(Berlin, 28.04.2011) Die Zinskurve für Baufinanzierungen zeigt wieder eindeutig nach oben: Seit der letzten Leitzinserhöhung ist zu erwarten, dass die Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite langsam aber sicher vorbei sind. Bereits Anfang 2011 stiegen die Zinsen für langfristige Immobiliendarlehen wieder an. Bedingt durch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sind weitere Leitzinserhöhungen und damit weiter steigende Zinsen für Baufinanzierungen zu erwarten. Wer also den Erwerb bzw. den Bau einer Immobilie plant, sollte nicht zu lange zögern und sich möglichst bald das – historisch betrachtet – noch immer recht niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Initialdarlehen oder Anschlussfinanzierungen werden sich in der nächsten Zukunft nicht mehr finden.

Zinsniveau und Entwicklung

Ein Zinsniveau wie derzeit bzw. in der jüngsten Vergangenheit wird in absehbarer Zukunft nicht wiederkehren. Darin sind sich die meisten Experten einig. Unklar ist, wie stark und wann genau die Zinsen steigen werden. Die Zinssätze für Baufinanzierungen orientieren sich an den Leitzinssätzen für die Refinanzierung der Kreditinstitute bei den Noten- und Zentralbanken. Durch Änderung der Leitzinsen haben die Zentralbanken Einfluss auf wirtschaftliche Faktoren, wie z.B. Inflation und Wirtschaftswachstum. Die Leitzinsen verharrten in jüngster Vergangenheit Zeit auf historischen Tiefstständen, doch nun ziehen die Zentralbanken die „Zügel wieder straffer“. Die erste Leitzinserhöhung im europäischen Wirtschaftsraum seit fast 2 Jahren fand Anfang April statt. Viele Experten gehen davon aus, dass bald eine weitere folgen wird. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen hierfür sind nach Ansicht von Finanzexperten durchaus gegeben. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steht aber fest, dass das aktuell noch immer niedrige Zinsniveau – gerade nach der kürzlich erfolgten Leitzinsanhebung – recht bald der Vergangenheit angehören wird.

Langfristige Finanzierungsverträge und Anschlussfinanzierungen jetzt abschließen

Was bedeutet die jüngste Zinsentwicklung für Bauherren und Immobilienerwerber? Da Zinssenkungen nicht zu erwarten sind und historisch global betrachtet noch immer ein sehr günstiges Zinsniveau vorherrscht, sollte mit der Initiierung einer entsprechenden Finanzierung nicht zu lange gewartet werden. Wer jetzt eine Immobilienfinanzierung resp. eine Anschlussfinanzierung abschließt, kommt noch in den Genuss günstiger Konditionen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. So können die Herstellung oder der Erwerb von Immobilieneigentum auf günstigem Niveau zur Sicherung der Altersvorsorge und zum Eigennutz realisiert oder günstige Konditionen für die Weiterführung einer bestehenden Immobilienfinanzierung genutzt werden. Bei Anschlussfinanzierungen gilt: Läuft die Zinsbindung bei bestehenden Darlehen in naher Zukunft aus, können bis zu 60 Monate im Voraus bereits Verträge für die Weiterführung der Finanzierung (z.B. sog. Forward-Darlehen) geschlossen werden. Da künftig höhere Zinsen zu erwarten sind, kann so bei rechtzeitigem Abschluss eine Menge Geld gespart werden, selbst wenn für eine lange Vorlaufzeit geringe Zinsaufschläge gezahlt werden müssen (Achtung: Unbedingt einen Vergleich der angebotenen Konditionen durchführen!). Je nach eigenem Vermögensstand und absehbarer Einkommensentwicklung sollte also der Schwerpunkt auf einen möglichst frühzeitigen Vertragsabschluss gelegt werden.

Fazit

Die jüngste Leitzinserhöhung läutet das Ende einer langen Ära niedriger Zinsen ein. Damit werden auch Bau- und Anschlussfinanzierungen in Zukunft wieder teurer. Wer den Erwerb oder die Herstellung einer Immobilie plant, sollte sich damit nun sputen – so kann eine Gesamtverteuerung der Finanzierung durch unnötiges Warten vermieden werden. Grundsätzlich sollte eine solche Anschaffung bzw. ein Neuabschluss natürlich gründlich überlegt sein – stimmen jedoch die Eckdaten wie Objektwunsch, Eigenkapital und Einkommensstruktur, sollte nicht auf bessere Zeiten gewartet werden. Durch die relativ hohen Summen und Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen haben selbst (auf den ersten Blick) kleine Zinserhöhungen hohe Mehrkosten zur Folge.

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» Baufinanzierung

(Berlin, 07.04.2011) Der Traum von der eigenen Behausung ist so alt wie die Menschheit selbst. Die meisten Bauherren oder Immobilienerwerber sind dabei auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen, da das angesparte Eigenkapital für das Objekt der Wünsche oft nicht ausreicht. Typische Bindungszeiten für die dann fällig werdenden Zinsen liegen dabei zwischen 5 und 25 Jahren. Die vergleichbar günstigen Annuitätendarlehen sind wegen der langfristigen Zinsbindung und der grundpfandrechtlichen Absicherung des Kreditgebers gut planbar und stellen einen Grundpfeiler beim Erwerb oder bei der Herstellung des Objektes dar. Insbesondere in Niedrigzinsphasen können attraktive Konditionen für eine solche Immobilienfinanzierung mit den Kreditinstituten verhandelt werden.

