(Berlin, 11.04.2011) Neben dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen kann eine Immobilienfinanzierung auch mit alternativen Finanzierungsformen abgeschlossen werden. Dazu gehört auch das sog. Kombi-Darlehen. Diese Finanzierungsvariante erlaubt eine besonders hohe Flexibilität bei der Darlehenstilgung: So werden bis max. 50% der ursprünglichen Darlehenssumme als vollständig tilgungsfähiger Darlehensteil mit variabler Verzinsung vereinbart. Der Darlehensnehmer ist also in der Lage, einen sehr großen Teil des Darlehens sehr zügig zu tilgen, sofern dies seine Einkommensverhältnisse zulassen. Zudem besteht durch die variable Verzinsung (Grundlage hierbei ist der 3-Monats-Euribor) eine Chance, von Zinssenkungen bzw. niedrigen Zinssätzen zu profitieren, während der andere Teil des Darlehens als reguläres Annuitätendarlehen mit entsprechend sicherer Planbarkeit läuft.

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen
» Weitere Formen der Baufinanzierung

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen