre Finanzierung bei der bestehenden Bank verlängern. “Damit es nicht nächstes Jahr wieder zum grundlosen Geld-Verschenken kommt, sollten sich Haus- und Wohnungskäufer nach der Weihnachtspause mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen“, rät Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Denn das Ende der Zinsbindung bietet die perfekte Gelegenheit, um zu günstigeren Anbietern zu wechseln – vorausgesetzt, man hat sich rechzeitig informiert.” Wie man bei seiner Anschlussfinanzierung sparen kann und wann der richtige Zeitpunkt zum Loslegen gekommen ist, hat Interhyp im Folgenden zusammengefasst.

Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Deutsche Haus- und Wohnungskäufer entscheiden sich in der Regel für Darlehen mit festen Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren. Ist dieser Zeitraum vorbei, wird für die noch vorhandene Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart – leider häufig beim bestehenden Kreditgeber ohne das Verlängerungsangebot geprüft und mit anderen Möglichkeiten verglichen zu haben.

“Banken nützen oft die Unwissenheit ihrer Kunden aus und bieten ihnen eine Kreditverlängerung zu Konditionen an, die weit von den Bestsätzen am Markt entfernt sind”, weiß Haselsteiner und empfiehlt daher: “Nicht auf das erste Konditionsangebot der Bank vertrauen, sondern mehrere Angebote mit Tilgungsplan einholen und intensiv vergleichen.” Unabhängige Vermittler helfen dabei. Denn sie können nicht nur frei aus dem Angebot von mehr als 150 Banken die Lösung auswählen, die am besten zu den individuellen Bedürfnissen des Kunden passt, sondern durch ihren Marktüberblick auch kurzfristige Sonderaktionen identifizieren.

Frühzeitig Wechsel in Betracht ziehen

Inzwischen sind Banken gesetzlich verpflichtet, dem Kunden drei Monate vor Zinsbindungsende ein neues Kreditangebot zu unterbreiten. Darauf sollten Immobilienbesitzer aber nicht warten. “Besser ist es, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung den Markt aktiv zu beobachten und Finanzierungsangebote einzuholen”, meint Haselsteiner und fügt an: “Eigenheimbesitzer haben auch bereits ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung gute Chancen, ihr Darlehen zu den heutigen Top-Konditionen zu verlängern. Denn viele Banken bieten Baufinanzierungen an, die erst in zwölf Monaten wirksam werden, ohne dass die sonst üblichen Zinsen für die Bereitstellung der Darlehenssumme zu zahlen sind.”

Wechseln lohnt sich und ist einfach

“Obwohl ein Bankwechsel Tausende von Euro Zins- und Tilgungsersparnis bringen kann, nutzt nur ein Zehntel der Immobilienbesitzer diese Möglichkeit”, so Haselsteiner. Dabei ist ein Anbieterwechsel heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen.

Um keine Auf- oder Abwärtsbewegungen der Zinsen zu verpassen, kann man sich auch über die gesamte Zinslaufzeit mit aktuellen Baufinanzierungsinformationen versorgen lassen – zum Beispiel mit dem Zins-Radar von Interhyp. Auf Basis der persönlichen Finanzierungs-Eckdaten werden hierdurch Interessenten im von ihnen gewünschten Zeitabstand informiert, wenn sich die Zinssätze ändern oder ein bestimmter Wert unterschritten wird.

(München, 1. Dezember 2009) Durch die Ankündigung des Emirats Dubai vorige Woche mit den Gläubigern der Staatsholding Dubai World über eine Umschuldung verhandeln zu wollen, ist die Nervosität an den Kapitalmärkten zurückgekehrt. “Die Zahlungsschwierigkeiten des Wüstenstaates und die daraus resultierende Verunsicherung der Finanzmärkte führen derzeit auch zu sinkenden Konditionen beim Baugeld”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und führt fort:  “Damit eröffnen sich Immobilienkäufern und Eigenheimbesitzern mit unmittelbarem Finanzierungsbedarf erhebliche Chancen in den nächsten Tagen von sinkenden Zinsen zu profitieren.”

Durch die unerwartete Pleitemeldung des Emirats kam es vergangene Woche innerhalb von Stunden zu Kursrückgängen an den Aktienmärkten und zu Kursgewinnen bei Staatsanleihen. “Wie immer in solchen Phasen flüchten Investoren in den sicheren Hafen der Staatsanleihen und das drückt die langfristigen Zinsen”, analysiert Zinsexperte Haselsteiner.

