(Berlin, 13.12.2011) Die Zinsentwicklung schlägt angesichts der krisenbehafteten Finanzmarktentwicklungen Kapriolen: In der ersten Novemberwoche gab der neue EZB-Präsident Mario Draghi eine Leitzinssenkung um 0,25 Prozent auf nun 1,25 Prozent bekannt und am 8. Dezember folgte die Herabsetzung um weitere 0,25 Prozent auf 1,00 Prozent. Erst im Juli hatte die EZB den Leitzins auf 1,5 Prozent erhöht, nachdem Anfang April schon eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent stattgefunden hatte. Der Zinsschritt im November wurde teils mit Überraschung aufgenommen, war doch die Inflationsrate mit etwa 3,0 Prozent weit über der Zielmarke von 2 Prozent. Begründet wurde der Schritt mit einem notwendigen Gegensteuern zu rezessiven Tendenzen, mit denen im Euroraum zunehmend gerechnet werden muss. Was bedeutet dies alles für eine geplante Immobilienfinanzierung? Sollte der Interessent noch abwarten oder ist die Gelegenheit jetzt günstig? Sollten ggf. Anschlussfinanzierungen mittels Forward-Darlehen jetzt fixiert werden?

Die Prognose für 2012

Auch im kommenden Jahr wird die Zinsentwicklung von der Eurokrise und ggf. deren Auswirkungen bestimmt sein. Schon jetzt ist abzusehen, dass eine Ausweitung der Geldmenge inflationssteigernd wirken wird. Die Grenze nach unten ist bei der Leitzinsentwicklung fast erreicht und die EZB wird darauf „lauern“, den Leitzins sobald als möglich wieder anzuheben. Diese Strategie war schon für 2011 geplant, bis die enormen Auswirkungen der Griechenland- und Südeuropa-Staatsschuldensituationen dieser Strategie Einhalt geboten. Auch ist bereits eine Tendenz abzusehen, dass die Kreditinstitute ihre ausgeliehenen Mittel verteuern werden, da die Angst vor weiteren Kreditausfällen schwer wiegt und eine Kreditvergabe mit „angezogener Handbremse“ erfolgen wird. Das Bankenvertrauen untereinander hat ebenfalls gelitten. Die früheren Gewinnhöhen der großen Banken (bis Eintritt der Finanzkrise) werden trotzdem kaum zu erreichen sein.

Jetzt ist die Chance für Häuslebauer

Für angehende Immobilienbesitzer bietet sich nach dem derzeitigen Stand gerade jetzt eine extrem gute Ausgangssituation, um die Konditionen für ein langjähriges Darlehen zu fixieren. Wer die Darlehensmittel nicht sofort benötigt, kann sich trotzdem die guten Konditionen für die Zukunft sichern: Mit einem Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen kann für einen Kredit bis zu 5 Jahre im Voraus vereinbart werden, die Aufschläge für die Fixierung der Zinsen sind je nach Vorlaufzeit vergleichsweise gering. Ein Forward-Darlehen eignet sich dabei hervorragend als Anschlussfinanzierung, unter Umständen auch als Erstfinanzierung, wenn schon feststeht, wie viel wann benötigt wird. Interessenten, die sowieso die Absicht haben zu bauen oder zu kaufen, sollten sich also unbedingt die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Weitere Informationen hierzu und zum Thema Forward-Darlehen können im Internet z.B. bei Immokredit24.com eingesehen werden. Das Immobilienportal bietet einen unabhängigen Vergleich aus über 300 Anbietern, so dass jeder zu seinem individuell angepassten und günstigen Kredit kommen kann. Die Abdeckung dieser Marktbreite ist für einen sinnvollen Darlehensvergleich wichtig, denn nur so können alle Optimierungsmöglichkeiten auch ausgenutzt werden.