Die derzeitige Zinssituation

Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsphase der jüngsten Vergangenheit hinter uns liegt und mit Blick nach vorn eher weiter steigende Zinsen zu erwarten sind. So zeigte sich bereits im 1. Quartal 2011 eine – gerade bei langfristigen Krediten – moderate Erhöhung der Zinssätze. So stiegen beispielsweise die Zinsen für ein Beispielmodell einer Immobilienfinanzierung mit einer Darlehenshöhe von ca. 200.000 Euro bei 1% Tilgung und 60% Beleihungswert im Schnitt um fast ein halbes Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2010. Die Zinsprognose deutet in der nächsten Zukunft auf weiterhin anziehende Zinssätze. Trotzdem sind die Zinsen für ein Darlehen dieser Art im Vergleich zu anderen Darlehensformen günstig. Jedoch sollten Bauherren oder Immobilienkäufer, die sich im Grundsatz bereits entschieden haben, nun möglichst rasch das benötigte Darlehen aufnehmen. Bessere Zeiten sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Für Unentschlossene: Lieber weiter Miete zahlen oder jetzt doch die eigene Immobilie finanzieren?

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie eine Entscheidung mit prägnanten Auswirkungen auf das eigene Leben. Prinzipiell sollten daher solche Entscheidungen nicht hektisch, sondern in Ruhe und gut durchdacht getroffen werden. Auch in Erwartung steigender Zinsen (und damit höherer finanzieller Belastungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung) macht es keinen Sinn, grundlegende Entscheidungskriterien außer Acht zu lassen – nur, damit man schnell noch günstigere Konditionen verhandeln kann. So ist z.B. von größter Bedeutung, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist und ob eine gesicherte Einkommenssituation herrscht. Entspricht das mögliche Objekt wirklich den eigenen Vorstellungen? Können durch Abwarten noch mehr eigene Mittel angespart und weitere mögliche Objekte verglichen werden? Sind momentane Mietbelastung und eine ggf. spätere Belastung aus der Finanzierung nebst laufenden Kosten vergleichbar? Diese Fragen muss jeder für sich beantworten und genau durchrechnen, ob sich der Schritt für ihn lohnt. Nicht vergessen werden darf dabei freilich, dass Aufwendungen für eine Miete prinzipiell „verloren“ sind. Aufwendungen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie hingegen dienen der inflationssicheren Altersvorsorge. Ist das Darlehen später einmal getilgt, kann im Alter sogar ohne Miet- oder Zinsbelastung gewohnt werden – es fallen nur noch die laufenden Kosten (z.B. Strom, Wasser etc.) an. Im Falle eines Falles dient das Immobilieneigentum natürlich auch der finanziellen Sicherheit. Dieser Wert ist weniger anfällig für Kapitalmarktschwankungen oder Zinskrisen.

Fazit

Immobilieneigentum dient der Altersvorsorge und ermöglicht das mietfreie Wohnen. Die in den meisten Fällen notwendige Finanzierung sollte gut geplant sein. Auch wenn – wie aktuell – die Zinsen für langfristige Darlehen wieder einen Aufwärtstrend zeigen, sollten solche „einschneidenden“ Entscheidungen nicht hektisch vollzogen werden. Alle wichtigen Entscheidungskriterien (wozu auch z.B. verfügbares Eigenkapital oder die Einkommenssituation etc. gehören) müssen wohldurchdacht werden. Steht die Entscheidung zu Gunsten eines bestimmten Objektes, sollte der Finanzierungsabschluss allerdings nicht zu lange hinausgezögert werden.

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» Immobilienfinanzierung – Worauf muss geachtet werden?
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(Berlin, 17.02.2011) Die mit Abstand bekannteste Form der Bau- bzw. Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch das Angebot der Finanzierungspartner umfasst viele weitere Finanzierungsvarianten, die je nach persönlicher Situation oder den aktuellen Marktgegebenheiten eventuell die bessere Alternative darstellen. Ein solches Beispiel ist das sog. Konstant-Darlehen. Diese Finanzierungsform entstand aus der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag. Ziel ist die höchstmögliche Zinssicherheit. Die Finanzierungspartner (die Bausparkassen) lassen sich dies aber auch durch Aufschläge auf den aktuellen Marktzins bezahlen, weshalb immer gut verglichen werden sollte.

Wie funktioniert ein Konstant-Darlehen?

Bei einem Konstant-Darlehen bleibt die monatliche Rate bis zur vollständigen Darlehenstilgung immer konstant. Die Laufzeit kann dabei bis zu 30 Jahre betragen, eine Beleihung ist sogar bis zu einem Auslaufwert von über 110% möglich. Das alles liest sich zunächst gut und stellt natürlich für den Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit dar. Grundsätzlich kann dabei beim Abschluss eines Konstant-Darlehens zwischen zwei Varianten gewählt werden. Bei beiden Varianten müssen faktisch zwei Verträge abgeschlossen werden, nämlich ein Bausparvertrag und ein Darlehensvertrag. Bei der Variante 1 nun wird ein Teil der Darlehensauszahlung als Sofortansparung auf den Bausparvertrag transferiert. Im Weiteren wird die monatliche Rate zu einem kleinen Teil als Bausparregelleistung und zum größeren Teil als Zinsleistung für das Darlehen aufgeteilt. Die Zuteilung des Bausparvertrages dient dann als Tilgungsleistung für das Darlehen und löst dieses somit ab. Bei der Variante 2 werden die beiden Verträge mit der identischen Summe für das Darlehen sowie die Bausparsumme abgeschlossen. Die monatlichen Raten dienen dann zu einem hohen Anteil der Ansparung auf den Bausparvertrag und zu einem kleineren Teil der Zinsbefriedigung für das Darlehen. Da der Bausparvertrag so relativ zügig zur Zuteilung gelangt, wird dieser Betrag inklusive Verzinsung dann als Tilgungsleistung herangezogen. Fortan wird dann die monatliche Rate zur weiteren Tilgung und Zinsleistung genutzt.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Konstant-Darlehen?