Er rät: “Diese Phase können Kreditkunden nutzen: Wer ein konkretes Immobilienobjekt vor Augen hat oder bald eine Anschlussfinanzierung vornehmen muss, sollte die Konditionen jetzt fixieren  - und das am besten langfristig. Mit aktuellen Bestkonditionen von 4,18 bzw. 4,40 Prozent effektiv für 15- und 20-jährige Zinsbindungen ist sehr hohe Kalkulationssicherheit sehr günstig erhältlich.”

(München, 10. November 2009) Gute Nachrichten für sicherheitsorientierte Immobilienkäufer und Bauherren: Das noch sehr niedrige Zinsumfeld macht unbeschränkte Planungssicherheit bis zur Rückzahlung des Darlehens möglich. “Etliche Bankpartner bieten heutzutage sehr lange Zinsbindungen von 25 oder gar 30 Jahren an und das zu Bestkonditionen von unter 5 Prozent effektiv”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und ergänzt: “Kreditnehmer, die sich heute für eine sehr langfristige Zinsbindung entscheiden, handeln kostenbewusst und vorausschauend. Denn mit Wahl einer Zinsbindung, die die komplette Kreditdauer abdeckt, schützen sie sich davor, später eine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise deutlich gestiegenen Zinsen vornehmen zu müssen.”

Für Bauherren und Immobilienkäufer, die ihre monatliche Rate möglichst für die gesamte Darlehenslaufzeit festschreiben und sich so von der zukünftigen Zinsentwicklung unabhängig machen wollen, sind Kredite mit langer Fixierung der Kondition ideal. Denn egal, wie sich die Finanz- und Zinsmärkte in Zukunft entwickeln, ihre monatliche Darlehensrate bleibt stets gleich.

Zinsexperte Haselsteiner erklärt: “Viele Bauherren und Immobilienkäufer scheuen aber eine sehr lange Zinsfestschreibung – ohne Grund: Wer jetzt seine Finanzierung für 20 bis 30 Jahre festlegt, bekommt hohe Kalkulationssicherheit zum kleinen Preis und macht sich frei von etwaigen Zinsänderungsrisiken, ohne auf Flexibilität zu verzichten. Denn sollten die Zinsen später tatsächlich deutlich sinken, hat der Kreditnehmer trotz langfristiger Festschreibung nach 10 Jahren das gesetzliche Recht, seinen Vertrag kostenfrei vorzeitig zu kündigen.”

Momentan gibt es Kredite mit 30-jähriger Zinsbindung bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro inklusive Sondertilgungsoption schon ab 4,9 Prozent effektiv. Die Top-Konditionen für Annuitätendarlehen von 20 Jahren liegen bei 4,50 Prozent und für 25 Jahre bei 4,69 Prozent effektiv.

(München, 4. November 2009) Forward-Darlehen sind die ideale Lösung, um sich als Haus- oder Wohnungsbesitzer mit einer laufenden Immobilienfinanzierung das aktuell noch immer sehr tiefe Zinsniveau für die nächste Darlehensperiode zu sichern. “Sicherheitsorientierte Eigenheimbesitzer, die ihre monatliche Kreditbelastung gerne langfristig planen und fixieren möchten, sollten sich jetzt über individuelle Forward-Angebote informieren – denn die Aufschläge für Forward-Darlehen steigen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Forward-Darlehen sind ein nützliches Instrument, um sich als Immobilienbesitzer bei der Anschlussfinanzierung vor künftigen Zinsanstiegen zu schützen: Läuft die Zinsbindung des bestehenden Darlehens in den nächsten zwölf bis 60 Monaten aus, kann man über diese Kreditform die derzeit sehr niedrigen Zinsen nutzen, um die späteren Finanzierungskonditionen zu fixieren. Das Forward-Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest ausgemachten Termin in der Zukunft und löst dann den bestehenden Kredit ab. Für die Sicherung der heutigen Zinsen verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, dessen Höhe sich hauptsächlich nach der Dauer der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens bemisst.

“Die Zinsstrukturkurve wird wieder steiler. Darauf haben bereits einige Anbieter reagiert und in den vergangenen Tagen ihre Aufschläge für Forward-Darlehen erhöht”, beobachtet Zinsexperte Haselsteiner und rät: “Bevor die Banken flächendeckend die Aufschläge erhöhen, sollten Immobilienbesitzer jetzt mit ihrem Berater abstimmen, ob und bei welchem Anbieter ein Forward-Darlehen für sie sinnvoll ist – schließlich können sie sich so von einem späteren Zinsanstiegs-Risiko befreien und langfristige Kalkulationssicherheit erhalten.”