Fazit
Die aktuelle finanzpolitische Lage beschert angehenden Immobilienbesitzern eine nie dagewesene Chance, von niedrigen Zinskonditionen zu profitieren. Wer jetzt seine Finanzierung fixiert, z.B. über ein Forward-Darlehen, kann in den Jahren der Zinsbindung erhebliche Mittel für Zinsaufwendungen sparen. Eine ausgiebige Information freilich sollte am Anfang dieses Bemühens stehen, hilfreich sind hier unabhängige Finanzberater oder auch entsprechende Seiten im Internet, wie beispielsweise Immokredit24.com. Die individuelle Optimierung und ein Vergleich aus mehreren hundert Darlehensanbietern ermöglicht eine maximale Nutzung der Marktmöglichkeiten.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Zinsen – Entwicklung der Bauzinsen
» Forward Darlehen – günstige Baufinanzierung Zinsen sichern

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?
» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

(Berlin, 20.06.2011) Wer bei der Finanzierung seines Eigenheimes nicht auf die Nase fallen möchte, sollte vorab genau kalkulieren, wie teuer die Anschaffung inklusive der Nebenkosten sein darf. Wie hoch darf der Kaufpreis sein, damit die Finanzierung aus den vorhandenen Einnahmen (zuzüglich Eigenkapital) bestritten werden kann? Die Ermittlung dieser Größe ist nicht so einfach zu realisieren. Es müssen viele Umstände berücksichtigt werden, ohne dabei übertrieben negativ oder positiv zu kalkulieren. Am besten geht dies durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben – so lässt sich die monatlich zur Verfügung stehende Liquidität für die Tilgungs- und Zinsleistungen errechnen.

Die Ausgabenseite

Zu den Ausgaben zählen zunächst einmal alle regelmäßig anfallenden Kosten für den Lebensunterhalt. Dies können z.B. sein: Kleidung, Lebensmittel, Wohnnebenkosten (beispielsweise Strom, Gas, Wasser, Steuern, Versicherungen etc.), Telefonkosten, PKW-Kosten usw. Daneben sollte auch eine angemessene Pauschale für einmalige bzw. unkalkulierbare Ausgaben angesetzt werden: Hierunter können z.B. Ausgaben für Urlaube oder mögliche Schäden fallen. Weiterhin müssen natürlich alle weiteren (bestehenden) Verpflichtungen berücksichtigt werden, wie z.B. Raten für bestehende Kredite, Zahlungen für laufende Verträge (Mieten oder Leasingverträge) etc. Wichtig bei der Berechnung ist, dass nicht zu geringe Ausgaben angesetzt werden – also lieber etwas großzügig aufrunden!

Die Berechnung der Einnahmen

Für die angemessene Berechnung der Einnahmen ist es entscheidend, nur wirklich „sichere“ Einnahmen in Anrechnung zu bringen. Hierzu zählen das Gehalt (NICHT aber „unsichere“ Einmalzahlungen wie z.B. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld!), Einnahmen aus selbstständiger Arbeit, Kindergeld, Unterhaltsleistungen (wenn diese wirklich regelmäßig eingehen) oder auch Mieteinnahmen und Renten. Die Einnahmenseite sollte also nicht „schön gerechnet“ werden, sondern eher bodenständig und davon ausgehend, dass auch einmal vorübergehende Ausfälle von z.B. Sonderzahlungen auftreten können. Zeigt sich später in der Realität, dass doch mehr Einnahmen als gedacht zur Verfügung stehen, ist es kein Problem diese z.B. als Sondertilgungen oder als zusätzliche Eigenkapitalsicherheit in die Baufinanzierung einzubringen.

Die Gegenüberstellung und der maximale Anschaffungspreis

Anhand der Gegenüberstellung ergibt sich ein Saldo, der – sofern er einen Einnahmenüberschuss aufweist – für die Aufbringung der Kreditrate verwendet werden kann. Anhand dieser Kreditrate kann dann mit folgender Formel der Finanzierungsaufwand errechnet werden: Einnahmenüberschuss aus der Gegenüberstellung x 12 (Monate) x 100 / 7. Bei einem Überschuss von z.B. 700 Euro im Monat ergäbe sich so ein möglicher Finanzierungsaufwand von ca. 120.000 Euro. Hinzu muss natürlich noch das vorhandene Eigenkapital addiert werden. Angenommen, es existieren 50.000 Euro Eigenkapital, ergibt sich so ein maximaler Anschaffungspreis von 170.000 Euro für das Objekt. Zu diesem Anschaffungspreis zählen alle notwendigen Kosten, bei einem Neubau z.B. auch die Grundstücks- und Erschließungskosten. Hieran kann man bereits erkennen, dass ein hoher Anschaffungspreis beachtliche monatlich verfügbare Mittel verlangt. Umso wichtiger ist es daher, die Berechnung gewissenhaft und realistisch durchzuführen.