Wie schon weiter oben beschrieben, sind die Planungssicherheit wie auch die Möglichkeit einer ausgedehnten Beleihungsgrenze sowie eine mögliche hohe Laufzeit prägnante Vorteile für den Darlehensnehmer. Weitere Vorteile können z.B. staatliche Förderungen für den Bausparvertrag (z.B. Wohnungsbauprämie, VL) oder auch die Möglichkeit einer anfänglichen bereitstellungsfreien Zeit (bis zu 6 Monate) sein. Nicht immer jedoch lohnt sich dies, denn der Aufpreis (verglichen mit dem Marktzinssatz für „normale“ Annuitätendarlehen) ist in vielen Fällen recht hoch. Hinzu kommt, dass eine frühes „Aussteigen“ so gut wie nicht möglich ist. Bei Annuitätendarlehen können (bei entsprechender Vereinbarung) z.B. Sondertilgungen zu einem früheren Finanzierungsende beitragen. Zusätzliche Kosten können auch in Form der Abschlussgebühren für den Bausparvertrag entstehen. Jeder Interessent ist also zunächst einmal gut beraten, vielfältige Vergleiche anzustellen und sich darüber klar zu werden, ob ihm die Sicherheit und die Ausgestaltungsmöglichkeiten seines Vertrages den verlangten Aufpreis wert sind. Gut geeignet für solcherlei Vergleiche (und auch für den späteren Abschluss) sind spezialisierte Internetportale (z.B. Immokredit24.com) oder entsprechende Finanzierungsberater. Zu berücksichtigen sind in jedem Falle auch die aktuellen Marktbedingungen. In Niedrigzinsphasen (wie aktuell noch vorherrschend) können durch die Finanzierungsvariante mit einem Konstant-Darlehen so beispielsweise relativ niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden.

Fazit

Konstant-Darlehen können – je nach persönlicher Situation und Marktlage – eine interessante und lohnende Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen sein. Je klarer die Finanzierungsvorstellung und das Wissen über die alternativen Konditionen für die Realisation des Vorhabens sind, umso besser kann der Darlehensnehmer die Vor- und Nachteile einschätzen. Daher sollte ein Vertragsabschluss immer erst nach ausführlicher und breiter Informationseinholung erwogen werden.

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» Konstant-Darlehen – Baufinanzierung mit Kalkulationssicherheit
» Konstant-Darlehen – Vorteile und Nachteile

(Berlin, 04.02.2011) Die gewerbliche Immobilienfinanzierung basiert auf einer Vielzahl von Variationsmöglichkeiten. Ob als Kapitalanlage oder nutzbares Betriebsvermögen – aller Erwerb von gewerblichen Immobilien hat immer auch das Ziel, zum Gewinn beizutragen oder selbst Gewinn abzuwerfen. Dabei ist oft von entscheidender Bedeutung, wie und mit welchem Partner das Objekt finanziert wird: Die falsche Finanzierung kann fatale Folgen für den Bauherr oder den Investor haben – sogar bis zur Insolvenz.

Grundsätzliche Unterteilung von gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Die durch das Objekt und dessen Erwerbszweck beeinflusste Risikostruktur bedingt die Finanzierungsform und auch den Kreditgeber. Nicht für alle Nutzungsarten und Objekte stehen alle Kreditgeber und Finanzierungsvarianten zur Verfügung. Zunächst einmal muss nach dem Zweck des Objekterwerbs differenziert werden: Soll die Immobilie gewerblich genutzt werden (z.B. als Bürogebäude oder als Einkaufscenter) oder dient die Immobilie eher Wohnzwecken (z.B. bei Kapitalanlagen durch eine Wohnungsbaugesellschaft)? Natürlich gibt es auch Mischformen, die dann ganz besonderer Betrachtung hinsichtlich der Gewichtung und der damit verbundenen Finanzierung bedürfen. Welche Nutzungsart auch immer: Der Investor möchte natürlich langfristig einen finanziellen Vorteil aus dem Erwerb oder dem Neubau ziehen.

