(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?
» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

(Berlin, 20.08.2010) Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital (im Fachjargon Vollfinanzierung) wird von zunehmend mehr Kreditinstituten angeboten. So verlockend die Aussicht auf Wohneigentum ohne eigene finanzielle Mittel auch erscheint, jeder Antragsteller sollte sich vorher eingehend informieren und prüfen, ob die Angebote für seine persönliche Situation geeignet sind. Eine Vollfinanzierung ist immer mit Risikoaufschlägen sowie bestimmten Voraussetzungen in Bezug auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers verbunden.

Timing und Einkommensverhältnisse sind entscheidend

Besonders in Niedrigzinsphasen kann sich für Mittel- bis Gutverdiener eine Vollfinanzierung lohnen: Wer bisher noch kein Eigenkapital zurücklegen konnte, aber solide und ausreichende Einkommensverhältnisse als Sicherheit einbringt, kann so von den aktuell niedrigen Zinssätzen bei der Immobilienfinanzierung profitieren. Für diese früher gar nicht mögliche Form der Finanzierung besteht sogar die Möglichkeit, bis zu 120% des Beleihungswertes einer Immobilie als Kreditsumme zu beantragen. Der Kreditnehmer kann so zusätzliche Nebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtagen, ggf. sogar Möbel oder die Einbauküche) abdecken. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Beantragung bei der Bank ist der Nachweis eines entsprechenden Einkommens, aus dem (neben dem Objekt selbst) die Sicherheit für die Tilgungs- und Zinsleistungen ersehen werden kann.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Der offensichtlichste Vorteil ist, dass der Antragsteller ohne eigene finanzielle Mittel zur Immobilie kommt. In besonderen Lebensumständen (z.B. bei jungen Familien) können so eigene Ersparnisse für Unvorhergesehenes zurückgelegt werden. Es kann zusätzlich zur eigenen Immobilie ein Kapitalpolster für die Altersvorsorge gebildet werden. Daneben kann das Timing (Ausnutzung von Niedrigzinsphasen [siehe oben] oder Ausnutzung von günstigen Immobilienangeboten bzw. Herstellungskosten) einen Vorteil in Bezug auf die Gesamtkosten des Objektes bedeuten. Die Ausgestaltung des Finanzierungsvertrages kann ähnlich variabel sein wie die einer „herkömmlichen“ Immobilienfinanzierung:
- Variabel gestaltbare Kreditsumme (teilw. sogar mehr als 100% des Immobilienwertes)
- Individuelle Anpassung der Zinsbindung, des Tilgungssatzes und Einbringung von Sondertilgungsmöglichkeiten
- Geschickte Ausnutzung von Fördermitteln und Kombinationen mit Finanzprodukten (z.B. Lebensversicherungen, Sparverträge etc.)
Diese Punkte sprechen klar für die Entscheidung zu dieser Finanzierungsform.

Gibt es Nachteile?

Generell gilt bei Immobilienfinanzierungen, dass die Bauzinsen umso günstiger werden je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Ist also keine Rücklage vorhanden, muss davon ausgegangen werden, dass die monatliche Belastung stärker ausfallen wird. Um diese Belastung tragen zu können ist daher ein relativ hohes regelmäßiges Einkommen notwendig. Bei einer Entscheidung für eine Vollfinanzierung müssen zusätzlich entsprechende Sicherheiten vorgewiesen werden – hierzu zählt auch, dass das zu finanzierende Objekt möglichst wertbeständig ist, damit im Falle eines Zahlungsausfalles die Bank durch einen Verkauf einen möglichst hohen Erlös erzielen kann. Die Kreditinstitute weichen nicht selten durch unterschiedliche Beurteilungskriterien hierfür in Ihren Angebotskonditionen bzw. in der generellen Bewilligung merklich voneinander ab.

Fazit

Wer aus seiner Lebenssituation heraus eine Vollfinanzierung für die geplante Immobilie ins Auge fasst, sollte sich eingehend über die Vor- und Nachteile informieren. Alle Angebote sollten hinreichend geprüft werden: Schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz machen sich auf Dauer bemerkbar. Die unterschiedlichen Modalitäten zu Sondertilgungen, Ausstiegsszenarien und Bindungsfristen sollten der individuellen Situation vollständig entsprechen. Ideal für die Informationssuche und für den Angebotsprozess ist Immokredit24.com. Hier kann der Kreditnehmer von allen Vorteilen einer unabhängigen Beratung profitieren und so das für Ihn bestmögliche Angebot herausfiltern.

Weitere Informationen:

» Vollfinanzierung
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Bauzinsen

Eine Vollfinanzierung im Bereich der Baufinanzierung bedeutet, dass die finanzierende Bank einen Baukredit in Höhe des Kaufpreises bzw. der Baukosten ausreicht. Manche sprechen auch von der so genannten 100% -Finanzierung. Finanzierungen über 100% hinaus sind aber auch denkbar. Dabei werden zusätzlich zu dem Kaufpreis auch die Nebenkosten in Form der Maklergebühren, Notar-und Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer finanziert. Eine Vollfinanzierung wäre noch vor einigen Jahren gar nicht möglich gewesen. Die meisten deutschen Banken haben eine gewisse Eigenkapitalquote bei den Baufinanzierungen verlangt. Dies hat vor allem das Risiko der Banken deutlich begrenzt. Doch mit dem zunehmenden Konkurrenzdruck auf dem Markt für Baufinanzierungen, sind immer Banken auch für diese Finanzierungsform offen.
Das Risiko der Banken bei einer Vollfinanzierung ist zwar höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, aber immer noch geringer als die Anlage in bestimmte Wertpapiere oder die Finanzierung von gewerblichen Projekten. Da eine Vollfinanzierung hauptsächlich an Privatkunden vergeben wird, die einwandfreie Einkommensverhältnisse vorweisen können, ist das Risiko der Banken begrenzt.
Aus diesem Grund ist auch bei der Konditionsgestaltung für Vollfinanzierungen durchaus Luft für Verhandlungen vorhanden. Gerade Kunden mit sehr guter Bonität können sich quasi die Bank aussuchen, die die Vollfinanzierung übernimmt. Diesen Zustand sollten sich die Kunden zu Nutze machen und entsprechend selbstbewusst auftreten. Ein Trumpf bei den Konditionsverhandlungen wäre neben der guten Bonität auch die hohe Tilgung, die bei einer Vollfinanzierung sinnvollerweise vereinbart wird. Diese beträgt meistens ca. 3,00%. Falls die Einkommensverhältnisse es zulassen, und ein höherer Tilgungsanteil vereinbart werden kann (beispielsweise 5,00%), so reduziert sich die Kreditlaufzeit erheblich. Dies bedeutet eine schnellere Rückführung und damit ein geringeres Risiko für die Bank, was eben bei Konditionsverhandlungen als Argument erfolgreich eingesetzt werden kann.