Fazit

Welches Objekt sich der Interessent letztendlich finanziell leisten kann, ergibt sich aus der individuellen Einnahmen- und Ausgabensituation (siehe auch www.immokredit24.com). Hier sollte mit realistischen Zahlen agiert werden – ja, am Ehesten sollte der Interessent noch etwas negativer rechnen. Nur so kann eine relativ sichere Aussage hinsichtlich der finanziellen Machbarkeit getroffen werden. Wer diese Basisinformationen nicht kennt oder falsch anwendet, steht mitunter später vor dem finanziellen Ruin, weil die Darlehensraten nicht mehr geleistet werden können. Nicht bedachte Nebenkosten oder langfristig gebundenes Eigenkapital sind ebenfalls Faktoren, die zur Fehleinschätzung eines Finanzierungsvolumens führen können.

Weitere Informationen

» Hausfinanzierung – Wie viel darf mein Haus kosten?
» Baufinanzierungsrechner – Berechnung der Hausfinanzierung

(Berlin, 23.05.2011) Zur Realisation eines geplanten Umbaus bzw. einer Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme einer Wohnimmobilie wird meist ein entsprechender Kredit benötigt. Dieser Kredit unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einer Immobilienfinanzierung. Es handelt sich von der Grundbeschaffenheit her mehr um einen zweckgebundenen Ratenkredit, der unter bestimmten Voraussetzungen und Konditionen von vielen Banken offeriert wird. Bereits ab ca. 1.500 Euro können solche Darlehen in Anspruch genommen werden. Übliche Höchstgrenzen liegen bei 40.000 oder 50.000 Euro. Welche Kriterien besonders beachtenswert sind und welche Voraussetzungen für einen sinnvollen Vergleich vorliegen müssen, sollte dabei vor Anfragestellung vom Interessenten in Erfahrung gebracht werden.

Wie ist der Ablauf zur Erlangung eines Modernisierungskredits?

Die Anfrage erfolgt am besten über entsprechende Finanzierungsvermittler resp. unabhängige Immobilienportale im Internet oder über einen unabhängigen Fachberater, damit ein individuell angepasster, markgerechter und umfassender Vergleich möglich ist. Je nach persönlichen Verhältnissen sollten im Voraus die Belastungsgrößen für die monatliche Ratenzahlung etc. fixiert werden. Genaue Kenntnis über die benötigte Darlehenssumme und ggf. die Einbeziehung von Fördermöglichkeiten sollte vor einer Anfrage erlangt werden, was fachlich versierte Vermittler mit der Hilfe des Interessenten entsprechend ermitteln können. Eine Darlehensvergabe erfolgt im Gegensatz zu einer Immobilienfinanzierung ohne einen Grundbucheintrag als Sicherheitsleistung. Damit ist die Realisierung eines Modernisierungskredits viel unbürokratischer, ohne größere Nebenkosten und generell einfacher zu handeln als die Immobilienfinanzierung. Eine ggf. existierende Hypothekenbelastung der Immobilie ist bei der Voraussetzungsprüfung kein Problem. Nach positivem Entscheid steht das gesamte Darlehen in der Regel binnen weniger Tage zur Verfügung.

Wie sind die üblichen Konditionen?

Der Kredit wird üblicherweise zu Festkonditionen, d.h. zu einem jeweils über die gesamte Laufzeit festgelegten Zins und Ratenbetrag (zusammengesetzt aus Zins und Tilgungsanteil) vergeben. Dabei variieren die möglichen Laufzeiten meist zwischen 1 Jahr und 7 Jahren. Die Zinshöhe orientiert sich mehr an vergleichbaren Ratenkrediten als an einem Immobilienkredit, da hier unterschiedliche Sicherheiten maßgeblich sind. Bei einigen Kreditinstituten ist durch die Festlegung des Verwendungszwecks die Erzielung von günstigeren Konditionen als bei einem verwendungsfreien Ratenkredit möglich – es muss genau geprüft werden, welche Möglichkeiten jeweils bestehen! Wohneigentum wird durch die Zweckverwendung der gewährten Mittel nämlich substanziell erhalten oder gar im Wert erhöht, dies findet durchaus Berücksichtigung bei der Konditionierung der Kreditverträge. Oft gibt es auch die Möglichkeit, die erste Ratenzahlung nicht im Folgemonat der Kreditauszahlung, sondern z.B. erst nach 3 Monaten zu leisten. Ebenso sollten Sondertilgungen auf den gewährten Kredit kostenfrei möglich sein. Sollen Leistungen z.B. für Energiesparmaßnahmen mit dem Kredit bezahlt werden, ist unter Umständen gar die Inanspruchnahme von Fördermitteln möglich. Dies kann in Form von Tilgungszuschüssen oder auch einem generell verbilligten Kredit erfolgen. So bietet die KfW-Bankengruppe beispielsweise staatlich bezuschusste Modernisierungskredite für die Gebäudesanierung (CO2) oder die Wohnraummodernisierung im Sinne der Energieeinsparung an. Da die Voraussetzungen und Konditionen hierfür stetigen Änderungen unterworfen sind, sollte auch dies mit dem gewählten Berater eingehen erörtert werden.