Je individueller die benötigte Finanzierung, umso besser die Chance auf gute Gewinne

Egal, ob es sich um ein reines Kapitalinvestment mit Renditeerwartung (z.B. durch Mieteinnahmen) oder eine wirtschaftliche Nutzungsoptimierung (z.B. ein neues Bürogebäude) handelt: Wichtig ist, dass die Finanzierung möglichst ideal zu den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem finanziellen Spielraum des Kreditnehmers passt. Hier ist – wie bei privaten Immobilienfinanzierungen auch – immer ein möglichst hoher Anteil Eigenkapital von Vorteil. Dieses kann direkt mit eingebracht werden oder dient der Liquiditätserhaltung bei der folgenden Erfüllung des Tilgungsplanes. Die Immobilie als Kapitalanlage ist berechtigterweise noch immer ein Renner unter den Anlagemöglichkeiten. Doch wie bei jeder anderen Form der Geldanlage auch, ergeben sich Risiken, die es abzuwägen gilt. Ganz ähnlich verhält sich dies bei einem rein gewerblich geplanten Verwendungszweck für die Immobilie, wobei die Risiken zwischen den einzelnen Arten natürlich etwas unterschiedlich gelagert sind.

Wer finanziert was?

Die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung gilt durch die meist breite Streuung auf viele Mieter als relativ sichere Kapitalanlage, die zudem weitgehend inflationsunabhängig ist. Diese wird in der Regel von Wohnungsbaugenossenschaften oder vergleichbaren Einrichtungen über Kreditinstitute, Hypobanken oder auch Versicherungsgesellschaften finanziert. Gewerblich genutzte Immobilien dagegen werden meist durch Spezialanbieter finanziert, dies können beispielsweise extra gegründete Kapitalanlagegesellschaften sein oder auch Immobilienfonds, Leasinggesellschaften oder spezialisierte Banken. Natürlich gibt es auch den Firmeninhaber, der z.B. ein neues Lagerhaus für sein Ladengeschäft finanzieren möchte, doch ist diese Finanzierung volumenmäßig im Verhältnis zu der Finanzierung als Direktinvestment eher gering. Für jede Finanzierungsart einer gewerblich nutzbaren Immobilie empfiehlt sich immer die Aneignung von erweitertem Know-how im Zusammenspiel mit einem vertrauenswürdigen Finanzierungspartner. Die Bewertungskriterien, mögliche Projektbeurteilungen und die optimale Einbindung der individuellen Situation unterliegen einem äußerst komplexen Verfahren, welches ohne das entsprechende Vorwissen nicht realisiert werden kann. Nicht unerwähnt sollen hier die Immobilienfinanzierungen für öffentliche Projekte (z.B. Schulen, Schwimmbäder usw.) bleiben, die noch einmal anderen Kriterien unterliegen und meist durch die öffentliche Hand oder auch mittels privaten Geldgebern (sog. Public Private Partnerships) finanziert werden.

Fazit

Für die renditestarke und weitgehend inflationssichere Kapitalanlage oder zur Erweiterung des wirtschaftlichen Spielraumes eines Unternehmens müssen oft gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Anspruch genommen werden. Dabei sind nicht nur die Konditionen des Darlehensgebers zu beurteilen, sondern auch das wirtschaftliche Umfeld und die individuelle Situation des Objektes und seines Erwerbers. Die notwendige Portion Basiswissen kann man sich bei entsprechenden Immobilienportalen (wie z.B. Immokredit24.com) im Internet aneignen und mit dem professionellen Finanzierungspartner Schritt für Schritt sinnvoll realisieren.

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» Gewerbliche Immobilienfinanzierung
» Gewerbliche Immobilienfinanzierung – Fragen & Antworten

(Berlin, 17.01.2011) Das Jahr 2010 war geprägt durch ein besonders günstiges Zinsniveau, welches ausgehend von den Basiszinssätzen der EZB (Europäische Zentralbank) fast das gesamte Jahr auf sehr konstanter Grundlage fußte. Bauherren und Käufer haben auch aktuell noch immer die Möglichkeit, günstige Finanzierungen abzuschließen. Doch die Zinswende wird kommen – Bauherren mit langfristiger Planung sollten daher schon jetzt Aktion ergreifen und sich über Zusammenhänge und Sparmöglichkeiten (wie z.B. der Sicherung von niedrigen Zinsen mittels eines Forward-Darlehens) informieren.

Günstige Zinsen für Baufinanzierungen gibt es nicht ewig

Auch wenn erst in Zukunft eine Baufinanzierung benötigt wird, so lohnt sich ein Blick auf die Zinsentwicklung und die Expertenerwartungen für die nahe Zukunft. Es ist vom heutigen Stand aus absehbar, dass die Zinsen für entsprechende Finanzierungen wieder ansteigen werden. Die historischen Zinstiefs der jüngeren Vergangenheit werden nicht ewig auf diesem Niveau verharren. Die Aufnahme von „billigem Geld“ durch die Banken bei der EZB wird durch die sich anhaltend verbessernden marktwirtschaftlichen Entwicklungen bald so nicht mehr möglich sein. Die bereitgestellten Darlehen werden sich dann verteuern, was jedes Kreditinstitut durch höhere Zinsen an den Darlehensnehmer weitergeben wird. Die Hypothekenzinsen für kurzfristige Zinsbindungen sind bereits auf dem Weg nach oben, gesamthistorisch betrachtet sind die Zinsen für Baugeld insbesondere für die längeren Zinsbindungen jedoch noch immer äußerst günstig. Es gibt Möglichkeiten, sich diese aktuell niedrigen Zinsniveaus auch für zukünftige Baufinanzierungen zu sichern und so in den kommenden Jahren hiervon zu profitieren.

