Es gibt ihn, den perfekten Moment für den Erwerb einer Immobilie – darüber herrscht Einigkeit unter der Mehrheit der Interessenten (89 Prozent). In der Regel ist dieser Zeitpunkt durch ein Zusammenspiel dreier Hauptfaktoren bestimmt. Erstens, die Konditionen müssen stimmen, sprich Zinssätze und Kaufpreis sind möglichst niedrig. Zweitens muss die ideale Immobilie gefunden sein und drittens muss der Käufer genug Geld verdienen, um sich das Objekt auch leisten zu können. Allerdings unterscheidet sich die Gewichtung dieser Einflussfaktoren je nach Nutzungsart der Immobilie.

Bei den strikten Kapitalanlegern geben meist finanzielle Aspekte den Startschuss zum Kauf. Die äußeren Kaufbedingungen sind der wichtigste Indikator (43 Prozent) für den perfekten Zeitpunkt. Jeder vierte Anleger (24 Prozent) investiert in Betongold, sobald er genug verdient. Ob das Haus oder die Wohnung den eigenen Wunschvorstellungen entspricht, interessiert die Investoren dabei weniger (15 Prozent).

Diejenigen, die eine Immobilie selbst nutzen wollen, lassen sich hingegen öfter vom Bauchgefühl leiten: Mehr als jeder Fünfte (22 Prozent) schlägt zu, sobald er seine Traumimmobilie gefunden hat. Die rationalen Motive spielen im Vergleich mit den Kapitalanlegern eine eher geringere Rolle. Nur 28 Prozent der Privatnutzer achten auf die Kaufkonditionen. Zudem wichtig für die Eigenheimsuchenden ist, dass das Einkommen ausreicht (22 Prozent), um einen Kauf zu tätigen.

“Da bei Eigennutzern nicht nur Kaufpreis und Zinskondition stimmen, sondern die Immobilie auch den individuellen Wunschvorstellungen entsprechen muss, dauert der Suchprozess bei dieser Käufergruppe meist länger als bei Kapitalanlegern”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fügt hinzu: “Um Zeit zu sparen, raten wir sich erst mit der Finanzierung zu beschäftigen und dann auf Objektsuche zu gehen – denn wer ein Finanzierungskonzept in der Tasche hat, weiß genau, was er sich leisten kann und verschafft sich so einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Interessenten.”

Immerhin ist rund jeder zweite der Immobilienkäufer in Deutschland überzeugt, sich trotz Eigenheimerwerb finanziell nicht einschränken zu müssen. Falls aber doch gespart werden muss, so sind die Befragten bereit, deutliche Abstriche beim Konsum zu machen. Jeder fünfte Immobilienkäufer (22 Prozent) will auf die Anschaffung eines Neuwagens verzichten. Beinahe ebenso viele (21 Prozent) planen, weniger oft in den Urlaub zu fahren. Und rund jeder sechste Käufer (16 Prozent) weiß jetzt schon, dass er nach dem Eigentumserwerb weniger ausgehen wird.

Auffällig ist, dass Käufer, die eine Kapitalanlage suchen, deutlich optimistischer in die Konsumzukunft blicken, als Eigennutzer. Über 70 Prozent der Kapitalanleger geben an, dass sie nach dem Erwerb nicht finanziell kürzer treten werden. Bei den Eigennutzern hingegen ist nur jeder Zweite der Meinung, dass er auch in den eigenen vier Wänden seinen bisherigen Lebensstil beibehalten kann (48 Prozent).

Wobei die Immobilienkäufer in Zukunft sparen möchten:
1. Kein neues Auto kaufen (22 Prozent)
2. Weniger Urlaubsreisen unternehmen (21 Prozent)
3. Weniger Ausgehen (16 Prozent)
4. Energie im Haushalt sparen (16 Prozent)
5. Weniger Luxusprodukte kaufen (14 Prozent)

“Die Nachfrage nach Wohneigentum ist weiterhin ungebrochen hoch. Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sind viele Immobilienkäufer bereit, beim persönlichen Konsum deutlich kürzer zu treten”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, fügt hinzu: “Mehr als die Hälfte der Befragten geht aber davon aus, dass sie sich trotz Immobilienkauf finanziell gar nicht einschränken müssen. Zu dieser Einschätzung trägt sicherlich das momentane Tief der Baugeldzinsen bei. Wer jetzt finanziert, kann seine monatliche Kreditbelastung auf Jahrzehnte extrem niedrig halten.”

“Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten, reicht mein Budget?“

Um diese Frage seriös zu beantworten, ist ein ehrlicher Kassensturz unerlässlich. Der sollte in aller Ruhe und vor allem vor der Objektsuche durchgeführt werden, um ein realistisches Budget zu ermitteln. Nur wenn nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände dauerhaft Freude. Für eine schnelle Kalkulation beim Anzeigen-Stöbern auch hilft folgende Faustformel: Rund 40% vom Netto-Haushaltseinkommen sind als monatliche Darlehensrate gut tragbar. Genauer geht es mit kostenlosen Programmen, wie z.B. dem Haushaltsrechner unter www.interhyp.de/rechner.