Fazit

Der Modernisierungskredit ist die richtige Form der Finanzierung wenn Wohneigentum umgebaut, saniert oder modernisiert werden soll. Im Gegensatz zum Immobilienkredit wird hier jedoch auf die Grundschuldeintragung als Sicherheit verzichtet, was zu geringeren Nebenkosten aber auch zu geringfügig höheren Kreditzinsen führt. Wichtig ist die rechtzeitige (vor Kreditbeantragung!) Information über Möglichkeiten der Ausgestaltung unter Berücksichtigung möglicher Förderungen. Der Modernisierungskredit sollte am besten mittels eines fachkundigen und unabhängigen Vermittlers beantragt werden.

Weitere Informationen

» Modernisierungskredit – bis 50.000 EURO zu festen Konditionen und ohne Grundbucheintrag
» Modernisierungsdarlehen – Kredit oder Hypothek?

(Berlin, 28.04.2011) Die Zinskurve für Baufinanzierungen zeigt wieder eindeutig nach oben: Seit der letzten Leitzinserhöhung ist zu erwarten, dass die Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite langsam aber sicher vorbei sind. Bereits Anfang 2011 stiegen die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen wieder an. Bedingt durch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sind weitere Leitzinserhöhungen und damit weiter steigende Zinsen für Baufinanzierungen zu erwarten. Wer also den Erwerb bzw. den Bau einer Immobilie plant, sollte nicht zu lange zögern und sich möglichst bald das – historisch betrachtet – noch immer recht niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Initialdarlehen oder Anschlussfinanzierungen werden sich in der nächsten Zukunft nicht mehr finden.

Zinsniveau und Entwicklung

Ein Zinsniveau wie derzeit bzw. in der jüngsten Vergangenheit wird in absehbarer Zukunft nicht wiederkehren. Darin sind sich die meisten Experten einig. Unklar ist, wie stark und wann genau die Zinsen steigen werden. Die Zinssätze für Baufinanzierungen orientieren sich an den Leitzinssätzen für die Refinanzierung der Kreditinstitute bei den Noten- und Zentralbanken. Durch Änderung der Leitzinsen haben die Zentralbanken Einfluss auf wirtschaftliche Faktoren, wie z.B. Inflation und Wirtschaftswachstum. Die Leitzinsen verharrten in jüngster Vergangenheit Zeit auf historischen Tiefstständen, doch nun ziehen die Zentralbanken die „Zügel wieder straffer“. Die erste Leitzinserhöhung im europäischen Wirtschaftsraum seit fast 2 Jahren fand Anfang April statt. Viele Experten gehen davon aus, dass bald eine weitere folgen wird. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen hierfür sind nach Ansicht von Finanzexperten durchaus gegeben. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steht aber fest, dass das aktuell noch immer niedrige Zinsniveau – gerade nach der kürzlich erfolgten Leitzinsanhebung – recht bald der Vergangenheit angehören wird.

Langfristige Finanzierungsverträge und Anschlussfinanzierungen jetzt abschließen

Was bedeutet die jüngste Zinsentwicklung für Bauherren und Immobilienerwerber? Da Zinssenkungen nicht zu erwarten sind und historisch global betrachtet noch immer ein sehr günstiges Zinsniveau vorherrscht, sollte mit der Initiierung einer entsprechenden Finanzierung nicht zu lange gewartet werden. Wer jetzt eine Immobilienfinanzierung resp. eine Anschlussfinanzierung abschließt, kommt noch in den Genuss günstiger Konditionen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. So können die Herstellung oder der Erwerb von Immobilieneigentum auf günstigem Niveau zur Sicherung der Altersvorsorge und zum Eigennutz realisiert oder günstige Konditionen für die Weiterführung einer bestehenden Immobilienfinanzierung genutzt werden. Bei Anschlussfinanzierungen gilt: Läuft die Zinsbindung bei bestehenden Darlehen in naher Zukunft aus, können bis zu 60 Monate im Voraus bereits Verträge für die Weiterführung der Finanzierung (z.B. sog. Forward-Darlehen) geschlossen werden. Da künftig höhere Zinsen zu erwarten sind, kann so bei rechtzeitigem Abschluss eine Menge Geld gespart werden, selbst wenn für eine lange Vorlaufzeit geringe Zinsaufschläge gezahlt werden müssen (Achtung: Unbedingt einen Vergleich der angebotenen Konditionen durchführen!). Je nach eigenem Vermögensstand und absehbarer Einkommensentwicklung sollte also der Schwerpunkt auf einen möglichst frühzeitigen Vertragsabschluss gelegt werden.