Forward-Darlehen können eine günstige Alternative darstellen

Das Forward-Darlehen ist im Prinzip nichts anderes als eine klassische Baufinanzierung mittels eines Annuitätendarlehens – mit einem wichtigen Unterschied: Diese Finanzierung kommt erst nach einer Vorlaufzeit (der sog. Forward-Periode) von max. 60 Monaten zustande. Es wird also ein Darlehensvertrag mit bereits fixierten Konditionen für ein zukünftig beanspruchbares Darlehen abgeschlossen. Dies hat den Vorteil, dass die aktuellen (niedrigen) Zinskonditionen für das später benötigte Darlehen gesichert werden können. Dies ist immer dann ratsam, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Natürlich ist das Ganze nicht kostenlos: Je nach Ausstattung (Dauer der Forward-Periode), Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist usw. kostet diese Zinssicherheit einen Aufschlag. Als Faustregel kann festgehalten werden, dass sich aufgrund dieser Aufschläge ein Forward-Darlehen nur dann rechnet, wenn entweder die Forward-Periode und die Zinsbindung möglichst gering gehalten werden können oder aber tatsächlich hohe Zinssteigerungen zu erwarten sind, die einen entsprechenden Aufschlag übersteigen würden. In jedem Fall lohnt sich – gerade in der aktuellen Situation – eine individuelle Prüfung der persönlichen Bedürfnisse für einen geplante Baufinanzierung. Nach der Anfrage bei verschiedenen Kreditinstituten kann dann beurteilt werden, ob die offerierten Konditionen wirtschaftlich sinnvoll sind oder nicht. Wichtig zu wissen: Einmal abgeschlossen, sind sowohl Darlehensnehmer wie auch Kreditinstitut an die vereinbarten Konditionen gebunden!

Fazit
Wer in naher Zukunft eine Baufinanzierung benötigt, sollte sich aufgrund des aktuell noch immer niedrigen Zinsniveaus und der allgemeinen Erwartung steigender Zinsen über die Finanzierung mittels eines Forward-Darlehens informieren. So können ggf. günstige Zinssätze für ein zukünftiges Darlehen „eingefroren“ werden. Informationen dazu können leicht im Internet bei entsprechenden Immobilienportalen (z.B. Immokredit24.com) eingesehen oder bei einem Finanzierungsberater erfragt werden.

» Bauzinsen – Zinsentwicklung, Bauzins Chart uvm.
» Forward-Darlehen – Konditionen sichern, bis zu 6 Monate im Voraus.

(Berlin, 04.01.2011) Wer den Kauf, Neu-, An- oder Umbau eines Objektes plant, ist gut beraten sich vorab über die Fördermöglichkeiten durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu informieren. Die KfW als Anstalt des öffentlichen Rechts fördert z.B. Maßnahmen für barrierereduziertes Wohnen, Maßnahmen für die energetische Sanierung bzw. dem Klimaschutz dienlichen Vorhaben oder auch den Einbezug erneuerbarer Energien in die Wohnkonzeption. Wichtig ist nicht nur die Erfüllung der Voraussetzungen, sondern auch das Know-how über Möglichkeiten zur optimalen Nutzung der verschiedenen Förderangebote. Teils können diese sogar kombiniert werden.

Direktzuschüsse oder vergünstigte Kredite je nach Ausgestaltung und Voraussetzung

Die KfW bietet unterschiedliche Förderprogramme für Baumaßnahmen privater, kommunaler wie auch gewerblicher Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen. Bei den meisten dieser Programme ist es notwendig, VOR Beginn jeglicher Maßnahmen eine entsprechende Förderung zu beantragen. Beantragt wird hierbei entweder direkt bei der KfW oder bei der Hausbank (insbesondere bei vergünstigten Krediten oder Tilgungszuschüssen). Die KfW stellt auf Anfrage oder im Internet für jedes Programm entsprechende Merkblätter bereit, vorab können auch Informationen bei entsprechenden Portalen im Internet (z.B. bei Immokredit24.com) eingesehen werden. Die Förderung kann dabei entweder als direkter Zuschuss auf das Konto, als besonders günstiges Darlehen mit tilgungsfreien Anlaufjahren und ggf. zusätzlichen Tilgungszuschüssen erfolgen. Für jedes Programm gelten bestimmte Voraussetzungen und Höchstgrenzen, ebenso muss die Mittelverwendung entsprechend nachgewiesen werden.

Was wird gefördert?

Gefördert wird die Sanierung zu oder der Neubau von barrierefreiem oder barrierearmem Wohnraum (z.B. für behinderte oder ältere Menschen) mit den Programmen 455 (Zuschussförderung) bzw. 155 (vergünstigtes Darlehen). Für energieeffizientes Bauen oder Kaufen können die Förderprogramme 151, 153 und 430 als willkommene Unterstützung in Frage kommen, sogar eine entsprechend professionelle Baubegleitung für energetische Maßnahmen wird mit dem Förderprogramm 431 finanziell mit bis zu 2.000 Euro unterstützt. Im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogrammes können für die private wohnwirtschaftliche Nutzung ggf. Förderungen durch die Förderprogramme 124 bzw. 134 beantragt werden. Das KfW Programm 141 fördert die Modernisierung und Instandsetzung von Wohneigentum mit bis zu 100% der förderfähigen Kosten als Darlehen. Auch Maßnahmen zur Nutzung von erneuerbaren Energien werden in vielfältiger Weise gefördert (so z.B. Solarkollektor-, Biomasse- oder Wärmenetzanlagen) mit den Programmen 271 und 281. Das KfW Programm 270 fördert die Nutzung erneuerbarer Energien zur Stromerzeugung resp. Strom-/Wärme-Erzeugung (sog. Kraft-Wärme-Kopplung). Diese Anlagen müssen generell mindestens 7 Jahre in Betrieb sein, auch im Falle einer Veräußerung. Auch die Nutzung von Anlagen im Rahmen der Tiefengeothermie wird bei Erfüllung der umfangreichen Voraussetzungen gefördert (Programme 272 resp. 282). Eine vollständige Übersicht mit den jeweils detaillierten Voraussetzungen kann im Internet eingesehen werden.