“Ohne viel Eigenkapital geht ein Immobilienkauf doch gar nicht”

Bei der Frage nach dem Eigenkapital-Einsatz gibt es zwar keinen generellen Königsweg, aber wenn zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sind, ist der Traum vom Eigenheim durchaus realisierbar und rechnet sich beim jetzigen Niedrigzinsniveau besonders: “Gerade für junge Noch-Mieter, die über ein solides Einkommen verfügen, kann die Finanzierung der Immobilie sinnvoller sein, als jahrelang mühsam anzusparen und eine attraktive Chance für die eigene Immobilie zu verpassen”, erklärt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

“Wenn die Zinsen steigen, kann ich mir die Rate nicht mehr leisten“

Während sich früher das Baufinanzierungsangebot auf eine Laufzeitauswahl von fünf oder zehn Jahren beschränkte, kann man heute seinen Zinssatz bis zu 30 Jahre lang fixieren. Damit ist die monatliche Belastung über Jahrzehnte hinweg komplett kalkulierbar und das Problem von eventuell deutlich höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung reduziert sich bzw. fällt weg.

“Die Immobilie macht mich finanziell unflexibel”

Auch wenn bei der Finanzierung einer Immobilie die Zinsen auf zehn Jahre oder länger festgeschrieben sind, gilt diese Starrheit nicht (mehr) für die Rückzahlungsmöglichkeiten des Darlehens. Neben kostenlosen Sondertilgungsoptionen kann man heutzutage einen mehrmaligen Tilgungswechsel während der Darlehenslaufzeit vereinbaren. Damit hat der Kreditnehmer z.B. in Zeiten höherer Einkünfte die Freiheit, die Tilgungsrate aufzustocken und später wieder herabzusetzen – ganz so, wie es sein Geldbeutel erlaubt.

“Die Nachfrage nach guten Immobilien ist so groß, dass ich im entscheidenden Moment eh nicht zum Zuge komme”

Im derzeitigen Angebotsmarkt zählen zwar oftmals Schnelligkeit und Entschlossenheit, aber egal ob Kauf oder Bau – die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie sollte immer wohlüberlegt sein. Man kann jedoch einen deutlichen Zeitvorsprung erlangen, wenn man schon im Vorfeld mit einem Experten abklärt, wie hoch das Budget heute und in Zukunft ist, wie viel Eigenheim man sich damit leisten kann und ob individuelle Ausstattungen wie z.B. Sondertilgungsoptionen wichtig sind. “Wer bereits ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, tut sich nicht nur leichter bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern erhält auch eher den Zuschlag beim Kauf”, weiß Papo.

“Wer weiß, ob meine Immobilie wertstabil bleibt?“

Eine Garantie auf absolute Wertstabilität gibt es natürlich nicht, aber durch eine gründliche Abwägung im Vorfeld kann man schon vielen Stolperfallen aus dem Weg gehen. Das wichtigste Kriterium bei der Immobilienauswahl ist und bleibt: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Doch auch eine gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung sind für langfristige Wertstabilität wesentlich. Um festzustellen, ob sich das Objekt in einem technisch einwandfreien Zustand befindet, sollte ein unabhängiger Bewertungsexperte zu Rate gezogen werden. Da mit zunehmendem Alter einer Immobilie auch deren Instandhaltungskosten steigen, empfiehlt es sich von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Hier gilt die Faustregel: zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche.

“Der Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung für das ganze Leben – klar, dass sich im Vorfeld eine Menge Fragen und Unsicherheiten ergeben. Bei der Finanzierung sind jedoch oft viele Befürchtungen unbegründet oder lösbar – hier lohnt sich das Gespräch mit einem unabhängigen Experten”, empfiehlt Papo.

Dementsprechend eindeutig sind die Erwartungen an die zu erwerbende Immobilie: Zwei Drittel aller Käufer würden von einem Kauf Abstand nehmen, wenn die Nachbarschaft nicht stimmt. Rund die Hälfte sagt bei einem fehlenden Garten nein zum Objekt. Weiterhin problematisch sind ein innen liegendes Bad ohne Fenster (42 Prozent) sowie niedrige Decken (39 Prozent).

So nicht! Die wichtigsten Ausscheidungskriterien einer Kaufimmobilie:

1. Problematische Nachbarschaft (64 Prozent)

2. Kein Garten (49 Prozent)

3. Innen liegendes Bad ohne Fenster (42 Prozent)

4. Niedrige Decken (39 Prozent)

5. Kein PKW-Stellplatz (39 Prozent)

Frauen wollen Balkon, Männer PKW-Stellplatz

Auffällig dabei: Weibliche Immobilienkäufer haben mitunter deutlich andere Präferenzen als ihre männlichen Pendants. Während Frauen auf einen Balkon bestehen (36 Prozent Frauen vs. 25 Prozent Männer), achten Männer vermehrt auf einen Stellplatz für den geliebten PKW (42 Prozent Männer vs. 32 Prozent Frauen).