Fazit

Die jüngste Leitzinserhöhung läutet das Ende einer langen Ära niedriger Zinsen ein. Damit werden auch Bau- und Anschlussfinanzierungen in Zukunft wieder teurer. Wer den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie plant, sollte sich damit nun sputen – so kann eine Gesamtverteuerung der Finanzierung durch unnötiges Warten vermieden werden. Grundsätzlich sollte eine solche Anschaffung bzw. ein Neuabschluss natürlich gründlich überlegt sein – stimmen jedoch die Eckdaten wie Objektwunsch, Eigenkapital und Einkommensstruktur, sollte nicht auf bessere Zeiten gewartet werden. Durch die relativ hohen Summen und Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen haben selbst (auf den ersten Blick) kleine Zinserhöhungen hohe Mehrkosten zur Folge.

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» Baufinanzierung Zinsen
» Baufinanzierung

(München, 27. Januar 2011) “Auch wenn es zu merklichen Anstiegen in den letzten Monaten kam: Historisch gesehen befinden sich die Baugeldzinsen immer noch im Keller”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt an: “Das wird aber nicht so bleiben, denn mit der robusten Wachstumsentwicklung und den steigenden Inflationserwartungen werden auch die Konditionen für Baufinanzierungen in 2011 anziehen.”

2010 konnten sich Bauherren und Immobilienkäufer freuen, denn nie war es in Deutschland günstiger ein Eigenheim zu finanzieren. Wenig verwunderlich also, dass viele Mieter diese Zinssituation nutzten, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen: 6,9 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen konnte Interhyp in 2010 vermitteln, das ist eine Steigerung von 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch seit dem absoluten Tiefpunkt im September sind die Baugeldzinsen kontinuierlich nach oben gegangen und tendieren inzwischen rund ein Prozent höher. “Doch selbst wenn sich Baugeldzinsen nicht mehr auf historischen Tiefständen befinden, ist Trauern über verpasste Chancen die falsche Einstellung”, erklärt Haselsteiner, denn: “Die konjunkturellen und strukturellen Rahmenbedingungen sind äußerst attraktiv und stellen in Kombination mit der heutigen Produktvielfalt und Flexibilität eine ideale Ausgangssituation dar, um mittels Immobilienkauf einen soliden Grundstein für die private Altersvorsorge zu legen.”

Allerdings sollte laut Interhyp-Vorstand Haselsteiner mit der Immobiliensuche und Planung nicht zu lange gewartet werden, denn Sachwerte sind stark gefragt. “Mehr Beschäftigung, mehr Konsum und höhere Einkommenserwartungen haben die Aktivitäten am Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Folge sind steigende Nachfrage bei Bestandsobjekten bei immer noch geringer Neubauaktivität. In einzelnen Städten sind die Preise in 2010 bereits deutlich gestiegen und auch die Mieten haben angezogen. Diese Abkehr von der schwachen Entwicklung der vergangenen zehn Jahre sollte Immobilieninteressenten aufrütteln” meint Haselsteiner und ist überzeugt: “Mittelfristig wird das geringe Neubauangebot, der starke Bedarf an Wohnraum und die erhöhten Mieten in einer Reihe von Ballungsgebieten zu kräftigen Preissteigerungen führen.” Er rät, zu handeln und bei der Finanzierung möglichst lange Zinsfestschreibungen und eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren.