Fazit

Für viele Maßnahmen rund um die Nutzung umweltfreundlicher Energien, der Barrierereduzierung oder auch im Rahmen von wohnwirtschaftlicher Nutzungsförderung können bei der KfW Fördermittel beantragt werden. Ob als Direkt- oder Tilgungszuschuss oder als zinsgünstiges Darlehen – solche Förderungen können sich rechnen und sollten deshalb vor jedweder Maßnahme vom Interessenten eingehend geprüft werden. So manches Vorhaben lässt sich durch ggf. leichte Änderungen in ein förderfähiges Projekt verwandeln, was letztlich bares Geld spart.

Weitere Informationen

» KfW-Darlehen

Aktuelle KfW-Förderprogramme

» Altersgerecht Umbauen Kredit (155)
» Altersgerecht Umbauen Zuschuss (455)
» Energieeffizient Bauen (153)
» Energieeffizient Bauen Investitionszuschuss (430)
» Energieeffizient Sanieren Kredit (151)
» Energieeffizient Sanieren Sonderförderung (431)
» Erneuerbare Energien – Premium (271, 281)
» Erneuerbare Energien – Standard (270)
» Erneuerbare Energien – Tiefengeothermie (272, 282)
» KfW-Wohneigentumsprogramm (124)
» KfW-Wohneigentumsprogramm (134)
» Wohnraum Modernisieren (141)

(München, 28. Dezember 2010) Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldkonditionen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für einen 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgung und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.

(Berlin, 25.11.2010) Immobilieneigentum eignet sich aus verschiedenen Gründen ideal zur Altersvorsorge. Die hohe Wertstabilität durch Unabhängigkeit von der Inflationsentwicklung plus ggf. Eigennutzwert hat bis heute nichts an Attraktivität verloren. Insbesondere unter Berücksichtigung der auf jeden Fall notwendigen zusätzlichen Rentenvorsorge spielen Immobilien eine essentielle Rolle. Wer seinen Lebensstandard auch im Alter halten oder gar verbessern möchte, muss sich frühzeitig um optimale Lösungswege bemühen. Jedoch gibt es auch bei der eigentlich so sicheren Immobilienanlage einige wichtige Punkte zu beachten, denn auch hierbei gibt es „Stolpersteine“.

Für wen ist diese Form der Altersvorsorge geeignet?

Immobilien gelten als substanzielle Werte, also als greifbare und daher wenig inflationär beeinflussbare Anlageform. Wohn- oder Geschäftsraum bzw. Grundfläche behalten auch bei Finanzkrisen oder generell negativen finanzpolitischen Einflüssen Ihren Sachwert. Dies gilt insbesondere dann, wenn Wohnraum selbst genutzt wird und so nach dem Abtrag der Hypothekenschulden kein Kapital für Wohnzwecke mehr investiert werden muss. Aber auch als Kapitalanleger, der die Immobilie nicht selbst nutzt, kann man profitieren: In den ersten Jahren fallen durch Zinsbelastung und Darlehenstilgung Kostenbelastungen an, die als steuermindernde Werbungskosten geltend gemacht werden können. Werfen die Erträge aus Vermietung und Verpachtung dann später Gewinne ab (nach Tilgungsende, im Idealfall zum Rentenbeginn) sichert dies ein zusätzliches Einkommen im Alter. Je nach Lebenssituation ist also zwischen den verschiedenen Anlagemöglichkeiten in Immobilien zu unterscheiden. Die Auswahl der besten Möglichkeit für die individuellen Verhältnisse sollte dabei gründlich geprüft werden. Diese Prüfung erfolgt bestenfalls mit einem unabhängigen Partner an der Seite des Immobilienkäufers.

Vor- und Nachteile

Der größte Vorteil ist die schon erwähnte hohe Wertstabilität. Eine Investition in substanzielle Werte setzt jedoch voraus, dass diese Substanz initial auch richtig bewertet wurde, was durchaus nicht immer einfach ist. Wer in Krisenzeiten mit seiner Immobilie solide dastehen möchte, muss einige Punkte bedenken: Ist die Immobilie ggf. abhängig von wirtschaftlichen Entwicklungen (so kann z.B. bei gewerblichen Immobilien für Finanzdienstleister ein Mietausfall durch Insolvenz entstehen) oder ist die kreditfinanzierte Immobilie durch persönliche wirtschaftliche Negativentwicklung nicht mehr haltbar, weil Tilgung und Zinsen nicht mehr wie geplant geleistet werden können? Szenarien wie diese können zum eigenen Ruin führen und am Ende steht der Anleger ohne Immobilie aber mit einem großen Schuldenberg da. Die goldene Regel ist daher, sich vor der Investition in diese Altersvorsorge gründlich (ggf. mit der Hilfe von Experten) zu informieren und eine der persönlichen Risiko- und Einkommenssituation entsprechende Anlagealternative zu finden. Letztendlich ist eine einmal gekaufte Immobilie nicht so ohne weiteres wieder zu liquidieren. Bei der Anschaffung hingegen können ggf. sogar staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden.