“Der Kauf einer Immobilie ist oft eine Entscheidung für das ganze Leben. Die Menschen haben deshalb sehr klare Vorstellungen, wie sie in Zukunft leben möchten. Da gehören Emotionen einfach dazu”, kommentiert Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, die Ergebnisse. Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, fügt hinzu: “Die Befragung zeigt wieder einmal wie wichtig die Lage einer Immobilie ist. Wenn die Nachbarschaft nicht passt, kommt für die Mehrheit ein Kauf nicht in Frage.”

Weitere Informationen:
» Interhyp Baufinanzierung
» Immobilien – Immobilie als Kapitalanlage

Eigenheimerwerbern ist es dabei besonders wichtig, dass in der direkten Umgebung der Immobilie Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent) und eine Anbindung an öffentliche Verkehrmittel (55 Prozent) vorliegen. Auch die Nähe zu Natur (43 Prozent) oder Parkanlagen (28 Prozent) sind für die Befragten von Bedeutung.

Nur etwa jeder Zehnte hingegen wünscht sich ein umfassendes kulturelles oder gastronomisches Angebot wie Theater, Oper oder Restaurants und Bars in der Nähe. Das sehen die Käufer, die älter als 60 Jahre sind, ein wenig anders: 22 Prozent der Älteren wollen kulturelle Möglichkeiten in der direkten Umgebung. Jüngere (30- bis 40-jährige) Immobilienkäufer hingegen legen Wert auf eine besonders kinderfreundliche Nachbarschaft (38 Prozent), gute Schulen (35 Prozent) sowie umfangreiche Kinderbetreuungsangebote (33 Prozent).

Die fünf wichtigsten Lagekriterien einer Kaufimmobilie im Überblick:

1. Gute Einkaufsmöglichkeiten (65 Prozent)

2. Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (55 Prozent)

3. Naturnähe (43 Prozent)

4. Ärztliche Versorgung (39 Prozent)

5. Nähe zum Arbeitsplatz (37 Prozent)

“Der Stadtrand ist für viele Eigenheimerwerber hochinteressant: Neben oft noch attraktiven Immobilienpreisen finden sie hier eine ideale Kombination aus grüner Umgebung und Nähe zu urbanem Leben”, kommentiert Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24, die Ergebnisse. Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG, fügt hinzu: “Öffentlicher Nahverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Arbeitsplatznähe sind wichtige Faktoren, um die langfristige Wertstabilität einer Immobilie sicherzustellen.”

Überschätzter Aufwand, unterschätzte Leistbarkeit

Die Argumente, die für einen Immobilienkauf in Deutschland sprechen, sind nicht nur zahlreich, sie gelten für Alt und Jung: hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite oder mietfreies Wohnen im Alter. Doch gerade junge Menschen überschätzen oft die Kosten und den Aufwand für den Eigenheimerwerb – und unterschätzen gleichzeitig, wie viel Wohneigentum sie sich schon leisten könnten, selbst mit durchschnittlichem Einkommen und geringem Eigenkapitaleinsatz. “Durch die jetzt sehr günstigen Baugeldzinsen lässt sich mit der bisherigen Miete vielfach auch eine Finanzierung bedienen”, weiß Zinsexperte Haselsteiner und rechnet vor: Wer beispielweise seine 700 Euro-Kaltmiete in eine Baufinanzierung (10jährige Zinsbindung, 1% Tilgung) investiert und 20.000 Euro Eigenkapital einbringt, kann sich derzeit eine Immobilie für 180.000 Euro kaufen.

Maximale Flexibilität bei minimalen Kosten

So manch jungen Immobilienkäufer mag auch die Vorstellung abschrecken, in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren zu denken und eine langfristige Zahlungsverpflichtung einzugehen. Diesem Vorbehalt steht jedoch entgegen, dass es heute neben einer breiten Palette an Baufinanzierungs-Produkten gerade bei der Rückzahlung des Darlehens deutlich mehr Flexibilität gibt: So bieten mittlerweile über drei Viertel der Banken Sondertilgungsoptionen oder einen mehrmaligen Wechsel der Tilgungshöhe an – zum Teil sogar ohne jegliche Mehrkosten. “Mit solchen flexiblen Rückzahlungsoptionen lässt sich der Immobilienkredit gezielt anpassen, wenn sich die persönlichen Einkommens- und Lebensverhältnisse im Laufe der Jahre verändern”, weiß Haselsteiner und ergänzt: “Ein intensives Gespräch mit einem Experten lohnt sich besonders, da dieser ein Finanzierungskonzept erstellen kann, das auf die speziellen Wünsche und Bedürfnisse von jungen Darlehensnehmern ausgerichtet ist.”

Um eine genauere Vorstellung zu bekommen, wie viel Immobilie man auch als jüngerer Mensch finanzieren kann, empfiehlt Haselsteiner interaktive Rechentools wie z.B. den Budget-Rechner auf www.interhyp.de zu nutzen.