(München, 2. Dezember 2010) Für den Eigenkapitaleinsatz bei der Baufinanzierung sind starre Regeln noch immer weit verbreitet. So lautet eine dieser gerne zitierten Faustregeln, dass mindestens ein Drittel des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital vorliegen müsse. Die Realität aber sieht ganz anders aus: Immobilienkäufer wählen den Eigenkapitaleinsatz für ihre Finanzierung ihren Bedürfnissen entsprechend sehr individuell, ein breites und flexibles Bankenangebot macht dies auch möglich. Die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp zeigt: 38 Prozent der Käufer planen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beizusteuern. Ein Viertel der Befragten (27 Prozent) möchte sogar mehr als 40 Prozent des Immobilienkaufpreises in die Finanzierung investieren während hingegen gut ein Zehntel der Deutschen (11,7 Prozent) die Kaufnebenkosten mit Erspartem begleichen wird.

“Bei der Frage nach der richtigen Eigenkapitalhöhe gibt es keinen Königsweg, die Antwort darauf ist so individuell wie jedes Bauvorhaben selbst”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und fügt hinzu: “Neben den verfügbaren Eigenmitteln spielen bei den Überlegungen das Zinsniveau und alternative Anlagemöglichkeiten eine große Rolle.”

Darum lohnt sich hoher Eigenkapitaleinsatz

Für einen möglichst hohen Eigenkapitaleinsatz spricht folgende Logik: Je mehr eigene Mittel in die Finanzierung eingebracht werden, desto weniger Darlehen braucht der Haus- oder Wohnungskäufer. Und je weniger Fremdkapital von der Bank benötigt wird, desto günstiger der zu zahlende Zins. Hinzukommt, dass es von den Banken in Zeiten wie diesen nur eine geringe Guthabenverzinsung für das Ersparte gibt. “Angesichts der niedrigen Tagesgeldzinsen ist es unrentabel vorhandene Ersparnisse liegen zu lassen”, meint Haselsteiner.

Darum geht es auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz

Die geringen Guthaben- und Baugeldzinsen sind aber gleichzeitig auch ein Grund dafür eine Immobilie zu kaufen, auch wenn nur wenig Eigenmittel vorhanden sind. “Muss ein Darlehensnehmer erst noch Eigenkapital aufbauen, wird dies meist Jahrzehnte dauern – und niemand weiß, ob dann noch die Immobilienpreise und Baugeldkonditionen auf ähnlich attraktivem Niveau liegen wie heute”, gibt Haselsteiner zu bedenken. Daher rät er Immobilieninteressenten auf lange Ansparphasen über Bausparprodukte mit Niedrigverzinsung zu verzichten und direkt als Käufer aufzutreten – solides und ausreichend hohes Einkommen vorausgesetzt. Zudem empfiehlt er: “Um anfallende Nebenkosten wie Makler, Steuer und Notar aus der eigenen Tasche tragen zu können, sollten 10 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein.”

(Berlin, 25.11.2010) Immobilieneigentum eignet sich aus verschiedenen Gründen ideal zur Altersvorsorge. Die hohe Wertstabilität durch Unabhängigkeit von der Inflationsentwicklung plus ggf. Eigennutzwert hat bis heute nichts an Attraktivität verloren. Insbesondere unter Berücksichtigung der auf jeden Fall notwendigen zusätzlichen Rentenvorsorge spielen Immobilien eine essentielle Rolle. Wer seinen Lebensstandard auch im Alter halten oder gar verbessern möchte, muss sich frühzeitig um optimale Lösungswege bemühen. Jedoch gibt es auch bei der eigentlich so sicheren Immobilienanlage einige wichtige Punkte zu beachten, denn auch hierbei gibt es „Stolpersteine“.

Für wen ist diese Form der Altersvorsorge geeignet?

Immobilien gelten als substanzielle Werte, also als greifbare und daher wenig inflationär beeinflussbare Anlageform. Wohn- oder Geschäftsraum bzw. Grundfläche behalten auch bei Finanzkrisen oder generell negativen finanzpolitischen Einflüssen Ihren Sachwert. Dies gilt insbesondere dann, wenn Wohnraum selbst genutzt wird und so nach dem Abtrag der Hypothekenschulden kein Kapital für Wohnzwecke mehr investiert werden muss. Aber auch als Kapitalanleger, der die Immobilie nicht selbst nutzt, kann man profitieren: In den ersten Jahren fallen durch Zinsbelastung und Darlehenstilgung Kostenbelastungen an, die als steuermindernde Werbungskosten geltend gemacht werden können. Werfen die Erträge aus Vermietung und Verpachtung dann später Gewinne ab (nach Tilgungsende, im Idealfall zum Rentenbeginn) sichert dies ein zusätzliches Einkommen im Alter. Je nach Lebenssituation ist also zwischen den verschiedenen Anlagemöglichkeiten in Immobilien zu unterscheiden. Die Auswahl der besten Möglichkeit für die individuellen Verhältnisse sollte dabei gründlich geprüft werden. Diese Prüfung erfolgt bestenfalls mit einem unabhängigen Partner an der Seite des Immobilienkäufers.