Die richtige Finanzierung

Ein weiterer entscheidender Punkt ist die passende Finanzierung. Diese muss in jedem Fall den persönlichen Verhältnissen angepasst sein, ggf. mit flexibel gestaltbaren Eckdaten (z.B. Tilgungssatz oder Sondertilgungsmöglichkeiten). Der Vergleich von verschiedenen Darlehensgebern ist wichtig, denn schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz können bei hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten einen erheblichen monetären Unterschied ausmachen. Der Darlehensnehmer sollte sich mit einem Finanzberater und bei Immokredit24 informieren und hier Vergleiche anfordern. Die richtige eigene Einschätzung (Sicherheiten, eigenes Einkommen, zukünftige Aussichten etc.) ist genauso wichtig wie die spätere Auswahl des Anbieters mit den für die eigene Situation günstigsten Konditionen.

Fazit

Grundsätzlich sind Immobilien als Altersvorsorge zu empfehlen, allein schon wegen der hohen Wertstabilität und ggf. Eigennutzwert. Unabhängigkeit von finanzmarktpolitischen Entwicklungen setzt jedoch auch ein eingehendes Studium nebst Analyse und Auswahl der „passenden“ Immobilie und deren Finanzierung voraus. Blauäugiges Investieren kann auch hier – wie bei jeder Kapitalanlage – zum persönlichen Ruin führen.

Weitere Informationen

» Immobilie als Altersvorsorge
» Alternative Möglichkeiten für das Immobilieninvestment zur Altersvorsorge
» Immobilienkauf als Altersvorsorge – die optimale Finanzierungsvariante
» Sicherheit in der Krise – wie sicher ist Immobilieneigentum?

(Berlin, 18.10.2010) Der finanzierungsbedürftige Bauherr kann aus einer riesigen Auswahl von entsprechenden Angeboten mit unterschiedlichen Konditionen wählen. Auch in einer Niedrigzinsphase wie derzeit kann allerdings auch eine augenscheinlich kleine Differenz (z.B. beim Zins) große Auswirkung haben: Auf die Laufzeit gesehen können die Finanzierungskosten das Zünglein an der Waage sein, das über den Erfolg einer gewählten Finanzierung entscheidet.

Baufinanzierung ist einer der wichtigsten Faktoren bei einem Bauvorhaben

Noch bevor überhaupt der erste Stein für das Bauvorhaben gelegt wird, muss der Bauherr sich über die Finanzierung seines Traums Gedanken machen. Anzuraten ist in jedem Falle hinreichende Information über Finanzierungsmöglichkeiten und –varianten. Ideal hierfür sind auch Portale zum Thema Baufinanzierung wie z.B. Immokredit24.com. Nur wer sich auskennt, kann auch die Unterschiede bei den Angeboten angemessen beurteilen. Es kommt beispielsweise nicht nur darauf an, den niedrigsten Zins zu finden – sondern auch den Finanzierungsvertrag möglichst individuell gestalten zu können. Stichworte hierfür sind: Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsbindungsfrist oder Tilgungssatzflexibilität. Ein fundiertes Grundlagenwissen spart so nicht nur bares Geld, sondern trägt dazu bei später große Nachteile durch entstandene finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Grundlagen der Finanzierungsanfrage

Um später die diversen Finanzierungsangebote effizient vergleichen zu können, sind bei der Anfrage einige wichtige Kriterien zu beachten. Die Anfrage sollte immer mit den identischen Eckdaten erfolgen und eindeutig gewünschte Individualvereinbarungen enthalten. Zu den Eckdaten zählen dabei z.B. Zinsbindungsfrist, Darlehenssumme und Tilgungssatz. Zu den Individualvereinbarungen zählen gewünschte Sondertilgungsvereinbarungen und Möglichkeiten zur Anpassung des Tilgungssatzes. Nur so kann nachher ein aussagekräftiger Vergleich mit annähernd ähnlichen Angebotsgrundlagen erfolgen. Hilfe bieten Finanzmakler, Banken oder auch unabhängige Baufinanzierungsportale an. Diese haben Erfahrung bei Auswahl und Anfrage von Baufinanzierungsträgern und können bereits vor der eigentlichen Anfrage beurteilen, ob diese den gewünschten Beitrag zur erfolgreichen Vergleichsentscheidung leisten kann.

Nach Anfrage und Angebotserhalt folgt die Prüfung und ggf. Nachverhandlung

Einen angebotenen Zinssatz vergleichen ist einfach. Doch alle entscheidenden Kriterien herauszufiltern und anhand der individuellen Situation miteinander zu vergleichen, erfordert schon einiges Know-how und Erfahrung. Ggf. ist sogar eine Nachverhandlung mit dem Kreditinstitut in die Überlegungen mit einzubeziehen. Die Konditionen und Anpassungsmöglichkeiten müssen analytisch durchleuchtet und mit der persönlichen Situation des Antragstellers in Relation gesetzt werden. Erst nach ausgiebiger Analyse kann dann eine Entscheidung gefällt werden. Für diejenigen Bauherren, die dies nicht selber leisten können oder wollen, ist daher dringend die Hilfestellung durch einen Fachmann anzuraten. Generell können entsprechende Berater auch ohne die Beurteilung eines Darlehensgebers schon im Vorfeld eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten bzw. Möglichkeiten zur Optimierung (z.B. Förderungen, Rückbehalt von Eigenkapital etc.) geben.

Fazit

Wie sollte der Bauherr zur Erlangung einer erfolgreichen Finanzierung vorgehen?
Wichtig ist zunächst die Information über Möglichkeiten und Konditionen sowie ggf. der Kontakt zu einem Fachmann, der Hilfestellung geben kann. Keinesfalls sollten Unterschiede in Angeboten unterschätzt werden, auch wenn sie zunächst sehr klein erscheinen. Durch lange Laufzeiten und relativ hohe Darlehenssummen können auch kleine Konditionsunterschiede große Wirkung haben. Eine Finanzierung kann später so zum Stolperstein werden und die finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers über alle Maßen belasten.

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(Berlin, 01.10.2010) Volltilger-Darlehen (oder auch Konstantdarlehen) sind eine Abart des Annuitätendarlehens mit kompletter Tilgung der Hypothek über eine vorher festgelegte Laufzeit. Der zeitliche Rahmen sowie die regelmäßigen Belastungen sind von vornherein unabänderlich festgelegt und ermöglichen so eine hervorragende Transparenz für die Gesamtfinanzierung. Doch was sind die Vor- und Nachteile und für wen ist diese Darlehensvariante geeignet?

Viele Vorteile und kaum Nachteile

Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren bei vorab fixiertem Zinssatz sowie genauem Tilgungsplan. Nach Ablauf der Laufzeit ist die Hypothek vollständig getilgt. So entsteht kein Zinsrisiko, keine Notwendigkeit für Nachverhandlungen und durch die im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen kürzere Laufzeit auch weniger Zinsbelastung. Der Darlehensnehmer kennt im Voraus den Zeitraum und damit die Tilgungsrate sowie die monatliche, homogene Ratenbelastung bis zur vollständigen Darlehenstilgung. Allerdings sind im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen keine Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen möglich. Ein Volltilger-Darlehen darf weder nach „oben“ noch nach „unten“ von den zuvor fixierten Konditionen abweichen. Dies alles bedeutet eine extrem hohe finanzielle Planungssicherheit. Zudem bedeuten Zeiten niedriger Zinsniveaus (wie sie derzeit vorherrschen) auch, dass solche Volltilger-Darlehen günstig zu bekommen sind. Dies liegt daran, dass der günstige Zinssatz als Basis zur Berechnung des Zinses für das geplante Volltilger-Darlehen dient. Dieser Zins kann dann bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr geändert werden, auch wenn das allgemeine Zinsniveau wieder steigt. Die Hauptzielgruppe für Volltilger-Darlehen sind einkommensstarke Darlehensnehmer mit guter Bonität, welche so ihre Gesamtfinanzierungskosten erheblich mindern können. Dies ist natürlich für jeden Darlehensnehmer interessant, doch nicht jeder kann sich diese Form der Tilgung leisten, denn: Bei durchaus üblichen anfänglichen Tilgungsraten von mindestens 3 Prozent (bei nur 10-jähriger Laufzeit sogar knapp 8 Prozent!) ist diese Darlehensvariante eher etwas für Bauherren, die eine solche monatliche Belastung auch problemlos schultern können, da die Raten entsprechend hoch sind. Aus diesem Grund erfolgt natürlich kreditinstitutsseitig eine entsprechende Prüfung und Bewertung der Vermögens- und Einkommenssituation des Antragstellers.

Vergleichbarkeit mit anderen Darlehensformen

Vergleichbar sind Volltilger-Darlehen prinzipiell durchaus mit Konstantdarlehen bei Bausparkassen. Die Unterschiede liegen jedoch darin, dass keine Ansparphase oder anderweitige Verknüpfungen mit unterschiedlichen Darlehensformen stattfinden. Ein reines Volltilger-Darlehen ist daher nicht nur einfacher nachzuvollziehen, sondern auch mit überaus klarer Kostenstruktur ausgestattet. Ansonsten sind Volltilger-Darlehen mit herkömmlichen Annuitätendarlehen vergleichbar, allerdings mit den bereits geschilderten Unterschieden in der strukturellen Gestaltung (Volltilgung mit vorher fixierter Laufzeit und Tilgung sowie festem Zinssatz).

Fazit

Wer den Nachteil hoher Ratenzahlungen über einige Jahre aufgrund seiner Einkommens- oder Vermögenssituation nicht zu fürchten braucht, sollte sich unbedingt diese Darlehensvariante näher anschauen. Sie bietet neben klaren Strukturen auch eine eindeutig kalkulierbare, günstige und sichere Darlehensrückzahlung und befreit den Kreditnehmer von weiterführenden Überlegungen. Weitere Informationen und Angebote können unter Immokredit24.com eruiert werden. Es kann sehr lohnenswert sein, die Möglichkeiten zum Abschluss eines Volltilgerdarlehens anhand der eigenen Situation zu prüfen!

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