Vor- und Nachteile

Der größte Vorteil ist die schon erwähnte hohe Wertstabilität. Eine Investition in substanzielle Werte setzt jedoch voraus, dass diese Substanz initial auch richtig bewertet wurde, was durchaus nicht immer einfach ist. Wer in Krisenzeiten mit seiner Immobilie solide dastehen möchte, muss einige Punkte bedenken: Ist die Immobilie ggf. abhängig von wirtschaftlichen Entwicklungen (so kann z.B. bei gewerblichen Immobilien für Finanzdienstleister ein Mietausfall durch Insolvenz entstehen) oder ist die kreditfinanzierte Immobilie durch persönliche wirtschaftliche Negativentwicklung nicht mehr haltbar, weil Tilgung und Zinsen nicht mehr wie geplant geleistet werden können? Szenarien wie diese können zum eigenen Ruin führen und am Ende steht der Anleger ohne Immobilie aber mit einem großen Schuldenberg da. Die goldene Regel ist daher, sich vor der Investition in diese Altersvorsorge gründlich (ggf. mit der Hilfe von Experten) zu informieren und eine der persönlichen Risiko- und Einkommenssituation entsprechende Anlagealternative zu finden. Letztendlich ist eine einmal gekaufte Immobilie nicht so ohne weiteres wieder zu liquidieren. Bei der Anschaffung hingegen können ggf. sogar staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden.

Die richtige Finanzierung

Ein weiterer entscheidender Punkt ist die passende Finanzierung. Diese muss in jedem Fall den persönlichen Verhältnissen angepasst sein, ggf. mit flexibel gestaltbaren Eckdaten (z.B. Tilgungssatz oder Sondertilgungsmöglichkeiten). Der Vergleich von verschiedenen Darlehensgebern ist wichtig, denn schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz können bei hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten einen erheblichen monetären Unterschied ausmachen. Der Darlehensnehmer sollte sich mit einem Finanzberater und bei Immokredit24 informieren und hier Vergleiche anfordern. Die richtige eigene Einschätzung (Sicherheiten, eigenes Einkommen, zukünftige Aussichten etc.) ist genauso wichtig wie die spätere Auswahl des Anbieters mit den für die eigene Situation günstigsten Konditionen.

Fazit

Grundsätzlich sind Immobilien als Altersvorsorge zu empfehlen, allein schon wegen der hohen Wertstabilität und ggf. Eigennutzwert. Unabhängigkeit von finanzmarktpolitischen Entwicklungen setzt jedoch auch ein eingehendes Studium nebst Analyse und Auswahl der „passenden“ Immobilie und deren Finanzierung voraus. Blauäugiges Investieren kann auch hier – wie bei jeder Kapitalanlage – zum persönlichen Ruin führen.

Weitere Informationen

» Immobilie als Altersvorsorge
» Alternative Möglichkeiten für das Immobilieninvestment zur Altersvorsorge
» Immobilienkauf als Altersvorsorge – die optimale Finanzierungsvariante
» Sicherheit in der Krise – wie sicher ist Immobilieneigentum?

(München, 10. November 2010) Die Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, beschleunigt das Wachstumstempo im dritten Quartal 2010: Das von Interhyp erfolgreich vermittelte Finanzierungsvolumen stieg um 34 Prozent auf 1,88 Milliarden Euro (Q3 2009: 1,41 Mrd. EUR). Das entspricht 11.871 abgeschlossenen Finanzierungen – und damit einem Anstieg um 24 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2009 (9.595). Der Rohertrag wuchs um 50 Prozent auf 21,7 Millionen Euro (Q3 2009: 14,4 Mio. EUR). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich auf 1,2 Millionen Euro (Q3 2009: 0,5 Mio. EUR), der Nettogewinn lag bei 0,9 Millionen Euro (Q3 2009: 0,5 Mio. EUR).

“Dieses Wachstumstempo belegt einmal mehr: Unser Geschäftsmodell und unsere Prozesse sind sehr gut auf die Bedürfnisse der Kunden abgestimmt, so dass wir mit unserer Beratungskompetenz und der Leistungsfähigkeit von über 250 Banken auf der Plattform direkt vom wieder größer werdenden Interesse an der eigenen Immobilie profitieren”, erläutert Robert Haselsteiner, Gründer und Co-CEO der Interhyp AG.

(Berlin, 18.10.2010) Der finanzierungsbedürftige Bauherr kann aus einer riesigen Auswahl von entsprechenden Angeboten mit unterschiedlichen Konditionen wählen. Auch in einer Niedrigzinsphase wie derzeit kann allerdings auch eine augenscheinlich kleine Differenz (z.B. beim Zins) große Auswirkung haben: Auf die Laufzeit gesehen können die Finanzierungskosten das Zünglein an der Waage sein, das über den Erfolg einer gewählten Finanzierung entscheidet.

Baufinanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren bei einem Bauvorhaben

Noch bevor überhaupt der erste Stein für das Bauvorhaben gelegt wird, muss der Bauherr sich über die Finanzierung seines Traums Gedanken machen. Anzuraten ist in jedem Falle hinreichende Information über Finanzierungsmöglichkeiten und –varianten. Ideal hierfür sind auch Portale zum Thema Baufinanzierung wie z.B. Immokredit24.com. Nur wer sich auskennt, kann auch die Unterschiede bei den Angeboten angemessen beurteilen. Es kommt beispielsweise nicht nur darauf an, den niedrigsten Zins zu finden – sondern auch den Finanzierungsvertrag möglichst individuell gestalten zu können. Stichworte hierfür sind: Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsbindungsfrist oder Tilgungssatzflexibilität. Ein fundiertes Grundlagenwissen spart so nicht nur bares Geld, sondern trägt dazu bei später große Nachteile durch entstandene finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Grundlagen der Finanzierungsanfrage

Um später die diversen Finanzierungsangebote effizient vergleichen zu können, sind bei der Anfrage einige wichtige Kriterien zu beachten. Die Anfrage sollte immer mit den identischen Eckdaten erfolgen und eindeutig gewünschte Individualvereinbarungen enthalten. Zu den Eckdaten zählen dabei z.B. Zinsbindungsfrist, Darlehenssumme und Tilgungssatz. Zu den Individualvereinbarungen zählen gewünschte Sondertilgungsvereinbarungen und Möglichkeiten zur Anpassung des Tilgungssatzes. Nur so kann nachher ein aussagekräftiger Vergleich mit annähernd ähnlichen Angebotsgrundlagen erfolgen. Hilfe bieten Finanzmakler, Banken oder auch unabhängige Baufinanzierungsportale an. Diese haben Erfahrung bei Auswahl und Anfrage von Baufinanzierungsträgern und können bereits vor der eigentlichen Anfrage beurteilen, ob diese den gewünschten Beitrag zur erfolgreichen Vergleichsentscheidung leisten kann.

Nach Anfrage und Angebotserhalt folgt die Prüfung und ggf. Nachverhandlung

Einen angebotenen Zinssatz vergleichen ist einfach. Doch alle entscheidenden Kriterien herauszufiltern und anhand der individuellen Situation miteinander zu vergleichen, erfordert schon einiges Know-how und Erfahrung. Ggf. ist sogar eine Nachverhandlung mit dem Kreditinstitut in die Überlegungen mit einzubeziehen. Die Konditionen und Anpassungsmöglichkeiten müssen analytisch durchleuchtet und mit der persönlichen Situation des Antragstellers in Relation gesetzt werden. Erst nach ausgiebiger Analyse kann dann eine Entscheidung gefällt werden. Für diejenigen Bauherren, die dies nicht selber leisten können oder wollen, ist daher dringend die Hilfestellung durch einen Fachmann anzuraten. Generell können entsprechende Berater auch ohne die Beurteilung eines Darlehensgebers schon im Vorfeld eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten bzw. Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen, Rückbehalt von Eigenkapital etc.) geben.

Fazit

Wie sollte der Bauherr zur Erlangung einer erfolgreichen Finanzierung vorgehen?
Wichtig ist zunächst die Information über Möglichkeiten und Konditionen sowie ggf. der Kontakt zu einem Fachmann, der Hilfestellung geben kann. Keinesfalls sollten Unterschiede in Angeboten unterschätzt werden, auch wenn sie zunächst sehr klein erscheinen. Durch lange Laufzeiten und relativ hohe Darlehenssummen können auch kleine Konditionsunterschiede große Wirkung haben. Eine Finanzierung kann später so zum Stolperstein werden und die finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers über alle Maßen belasten.

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